深圳年内出让宅地仅2宗 30家房企鏖战旧改

　　和其他城市相比，深圳土地市场面临着僧多粥少的窘境。土地供应稀缺助推存量土地的再利用，旧改潮开启，开发商由此争夺旧改土地下锅，引发了旧改市场的鏖战。而近日，卓越集团与佳兆业置业集团（下称“佳兆业”）在西乡的争夺，就是深圳旧改市场日趋激烈的一个典型缩影。公开资料显示，深圳年内不仅在土地出让的宗数上相当少，而且这其中大部分都为工业用地，今年前10个月，仅有两宗住宅用地出让。

　　这边厢卓越集团刚宣布与深圳西乡街道办签订城市更新意向合作书，那边厢佳兆业就拿下了西乡旧改中的河东项目。佳兆业在给时代周报记者的书面答复中表示，在西乡“会继续关注其他优质项目”，而卓越集团执行总裁张远接受时代周报采访时也表示，“（西乡旧改剩余的9个项目）能拿几个算几个”。

　　佳兆业卓越旧改之争

　　卓越集团日前宣布，该公司在“西乡街道2013年十大城市更新项目推介会”上与深圳西乡街道办签订城市更新意向合作书。此次西乡城市更新项目包括河东、流塘、黄田等10个项目，面积总量达到127万平方米。

　　卓越集团话音甫落，佳兆业就已拿到了入场券，其称日前已经与深圳市河东股份合作公司正式签署《河东旧村项目合作改造开发协议》，成功拿下宝安西乡河东旧村改造项目。该项目就包含在此次西乡街道推介的十大项目内，占地约17.6万平方米，涉及拆迁建筑面积约30万平方米。

　　佳兆业被称为是“旧改专家”，目前“已拥有30多个城市更新项目，总占地面积近1400万平米。业务遍及深圳、广州、珠海、东莞等地”，仅在深圳市场，佳兆业的城市更新项目总占地面积已超过580万平方米。

　　“除了宝安尖岗山项目和西乡河东旧村项目，佳兆业在宝安西乡也会继续关注其他优质项目，根据专业的调研、考察和分析，并与各村股份公司的深度接洽，会继续争取其他的城市更新项目的进一步合作。”佳兆业相关负责人对时代周报记者表示，言辞间，对西乡剩余项目也有争夺之意。

　　言及旧改经验，张远不甘示弱，“在旧改上我们也运营了很多年，比如，我们的卓越世纪中心、深圳中心、卓越城都是旧改项目，我们的旧改储备项目的总面积在未来三年内，应该可以达到500万的规模。”卓越集团先后对皇岗项目、岗厦村项目、梅林项目等进行了旧城改造，开发了上述项目。今年7月份，卓越集团又新添深圳坪山新区的汤坑城市更新项目。此外，大鹏新区葵涌项目、南山区南新项目均是当地区域推进最快的拆迁项目，另外还有松岗项目、泥岗项目也在启动进行中。

　　早在今年5月，卓越集团就成立了卓越城市更新集团公司。紧随其后，卓越集团就挖角佳兆业的总经理耿延良担纲卓越集团副总裁，兼城市更新集团有限公司总经理。耿延良堪称旧改操盘老手，其从1999年就已开始参与旧城改造，其在佳兆业期间，几乎一手搭建了全国范围内第一家专注于旧城改造的公司，在旧城改造方面经验丰富。

　　卓越集团与佳兆业只不过是深圳旧改市场愈演愈烈的一个缩影而已。而据媒体报道，在深圳南园新村旧改项目中，佳兆业与万科就曾有一番龙虎斗，而卓越集团、海航、路劲等地产公司也曾插足，都垂涎南园新村这个位于深南大道的黄金地块。

　　旧改利润变薄

　　相关数据显示，2008-2011年间，深圳中心城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米。而2012年深圳中心城区更是出现零地块出让的景象。今年前10个月，仅有两宗住宅用地出让。

　　深圳房地产研究中心主任王峰对时代周报记者表示：“深圳每年新建商品房的市场供应量也就三四百万平方米，二手房却能销售600万平方米左右。从目前来看，深圳房地产开发有接近2/3的物业来源是来自于存量利用的，就是城市更新。所以，目前城市更新对于深圳房地产市场的作用是非常大的。”

　　“相对来讲，一线城市的市场空间更为广大，土地需求大，更关键的是，旧改项目大多数位于中心城区，所以这些项目的利润还是比较可观。但是如今去拿旧改，成本优势还是逊色了。”世联地产首席技术官黎振伟对时代周报记者表示。

　　土地供应的短缺，酿成了僧多粥少的一个尴尬局面。土地供应太少，开发商只能借助旧改跻身市场。但深圳今年初公布了深圳“1+6”文件出台后重新规定了基准地价，有些地方的基准地价涨幅达70%，还需要涉及谈判、拆迁、赔偿等多个方面，资金需求大，开发周期长，旧改的利润厚度在变薄。

　　30家企业逐鹿旧改

　　深圳旧改目前规模庞大的主要是佳兆业、京基、华润、深业集团、招商、卓越集团等。而央企万科、保利、中航、中粮、中信等以及深圳本土民企如星河、信义、富通、鸿荣源等都已加入，累计超30家。

　　这些企业都不容小觑。比如京基和华润在商业地产上优势较明显，华润现有5大旧改项目，总投资近1000亿元，开发面积达到1000万平米，其中包括深圳目前最大的旧改项目大冲村。而深业集团因自有土地较多，具有先天的资源优势。

　　“母公司（深业集团）在深圳拥有建筑面积超过200万平方米（大部分是旧改）的土地储备。如果将潜在的可供改造的土地全部计算在内，这个数字应不低于500万平方米，母公司的优质土地储备将优先考虑逐步注入深圳控股。”深圳控股董秘、法律总监陆继强此前对时代周报记者如是表示。

　　旧改所需资金量大毋庸置疑，但有些公司的旧城改造已有造血功能，可通过销售资金回笼以后可以利用到新项目拓展上。比如，卓越集团今年7月拿下的坪山项目，该项目从报批到正式签约耗时3年有余。于2010年10月，卓越集团与汤坑股份合作公司签订了旧改改造合同，2010年11月24日，向新区管委会递交更新改造计划，并于当年12月30日收到了新区城市管理局的复函。后于2011年4月6日，深圳市规划国土委坪山管理局复函，同意将汤坑片区旧改单元制定计划纳入“深圳市2011年旧改单元规划制定计划”，并且上报市旧改办审批。“拆迁最耗费时间，涉及很多利益方，关键是达成利益的平衡。”王峰接着表示。

　　而深圳的旧改项目，大多是改造成城市综合体，这些项目日后井喷式的入市，依然要等着市场的考验。

　　一周房产要闻

　　十余房企澄清未欠缴土地增值税

　　针对央视称全国各类房企欠缴土地增值税总额超过3.8万亿的报道，11月25日，华远地产股份有限公司、金地(集团)股份有限公司、北京金隅股份有限公司等十多家房企发布澄清公告，否认欠缴土地增值税。其中华远地产与金隅股份均在公告中指出，“关于本公司欠缴土地增值税的说法应源于误解”。

　　据央视《每周质量报告》24日报道，自2005年1月1日至2012年12月31日，全国各类房地产企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿，包括SOHO中国有限公司、广州富力地产股份有限公司、万科企业股份有限公司等知名房企均榜上有名。

　　对此，多家房企澄清公告中均指出，其已按照土地增值税相关政策和地方政府规定，取得房地产预售款的同时预缴了土地增值税，并按当期确认的收入及配比的成本对本期结利项目计提了土地增值税。根据会计准则计提的应缴税金与根据税法缴纳税款存在时间上的差异是合理的，符合税法的规定。

　　点评：关于土地增值税是否欠缴，关键点在于土地增值税必须达到以下清算条件等才可以清缴，1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的（至少85%以上）；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。如果没有达到以上条件的，就不应该算作是欠缴土地增值税行为。

　　两部委叫停销售“小产权房”

　　11月22日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，要求各地坚决查处“小产权房”在建、在售行为。

　　通知要求，各级国土资源和住房城乡建设主管部门要对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。

　　两部委还称，要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见，并将结果报两部。还要对违规为“小产权房”项目办理手续的，要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任。对监管不力、失职渎职的，要严厉问责。

　　点评：小产权房的争议一直不断，最近两部委的决定，看来态度非常坚决。但是地产界的名人孟晓苏（微博）却表示，国土部、住建部上周末发布的叫停小产权房违法建设、销售的文件仅仅是为了摆姿态遏制投资而已。

　　中央官员澄清房产税扩围消息

　　对于近日指四个城市在沪渝试点房产税的基础上将在进一步试点的说法，11月23日国务院及全国人大常委会房产税改革方面的多位相关官员澄清，称未获悉关于房产税将在四个城市扩围的说法。而国务院法制办财政金融司一位有关负责人认为，房地产税改革将不再是简单扩面试点的问题。

　　而早前，据媒体援引消息人士报道，广州、深圳等地方政府制订的试点方案已经成型。

　　点评：房产税扩围看来是大势所趋，但是其间还要走的路还很长。

　　恒大51亿北京夺地

　　临近岁末，北京土地市场再次端出盛宴，引一众房企争相分食。11月21日，北京共出让土地6宗，其中现场竞价4宗，招标2宗。出让总面积73.69万方，共收土地出让金115.6亿元。其中恒大地产集团以51.35亿元夺得北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地，刷新年内北京总价地王记录。

　　截至当日，北京市2013年土地出让金已经超过了1600亿元。在剩下的一个月时间中，北京还有多宗土地将出让，因此全年土地吸金赶超2010年的最高纪录1640亿元，似乎易如反掌。

　　点评：土地供应不足难抑土地市场旺火。土地放量是个过程，如果加推力度不够，供应不能满足需求，祛火较为困难。