地产商的城镇化选择题：聚焦一线还是开辟二三线

　　但在一些开发商忙着回归一线城市之际，一些非主流城市也正在诞生一些奇迹。

　　小城市也存在着强烈的改善性需求。世茂集团品牌管理总监孙静也表示，世茂会选择性进入百强县。2012年，在福建晋江，世茂单靠御龙湾一个项目销售了43亿元。这样的模式2013年被复制到离晋江不远的石狮。石狮市现有户籍人口约40万，2012年人均GDP（常住人口）为76827元。世茂“摩天城”项目，4月份拿地，10月31开盘，日光，20亿元。

　　表面上，开发商是在依照政策风向做战略决策，实际上，有客观规律在主导市场的发展。城市亦是人们选择的结果。好的城市集聚了更多的资源，吸引了更多的人，因此诞生了更多的需求。人们在城市里生产财富，并且有能力为自己的需求支付。

　　在规律面前，长官意志也常常失效。毛大庆在第五届地产中国论坛上说，他曾经去参观一些新兴城市的商务区，发现地方政府的领导都在说相同的故事，都称自己城市建造的商务区未来将成为集聚之地、将成为区域发展引擎。毛大庆的疑问是，“怎么会有那么大的需求，怎么会有那么多的发展引擎。”

　　地产商们关注政策的变化，但有时风向并不是左右投资决策的决定性因素。以北大资源集团为例，2009年该公司战略定位为城市运营商，是因为看到了很多地方对产业对文化有着巨大的需求。

　　在城镇化加速的中国，很多城市都出现公共品短缺的状况。然而，仅靠政府力量，难以在短时间内解决问题。譬如，成都天府新区目前还没有一家三甲医院，他们迫切地希望引入医疗资源。北大资源集团发现，二三线城市很欢迎能植入产业资源的开发模式，一线城市郊区也急需公共品的补位。回首过去5年走过的道路，方正集团总裁、北大资源集团董事长余丽发现，北大资源集团的战略与政策方向是高度契合的。

　　碧桂园集团副总裁王少军在参加21世纪经济报道举办的城镇化论坛时表示，碧桂园通过对三四线城市，甚至是县城的开发后发现，地方政府对加快城市建设、居民对改善住房需求，都怀着巨大的迫切心情。只要有需求就有市场。开发商需要做的是，配合好政府、配合好当地居民。定位恰当，不越权、不以房地产带动新城镇化发展。

　　中央定调城镇化发展方向以后，开发商未来的机遇在哪里？住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹公开表示，房地产市场的投资机会，已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。

　　她提醒房地产企业，要注重新型城镇化政策下关注城市群。“房地产发展从来都是和城市的发展紧密相关，下一步的城市发展是要走以城市群作为推动城市发展的主体形态，这是新型城镇化规划中的重要内容。”

　　秦虹指出，房地产投资还要关注中国的高速交通网络建设。“现在全国657个城市可以分为两类，一类是在高速交通网上面，有交通节点；还有一些城市是在这个网的下面。大致可以判断，在交通网上的城市，与交通连接点、交差点、会合点的城市投资效率更高。”

　　秦虹认为，产业结构的升级将促进优质商务和旅游地产的发展。“下一步，中国经济增长很重要的一方面，就是大幅度提高服务业所占的比重。”她还提醒投资者应该关注“城镇化时代的楼宇经济”，“这些地区的楼宇更新改造和再资产化的机会是非常大的，因为这些楼宇的物业价值一定会伴随着土地的级差地租同步提升。”