京楼市走入阶段性观望

　　11月首周，京城楼市延续了10月成交量下滑的趋势。据统计，11月第一周，本市新建商品住宅(不含保障性住房)成交973套，环比前一周下降30.4%。

　　业内人士认为，造成成交量持续走低的主要原因是供应量不断下降。中原地产研究部统计数据显示，2013年截至日前，期房住宅供应量为145期，合计供应住宅套数为43337套，这一供应量是最近五年的最低点，同比2012年同期的54202套下降了20%。

　　单周成交连续下降

　　据链家地产市场研究部统计，进入11月第一周，扣除保障房后，该周纯商品住房成交量大幅下降至973套，环比降幅达到30.4%，为10月以来成交量最低的一周，与纯商品房成交量较少的4月第三周和5月第二周成交水平基本相当。而11月第一周，北京新建商品住宅市场有3个项目入市，同时新上市楼盘在定价方面基本都是与之前开盘的一期项目持平或略有下降。

　　据市住建委网签数据最新统计，今年1-10月，北京市新建商品住房签约均价为2.17万元/平方米，比去年全年均价上涨4.5%。其中，10月新建商品住房签约均价为1.94万元/平方米，环比下降4.5%，同比下降6.3%。从成交比较活跃的区域来看，10月成交的商品住宅套数中，五环外占到97.4%。

　　供应量创五年最低

　　业内人士表示，供应量降低是成交出现下滑的重要原因。

　　北京中原地产市场部研究总监张大伟分析认为，出现2013年供应减少的主要原因是2011年到2012年的住宅类土地供应减少。同时，在2013年北京执行全国最严格限价政策也是出现这一供应减少的重要原因。因为2012年的土地供应缺口存在，年内供应增加的可能性不大，库存在年底有可能继续下探。但随着北京自住型土地供应加速，预计2014年的供应将有明显上涨。

　　统计显示，2013年前10个月，北京住宅类土地成交面积为873.44万平方米，高于去年同期成交面积868.54万平方米。

　　出现最近几年房价上涨的根源是土地供应缺口，最近五年来，土地供应缺口达到了340万平方米，特别是2009年和2012年，这两年的住宅类土地供应缺口分别达到了600万平方米和465万平方米，恰是这两年，北京的房价涨幅最快。而在土地供应增加的2010年和2011年，房价涨幅都比较缓慢或处于下调。

　　政策期望改变市场预期

　　业内认为，11月初期成交下滑除了受10月楼市供应水平不高外，也与部分购房者因等待“自住型商品房”重回观望状态有关。

　　2013年初，市政府制定了“2013年新建商品住房价格与2012年相比保持稳定”的房价控制目标。10月，北京市出台“京七条”等一系列措施控制房价，同时推出自住型商品房政策，宣布今明两年内该类型房源供应量将达7万套，占到新建商品住宅约三成的成交量。政府期望通过中低价位、中小套型商品房的供应量不断增加，改变市民的房价预期。同时，临近年底，北京等国内大城市在楼市调控力度上继续加码，尤其是对高端项目的预售限制愈发严格，进一步导致市场预期出现变化，加上此前刚需集中释放，未来一个阶段内市场可能出现降温趋势。

　　但也有人士表示，目前下结论楼市将走入观望还为时尚早，不排除一些企业可能根据市场变化采取以价换量的策略。毕竟自主性商品房的实际供应还尚未形成，同时购买条件、购买资格认定，购买流程等不确定因素对购房者来说也存在变数，预计观望时间不会太长。