万科领衔房地产金融曲线进化

　　“寻找更多更便宜的钱”，这是房地产行业永恒的主题之一。

　　自2003年第一轮房地产调控以来，内地地产商在各种限制性政策的狙击之下，不断突破创新寻找新的融资通道。其中万科更遍尝各种融资方式，在房地产金融领域和调控下的市场中占得先机。

　　比之房企目前多用的海外发行票据、信托、私募融资，万科入股徽商银行，更为高明的思路则是，不仅仅是向金融机构和投资者借款，而是将地产与金融业务打通了，无论是社区金融还是供应链金融，其产业链条均向上延伸。

　　调控十年，即是一部房地产金融的进化史，直接融资渐渐成为主流。随着房地产行业业务向商业地产、旅游地产、养老地产等领域细分，其与金融的融合趋势也进一步加强，产融结合呼之欲出。

　　打通海外融资之道

　　翻开万科历年年报和公告会发现，风靡国内房企的海外IPO（类红筹融资）始自万科。

　　2004年，万科和德国银行Hypo Real Estate Bank Internatinal（简称HI）达成合作协议，双方共同完成“中山城市风景”项目。

　　鉴于利用外资的政策限制，万科采用了海外上市的融资架构来完成HI的2740万美元贷款。该模式出炉以后的近10年时间里，碧桂园、SOHO中国、恒大、龙湖等境内房企的海外融资（包括IPO），也主要是在该模式基础上调整，以符合政策要求。

　　房地产利用外资在此后数年一直遭遇政策狙击。限于A股上市公司的身份，万科并未享受上述融资模式带来的更多红利，其综合融资成本甚至高于中海外、华润、龙湖等H股房企。

　　而对于近期国内资本市场再融资放开，万科并未有太多期待。万科董秘谭华杰对本报记者表示，万科2007年推行再融资，保持每年40%甚至更高的增长速度，那时向股东融资是有利于公司发展和他们自身利益的。而万科现在已进入一个相对平稳增长期，没有迫切的股权融资需求。

　　万科迫切需要打通海外低成本融资通道。从去年收购港股房企南联地产，到成立海外事业部，再到今年正在推进的B股转H股，万科的国际化战略正一步步变为现实，紧随其后的国际融资之路也已打通。

　　今年3月份，万科通过全资子公司万科地产香港发行了8亿美元的5年期债券，实际年利率仅2.755％；今年7月，万科又通过境外子公司设立了20亿美元的中期票据计划。多位券商分析师表示，一旦万科的B转H实施成功，其境外融资渠道进一步趋于多元化，融资成本也将进一步降低。