房价调控告别一刀切 差异化调控呼唤长效机制

　　11月全国百城住宅环比上涨0.68%，虽然已是连续第18个月环比上涨，但涨幅比上月缩小0.56个百分点，为今年以来最低水平。这一显著的变化，预示着房价涨势有所减缓。另一方面，与一线城市和部分热点二线城市升级调控不同，徐州通过缩小限购区域、调整限购户型等方式鼓励需求，之前温州、芜湖也出台了类似的鼓励性政策。这显示房地产调控地方差异化也更加明显。

　　“针对不同城市房地产市场不断分化的现状，调控政策一改过去中央‘一刀切’的方式，更多由地方政府根据当地实际情况针对性的出台。”住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，这种变化是在预料之中的。

　　事实上，11月份随着北京“自住型商品房”政策浮出水面，各地楼市调控政策正在走向分化，房价涨幅过快的热点城市纷纷出台相应的对策。

　　回顾全国，11月26日杭州市多部门联合发出《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从6个方面收紧房地产市场调控政策。最重要的措施却是由人民银行杭州支行同日作出的，将杭州二套房首付从6成提高至7成。

　　据21世纪不动产集团统计，11月中旬以来，已有包括厦门、武汉、南京、南昌、沈阳、长沙、杭州等6个二线城市，加上此前的4个一线城市以及更早前的郑州市，目前已有11个城市收紧房地产调控。共同点是将二套房首付提至7成，3个一线城市和部分二线城市还将购房所需的纳税年限延长了。

　　对此，21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示，除上述城市外，不排除其他完成年度房价控制目标有难度的城市，还会继续跟进收紧。

　　或许正是因为11月份部分热点城市的“强化调控”，才导致11月百城房价涨幅的明显回落。

　　这一点从北京等十大城市调查数据也可见一斑。据中国指数研究院统计，11月十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%，比上月缩小0.79个百分点。其中，北京上涨0.18%，涨幅比上月大幅缩小2.38个百分点，表明“京七条”对市场预期和房价的影响继续释放。

　　王珏林分析指出，从房地产调控政策来看，今后更多要看各个地方政府的具体政策，各个城市应为各自区域的房价负责。但这只是“治表”，房地产调控未来的关注点还是长效机制的建立。

　　“总的来看，目前大城市房价上涨压力仍很大，三四线城市楼市消化不良，行政调控预计短期内不会退出。 这也是各地优化调控政策的现实需要。”王珏林说。

　　对此，住建部政策研究中心主任秦虹曾多次表示，已有的调控政策是有作用的，否则楼市早不是现在模样。

　　她说，未来房地产调控政策方向长期不能变，但是在调控政策优化方面（土地、信贷、税收）还有很多空间可以继续探索。这就不难理解，为何各地出台有针对性的调控政策，有支持性的，也有限制性的。

　　秦虹认为，建立长效机制的关键就是要构建一个覆盖全体居民居住需求的供应体系，在改革的基础上，施以各项土地的、财政的、税收的、金融的配套改革政策并坚定落实。这意味着，房地产各个相关领域的深层改革必不可少，如建立统一的不动产登记制度等。这是一个渐进过程，但注定对房地产业会带来深层次影响。对此，王珏林认为，仅不动产登记制度一项对抑制房产投资的潜在威慑力量就非常巨大。