房企拖欠巨额土增税报料人李劲松：质疑有理有据

　　12月3日，接受时代周报采访的北京执业律师李劲松有些疲惫。他没有料到，央视《每周质量报告》节目播出后会马上引发连锁反应，“自2005年至2012年8年间，45家企业应交未交的土地增值税（以下简称“土增税”）总额高达3.8万亿”的质疑在全国引起轩然大波，不仅有房企“组团”反驳，还有北京市华远地产股份有限公司董事长任志强（微博）的骂战，而且，国税总局也现身表态。

　　11月26日，国税总局财产行为税司负责人表示，近日引起社会关注的有关人员对土地增值税欠税巨额的推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。不过，李劲松坚持认为，自己的质疑有理有据，并就此接受了时代周报记者的采访。

　　任志强的说法站不住脚

　　时代周报：2007年至今，全国各地房价飙升，你认为这些企业缴纳的土地增值税是否与其收入成正比？

　　李劲松：这些房企缴纳的土地增值税虽与收入成正比，但他们这些年缴纳的土地增值税与其依法应交纳的土地增值税之间的差额，是中国普通国民平均家庭收入的无数倍。比如，潘石屹旗下SOHO中国8年里少交的土地增值税金额就高达64亿元。2008年中国城镇单位在岗职工年平均工资为29229元，他们占用的国家土地增值税金额相当于2008年2万个在岗职工全年工资的总和。

　　时代周报：目前，很多房企对财报上的“应交未交”税款作出了澄清。任志强认为，土地增值税目前采取按照项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，再根据项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。

　　李劲松：我认为，任志强的说法是站不住脚的。

　　我们的相关法律方面就曾就土地增值税的预缴，以及最终的结算有明文规定。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条及第十六条规定：纳税人依照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税”、“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定”。

　　《中华人民共和国企业所得税法》第五十三条、第五十四条又规定：“企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止”、“企业所得税分月或者分季预缴。企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款”。

　　从这些法律可以看出，任志强所说“预缴企业所得税是政府非法无偿提前占用企业流动资金”的说法是多么荒谬。

　　显而易见，房地产开发商“负有进行土地增值税纳税申报义务”的时点，依《中华人民共和国土地增值税暂行条例》也可确定，就是“房地产开发商转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）与购房房奴签订转让房地产合同之日起的7日内”。

　　时代周报：此前有媒体称，2012年，全国房地产销售6.4万亿元，而政府和银行从房地产获得收入近4.8万亿元，占全年房地产业销售额的75%，他们的税费及融资压力已经很大。你怎么看？

　　李劲松：若这个说法属实，这就意味着，SOHO中国等房地产公司卖出一间100万元的房子所得的100万元房地产销售收入中，用于包括地价和各种税费在内的成本，至少占到房价的70%，即70万元。这样一来，就只剩余不到30万元了，再减去建造房屋的材料费用、人工费用、营销费用、财务费用等，毛利率所剩无几，但是，SOHO中国自报“2012年度的实际毛利率是高达63.84%”，45家上市房地产公司2012年度的平均毛利率为41%，也比30%高出了11%。

　　拖欠土地增值税因执法不严

　　时代周报：有业界专家指出，土地增值税已经成为避税最为集中的一个地方税种，你认为主要原因是什么？

　　李劲松：一方面，是由于地产业经营情况复杂，土地增值税税制设计也很复杂。清算需要税务部门检查大量房地产企业跨若干年度的收入、成本和费用情况；另一方面，跟税收征管难度大，有些地方机关失职、渎职甚至与房企形成“利益同盟”有关。

　　时代周报：如果要彻底清算土地增值税金，你有何建言？

　　李劲松：我建议，其一，由国家税务总局牵头组织各省税务机关对房地产企业税收实施拉网式土地增值税专项大检查工作，土地增值税专项检查人员实行异省交叉检查。即：由各省国家税务局和地方税务局抽调精干稽查员组成土地增值税专项税收检查团，且各检查团实行回避制度不得检查本省的房地产企业，通过抽签方式确定各检查团检查对象；其二，重奖举报偷税行为的反涉税腐败公民。