地产商的城镇化选择题：聚焦一线还是开辟二三线

　　在中国，最关心城镇化路径选择的群体莫过于开发商。中国的城镇化道路该怎么走，关乎下一步机会在哪里。对于常常一掷数亿资金地拿地的开发商，没有谁比他们更懂得选择比努力更重要的意义。

　　回归的逻辑

　　华远地产董事长任志强观察到，2011年开始，本轮调控初期，一线城市是重灾区，开发商纷纷跑到三四线城市去拿地，并引发其地价上涨。

　　很快暴露出的问题是，部分三四线城市供应远大于需求，继鄂尔多斯、温州之后，江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”，很多空置楼盘无人问津。从2012年底开始，一批房企重回一线城市。

　　地价的上涨说明了一切。2012年12月31日，华远地产以接近500%的溢价率、16000元/平方米（扣除保障房）拿下通州地块时，还有人称之为地王。但不久之后泰禾地产在附近拍出的地块，轻松超越了华远创造的纪录，楼面价达19000元/平方米。

　　地价的上涨，释放了房价上涨的强烈信号。尽管地价昂贵，但任志强告诉记者，如果下半年华远要买地，首选北京。一线城市地价昂贵，但有更明确的预期。任志强以北京举例说，“国五条”出台后，北京是执行得最为严格的一座城市，但房价却一直在上涨。

　　万科执行副总裁毛大庆常常援引6组数据来证明北京的吸引力。北京有24所“211工程”大学，排名第二的上海仅有10所，而中国一共只有不到80所“211工程”大学。

　　全中国的重点中学前一百强中有35所坐落于北京。常住北京的两院院士超过了总数的50%。500名卫生系统认可的好医生中，有227位在北京。重要的门户网站的总部，除腾讯外，绝大多数在北京。还有像中央国家机关、军队各总部，驻华使领馆、五百强总部、海归精英等等，以及一些身份不明的有钱人都在北京。

　　“这就是北京的强大的发展动力之来源。”毛大庆认为，核心城市的房地产价值无需讨论。但与前几年不同的是，2013年下半年以来开发商在北京所取得的地块大多位于五环以外。但即便如此，五环外的房子也是开盘就卖光。

　　全联房地产商会创会会长聂梅生观察到，“北上广深房价涨幅相当高，但其他部分城市的房价不仅在GDP涨幅之下，有的甚至低于CPI增长。”她认为，2014年的房地产市场会沿袭这个态势，即一线城市的房价仍将处于高位，但涨幅会收窄，一线城市和其他城市之间的房价差异化将继续扩大。

　　聂梅生指出，当前房价确实是两个脱离——既脱离经济的基本面，又脱离人的支付力，个别城市已经形成泡沫了，比如鄂尔多斯、温州，但并没有形成全局性的泡沫。