专家称房企欠税因税务部门默认 或并入房产税

　　马靖昊指出，一个税种，如果纳税人可以通过制度漏洞规避掉，使得这部分税收在账面上处于合法的“应缴未缴”状态，那么可以说这个税种是一个存在先天缺陷的“低能儿”。土地增值税正是这样一个“低能儿”， 由于先天设计缺陷，留下了大量可供操控的弹性空间。

　　“如果税务机关不向房企下发清缴通知，只要开发商不办理竣工验收手续，或者不把房子卖完，就可以一直合理、合法地不去进行土地增值税清算，也就构不成‘拖欠’。”一位帮多家开发商做税务筹划的专业人士透露，企业都是逐利的，只要不违法，都会选择避税。现实中，开发商规避土地增值税清算普遍存在。

　　追溯土地增值税及其计征方式数年来的出台历程，21世纪经济报道记者多方采访发现，该税种由于采取累进税率，对开发商影响极大，曾引发开发商集体游说有关部门。一位当年参与此事的香港开发商透露，当时找了很多专家和学者研讨，一开始试图降低累进税率的征收办法，后来又提出了预征的措施。

　　在该税出台一年后，1995年1月出台的《土地增值税暂行条例实施细则》，规定可以对纳税人预征土地增值税，预征的比例数次调整，目前为1％－5％。

　　在此过程中，多家开发商参与细则建议、制定，导致该制度最后倾向于其利益，在实践中也可以使得开发商利用规则避税。

　　多位税法专业人士表示，十多年过去，开发商已形成一整套应对土增税的方法和机制，以实现企业最终的利润最大化。

　　首先，从清算结果来看，清算工作实际税负率不高，以广州市为例，在近年来已经清算的项目中，实际税负率最高为9%，最低为1%。

　　并且，按照土地增值税的计算公式倒推，实际税负率低于5%时，意味着该项目的普通住宅的增值额不超过20%，清算税款主要来自其它类型的房产。房地产项目的增值额偏低除了房地产开发企业可以享受开发成本20%加计扣除的因素外，企业申报资料不能反映其实际情况也是一个重要因素。

　　另一值得注意的现象是，企业所得税退税的案例增多，并且金额屡创新高。这是因为清算的实际税负率虽然不高，但却仍比预征率大，对于实行查帐征收企业所得税的房企，由于缴纳的土地增值税可以税前扣除，清算实际缴纳的税款分摊至各年，就意味着当年的企业所得税缴多了，因此出现了所得税退税的问题。

　　此外，清算后房地产开发企业注销案例明显增多，以避免税务机关稽查。只要注销申请一通过，企业的经营者就等于安全着陆，税收的风险基本上转嫁给了税务机关。

　　CRIC研究中心分析师朱一鸣指出，我国土地增值税存在征管不力的现象。2012年，全国房地产销售额达6.44万亿，其中住宅5.35万亿。但2012年我国土地增值税征收额只有区区2719亿元，不仅远少于土地出让收入2.69万亿，甚至少于契税2874亿元。土地增值税的测算方法不科学，具体操作较困难，是最大的原因。