中国房企频“出海”动因及反思

　　2013年12月1日早间，广州富力地产股份有限公司发布公告，称其全资子公司以人民币85亿元收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地。据悉该地将会开发为住宅及商业物业。

　　近期，不少知名房企“扎堆”加入“出海”队伍，斥巨资收购、兴建海外房地产项目。

　　为何国内龙头房企也开始海外投资房产？中国房企频“出海”有哪些原因？

　　中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资，从而这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。具体来讲，中国房企“出海”的原因如下：

　　第一、部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化。当前无论是开发商直接投资开发，还是进行股权收购、合作开发等，还是近期品牌房企频频登陆香港上市，其很重要目的之一就是通过这样的方式战略布局国际房地产市场，使其在国内规模化之后，迅速在国际房地产市场上实现品牌全球化、国际化。

　　第二、从投资项目来看，多为旅游地产项目，而锁定的客户多为国内客户，企业也可借此整合产业链，吸引国内客户投资；涉及的一部分商办、住宅项目投资，也多选址在华人集聚的地方，如唐人街等。

　　比如，从海外置业群体的购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资3大类。相应地，细观在中国推广销售的海外地产项目，其“卖点”也大致可以分为3类：移民、留学、投资和休闲旅游。国内龙头房企也开始海外投资开发房产，也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

　　从已进入海外的这些项目来看，在2012年一系列海外布局之后，此前已出海造房的国内房企陆续迎来收获期：如碧桂园位于马来西亚的两大项目计划在今年正式面市，在国内的销售状况良好；绿地首个海外项目动工，今年春节后已进入销售，其目标客户群也主要是中国人为主；首创置业位于法国的项目，也已进入招商阶段。

　　第三、当前国际资本市场融资环境相对宽松，部分国内房企通过在香港或境外上市，建立境外业务发展融资平台，在欧美房地产市场开始逐步复苏与回暖之际，开展海外房产投资业务，借机布局国际房地产市场。

　　第四、国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，投资客投资海外可以规避国内投资风险，从而导致部分龙头开发企业也转投海外市场。

　　第五、大部分海外的土地和房产都拥有永久产权，且生活、教育环境相对国内具有一定的优势，对投资者和开发商都具有很大的吸引力。尤其是中国改革开放以来产生了一批相对富裕的家庭，他们有闲置资产，综合考虑孩子教育、养老和生活环境，他们将眼光投向了海外。部分富裕阶层也开始通过海外置业进行资产转移，规避国内政治风险和其他风险。再加上这两年人民币士气大涨持续升值，进一步坚定了中国投资者海外置业的信心。

　　从表象来看，中国房企布局海外市场确实存在布局、实际市场需求等需要，但是，布局海外市场进行海外投资的同时，也应该注意一些问题，不断地反思和总结经验，防范风险的发生。

　　首先，海外的开发模式和中国不同，国内房企需要因地制宜进行突破。中国房企基本为香港模式，各个环节只靠自己；而国(境)外大量使用金融机构，分几个层面来融资，中国开发商可能不适应。包括销售流程，包括对企业信用的控制。由于布局海外的基本为国内大型品牌房企，而大公司模式已经固化，就很难再有突破这样，在海外短期内也就难以有规模化扩张的突破。

　　其次，布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑，否则，难以抗拒国际市场风险。如2012年5月大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，万达的此次并购总交易金额26亿美元，包括购买100%股权和承担债务两部分。如果没有中国银行、中银国际、中国进出口银行等的支持，万达也很难在国际舞台上施展收购的拳脚。

　　第三，政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海(境)外的最大阻力之一。

　　万通在台湾地区的项目被定名为“台北2011”，据介绍，该项目由万通国际开发股份有限公司开发，而万通国际则由北京万通地产参股在新加坡的投资公司–VantoneCapitalPte.Ltd。在台北设立，而在大陆的万通集团则没有办法直接在台湾进行投资。在其他国家，政治上的不稳定性、税费制度的不同、汇率变动等均有可能成为中国房企布局海外的障碍。

　　第四、当地房地产市场购买力有限，不一定像国内那样具有买房投资的市场氛围。即使依靠“绿卡”将国内资产进行转移的购房者也会存在一定市场风险，投资客投资海外不一定就非常可靠。

　　如美国政府正在加紧追查公民的海外账户和海外资产，一旦被查出在海外藏有资产，户主将被施以重罚。由此可见，海外房产投资不一定是投资者资产转移、投资转移的好途径，投资客应综合考虑各种因素再做决定。

　　第五、国外以购房进行居住的习惯不如中国，在销售环节上国外房地产市场复杂的多，如何把控好国外当地房地产市场发展周期与特性，这或许也各大出海的房企必须要考虑的问题。

　　综合以上分析来看，进军海外市场并不简单，如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么，房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。海外市场看似蓝海，但并不一定会有好的收益。

　　比较现实的是，在中国城市化进程尚未完成的市场背景下，中国的房地产市场仍然会有至少10-20年的发展机会。当前中国房地产市场已经进入复苏与回暖的周期，市场面临着新一轮的市场发展机会。从机会成本及投资回报率的角度考虑，在新型城镇化的驱动影响下，尽管楼市会一直经受调控的影响，但是，国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。

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