SOHO中国整售上海3项目探因：收入不抵开发成本

　　继去年宣告转向大规模自持商业地产一年多后，SOHO中国（00410.HK）突然曝出要整售上海三个商业项目——位于静安区曹家渡板块的静安广场，位于虹口区的海伦广场、虹口SOHO。这三个项目均为SOHO中国在2011年买入。

　　SOHO中国为何大规模抛售上海商业地产？SOHO中国董事长潘石屹公开回应称，SOHO中国在上海投资近500亿元，占总量的75%。公司同时看好北京、上海未来的市场，目前，正在优化投资结构，增大在北京的投资，达到两地平衡。据统计，SOHO中国目前在上海项目多达11个，投资额287亿元人民币。

　　知情人士称，静安广场对外报价为4.2万元/平方米左右，虹口区两个项目的对外报价均为3.2万元/平方米左右。SOHO中国希望年内可以把这3个项目全部出售。咨询过的买家认为，上述三个项目都还在进行地下施工，价格贵了。

　　克而瑞研究总监薛建雄认为，出售这几个项目的主要原因在于SOHO中国看不到项目未来的收益。“以现在的成本，到时候租金减去大楼维护和管理费用后，回报率不到5%”。他认为，SOHO中国一年前宣布转型持有商业，而现在又开始整售三个项目，业内自然联想为不堪资金压力的结果。

　　按照报价，以总建筑面积匡算，这三个项目可以为SOHO中国回笼120亿元的现金。据测算，三个项目的买入成本约56亿元，以增值30%保守估算，SOHO中国可套现超过70亿元。上述知情人士透露，SOHO中国是希望在成本上加一点溢价，海伦广场和虹口SOHO计划的交易方式是，境内或境外100%股权转让，而静安广场则需要双方协商。

　　上述三个项目虽然都在上海市中心，但曹家渡及四川北路板块与南京西路以及淮海路的租金相差甚远。

　　莱坊国际上海研究咨询部董事杨悦晨分析，四川北路写字楼目前实际成交租金5元/平方米/天左右；曹家渡板块仅一个悦达889品质较好，写字楼租金在7元/平方米/天左右，而该板块很多品质不高的写字楼租金都低于5元/平方米/天。

　　据SOHO中国今年9月发布的中期业绩报告显示，SOHO中国此番抛售的三个项目，目前均未建成。其中，静安广场总建筑面积约7.6万平方米，办公部分约3.6万平方米，住宅部分约1.4万平方米，商业面积近3700平方米。虹口SOHO总建筑面积约9.55万平方米，可租面积约7万平方米。海伦广场总建筑面积16.9万平方米。

　　一名知情人士透露，静安广场项目实际上还在静安地产集团手中。2011年4月，静安地产宣布以约16亿元的价格转让给SOHO中国，原本预计到明年3月才可完成这次转让，虽然它付了大部分钱，但还要再支付一笔资金才可正式拥有这个项目。

　　SOHO中国曾在去年3月宣布转型，即2012年，销售物业占比约为25%，自持的投资物业占比约为75%。未来，将持续提高其在自持投资物业中所占的比重，2015年之后所有资产都将是自持投资物业。

　　但SOHO中国目前的资金收入不抵开发成本。据其2013年中报，soho中国租金收益方面实现营业额25亿元，核心净利润（不含投资物业评估增值）5.37亿元，租金收益仅为8610万元，这意味着，开发收益仍然占据绝对主导地位。有证券分析师称，SOHO中国的商业模式在中国资本市场还要经受考验。

　　上海本是SOHO中国颇为倚重的一个区域市场。自2010年开始，SOHO中国在上海大量收购项目。根据2013年中报，SOHO中国在上海的11个项目中，有9个项目处于在建或规划设计状态，仅世纪广场满租，而中山广场的可售面积则已售出72%。一位不愿透露姓名的业内人士称，要想同时撬动这么多项目，SOHO中国确实有些吃不消。

　　从数据上看，SOHO中国眼下的资金状况依然稳健。截至6月末，SOHO中国拥有的现金约152亿元；净资产负债率为14.3%，远低于同业水平。

　　一位商业地产公司投资部高管指出，当初SOHO是以散售为模型来测算地价的，现在转做持有运营，租金不够支持。而外滩地块的官司，复星首轮胜诉，二审结果还未明。“这也打击了老潘投资上海的信心。”

　　薛建雄认为，SOHO中国近几年在上海的投资大于北京，恰恰与商办市场行情背道而驰。据安信国际的报告，2012年一季度至今年第三季度，北京写字楼的租金增长了73%，上海仅增长了18%。