城中村改造项目个个豪宅 一套房动辄千万元

■杨箕村改造项目售价高达5万元/平方米起。陈齐/摄

　　上周末，富力杨箕村改造项目——富力东山新天地对外开放，据称该盘售价高达5万元/平方米起。至此，广州已有林和村、琶洲村、猎德村等多个旧村成功改造上市，而冼村、潭村等旧村改造也进行得如火如荼。然而，值得注意的是，广州已经上市的旧村改造项目几乎全部变身豪宅，售价远超周边楼价。

　　广州在售城中村改造项目

　　项目名 改造项目 在售产品 价格

　　富力东山新天地 杨箕村 242平方米四房和299 平方米五房以及377-546 平方米复式 5 万元/平方米起

　　峻林 林和村 125-450平方米的三房到五房 42000 元/平方米

　　保利天悦 琶洲村 68-133 平方米公寓及260-280 平方米洋房 3.5 万-5.2 万元/平方米

　　杨箕村项目旁二手房跟风涨价

　　“5万块一平方米还是起步价，太不可思议了。”家住杨箕村附近的张小姐原本想在同区换一套大点的房子，听到富力东山新天地的报价后感叹。

　　新快报记者走访中介了解到，杨箕村一带多年久无新房供应市场，此前这里楼龄较新的二手楼价多在3万多元/平方米，杨箕村改造启动后，附近的二手楼价开始上涨。今年国庆后，富力东山新天地就放风说要卖5万元/平方米以上，与之仅仅隔了几百米、楼龄在十年左右的小区富力东堤湾二手放盘价就涨到4万元/平方米。

　　然而，自从“穗六条”出台后，杨箕一带的二手房立即陷入了“有价无市”的状态。“我只听说过周边有卖家叫价（4万元/平方米）这么高，但实际上有没有人买，真不好说，因为实在有点离谱。”附近一位业主如此向记者表示。

　　城中村改造项目基本都变豪宅

　　事实上，不仅是富力东山新天地，目前广州几乎所有的城中村改造项目都变身豪宅，动辄千万元的起步价让人望而生畏。

　　2011年，由合景泰富、新鸿基地产、富力地产三家开发的猎德村旧改项目——天銮，当时售价就高达4万-6万元/平方米，最贵的单位甚至卖到了10万元/平方米；去年开盘的保利天悦，作为琶洲村旧改项目，售价高达3.5万-5.2万元/平方米；同样在去年开盘的林和村改造项目“峻林”，售价也达到了4万元/平方米。除了单价高，产品面积大、总价高也是城中村改造项目豪宅身份的一大象征。以富力东山新天地为例，该盘首批推出的产品全部为242平方米四房和299平方米五房以及377-546平方米复式单元。以5万元的单价计算，总价最便宜的也要1200万元。

　　林和村“峻林”目前推出的B3、B4栋，户型为125-450平方米的三房到五房，价格42000元/平方米，最少500万元起步。

　　琶洲村保利天悦，该盘在售住宅性质的洋房面积260-280平方米，目前价格为4.3万-5.2万元/平方米，望江单位的售价超过6万元/平方米，算下来起步价也超过1000万元；其商业性质的公寓面积在68-133平方米，按照3.5万元/平方米最低价计算，公寓238万元起可入手。

　　市场分析

　　城中村改造只有豪宅一条路？

　　对于希望在市中心置业的刚需买家来说，不少人都寄望城中村释放大量市场供应，然而城中村改造项目一个贵过一个，这让他们相当失望。

　　广州楼市专家韩世同分析认为，城中村改造项目变身豪宅从大的环境上来说，跟广州地价、房价不断上扬有关系。“如果是在楼市低迷期，开发商一般会倾向于做中小户型的刚需产品。反之，由于现在是卖方市场，开发商目前显然对市场预期比较乐观，他们认为越做豪宅就可以卖得越贵。”韩世同表示，另一方面，尽管广州启动了不少城中村改造，但同一时间推出市场的项目仍然很少，这让开发商也有了形成市场垄断的机会。

　　也有专家认为，被改造的城中村多位于中心城区，这些项目周边配套完善、经济发达，本身土地的价格就十分高昂，有做豪宅的先天优势。其次，这些旧改项目改造的成本非常高，且不说钉子户拖延进度所造成的巨大财务成本，拆迁、物业补偿、对村里未来收入来源补偿等等，均使得旧改项目成本居高不下。为回本，开发商只能开发高端豪宅，否则将是亏本的买卖。

　　“现在城中村改造项目中，动不动都是上千万元的产品，买得起的人毕竟只占少数，市场会很小。如果楼市出现波动，开发商面临的风险也很大。”韩世同表示，与一般的土地招拍挂有户型比例限制不同，城中村改造没有受到相应的约束。建议政府应该对城中村改造进行限制，保证中小户型所占的比例，这样才能真正有效提高市中心的刚需产品供应，也能在一定程度上起到平抑房价的作用。