三中全会揭开居住用地稀缺的“皇帝新装”

　　日报：因为政府对土地的垄断，这种溢出效应，也就是居住用地的土地出让金，都被地方政府获得了。根据官方数据，2000~2012年累计的土地出让金规模在16万亿元左右。

　　陶然：是，这就是问题。我们进行简单的国际比较，在日本、韩国或中国台湾，制造业发展也能带来服务业的溢出，但因为土地私有，任何一个制造厂商要在城市周围地区进行投资，即使符合规划，也一定要和私人土地所有者进行谈判。制造业用地的价格绝对不会低于、一定会至少等于或一般大于农业用地的价值。不像中国这样是制造业用地零地价或负地价。制造业用地者与农民谈判后，还需要自己把基础设施做好。

　　在日本、韩国、中国台湾这样的地方，一个城市化制造业发展起来后，也会带动本地服务业的发展。商业、服务业有发展需求就会有房地产商要建住房，或商业投资者建大型商场，但那里的房地产商和服务业投资者要用地，也必须要与相应地段的农民去谈判买地，这样，工业开发区附近地区那些用于商住用途土地的所有者，一般也是本地农民，成为制造业对服务业的溢出效应的主要享受者，这跟中国地方政府几乎可以全部拿走商住用地收益有很大区别。

　　日报：另外一个区别是，这些国家和地区，土地出让的收益都被居民部门获取，这主要是用于消费；而中国地方政府得到土地出让金，大部分用于投资，这扭曲了中国的投资、消费结构，也是中国经济结构扭曲的重要根源。

　　陶然：在日本，服务业用地所有者享受了制造业用地出让的好处，但是这个好处大部分被服务业用地原所有者所享有，日本政府只是在服务业用地上抽取个人所得税。在中国，制造业带动服务业发展，政府再来出让服务业用地，商住用地的增值收益全部被地方政府拿走。正如此，地方政府才肯在制造业用地上无底线杀价，低到边际成本与边际收益几乎持平。

　　而日本政府做不到这点，因为两边儿都不归政府。从经济学上讲，日本政府是不可能完全把制造业对服务业的溢出效应内部化。中国可以完全内部化，工业用地是地方政府来定价，服务业商住用地也是地方政府来定价，地方政府可以让两个价格拉开差距，无限倾斜。

　　所以，日本的商业服务业用地价格一般是制造业价格的两倍。商住用地价格一般会高于制造业，但不会也不应高得离谱。因为根据日本规划，只要符合规划要求，地主与开发商谈判就可以增加供应。制造业用地价格也是如此。

　　中国2002年左右，商用服务业用地价格与制造业用地价格也是2∶1，说实话，这个比例不太能算数，因为这里的制造业用地的价格没有扣除基础设施和征地成本，只是一个毛价格。但即使只看毛价格，工业用地也就是商住用地价格的1/2，差得还不算太远。但到了2010年，全国平均下来，商业服务业用地价格与制造业用地价格之比，是6∶1到8∶1，有的地方甚至是10∶1。10∶1还是毛价格，如果扣除征地成本和基础设施，是零，那比例就是无穷大了。

　　日报：另外一个重要的扭曲，是土地出让规模。地方政府有动力约束居住用地供应，以推高价格，但放大工业用地出让规模。这样造成工业用地和居住用地规模的扭曲？

　　陶然：是。全球各国，工业用地平均占比一般是城市用地的10%~15%，而我们国家在城市化过程中，工业用地达40%~50%，主要用来建开发区，还有10%~15%用来做基础设施，剩下的只有30%~40%是搞居住，其他国家都是60%~70%用来搞住宅和服务业，主要是住宅。

　　所以，中国城市这种工业用地和居住用地的结构是非常扭曲的，导致工业开发区占用土地过大，非常低效率，同时商住用地利用密度过高，人居环境恶劣，城市发展用了这么多地，老百姓还没有得到好处，还要支付高房价在恶劣的居住环境下居住，确实是非常夸张的。

　　中国根本不缺地，拿中国缺地来说房地产价格高，这是非常错误的观点。你看看中国大批工业开发区所占用的土地，就知道问题所在了。还有不少官员乃至学者，动辄说不能给农民，尤其是城市郊区的农民更充分的地权，不能允许他们进入房地产开发，因为这样会占用太多耕地，会乱套。我真不知道他们是怎么想的，目前这种体制，地方政府大规模搞工业开发，零地价、负地价出让工业用土地，是最浪费耕地资源的。对中国而言，房价问题与18亿亩耕地保护的红线一点关系都没有，稍微有点常识就可以测算一下，要把城市人口，包括农民工以及他们的家属都安排下居住，需要用多少地？我们工业开发区的土地非常浪费，只要收缩一半，就可以用来给大批人盖房子住了，而且房价还不会这样离谱。

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