房市转冷 机构看淡香港地产股

　　今年以来，受香港政府房市调控等影响，香港房地产投机活动持续低迷。考虑到明年全球流动性将有所收紧，一些机构预计香港房价约有10%至15%的下调空间。由于担忧香港房市持续转冷，不少机构对香港本地地产股表示担忧，以新鸿基地产、新世界发展等为代表的香港本地地产股均遭看空。

　　房价有下调空间

　　自去年香港政府推出多项措施调控房市以来，香港房价结束急速上涨的态势，表现持续平稳，不过这种情况在明年可能发生重大变化。

　　据香港金融管理局三季报显示，香港住宅物业市场在第三季度仍然沉静。住宅物业市场交投于第二季度急跌后仍维持在低位，大约每月成交数量只有3600宗，相比2012年平均每月6800宗的水平显著下降。近期一手市场成交有所上升，但与去年情况相比仍属疲弱。

　　香港金管局表示，今年以来房地产投机活动持续低迷，短期转售交易等近乎绝迹。第三季度整体房价增幅放缓至0.9%，相比之下第一季度及第二季度增幅分别为5.4%及1.4%。不过物业估值依然偏高，房价与收入比率在第三季度达到14.6，相当于1997年的高峰水平，收入杠杆比率也远高于50%的长期平均水平。租金收入与利率差距已显著收窄，令物业投资的吸引力下降。

　　值得注意的是，由于房价仍处在高位，不少机构均表示香港房价有下调空间。皇家特许测量师学会（RICS）近日报告指出，比较过去历史及全球因素，香港房价已被高估，高估幅度在30%至40%。由于需求量持续减少，RICS预期未来数月价升量跌的情况将会持续。目前市场对房价看法争论十分激烈，其中大部分集中在可能的跌幅程度，RICS认为由于明年全球流动性将收紧，香港房价可能有10%至15%下调空间。

　　本地地产股遭看空

　　由于担忧香港房市持续转冷的风险，不少机构对香港本地地产股均表达了担忧的情绪。摩根资产亚洲首席市场策略师许长泰表示，对香港房市看法偏向于保守，因此对香港本地地产股后市态度谨慎。事实上，今年以来，以新鸿基地产、新世界发展等为代表的香港本地地产股在二级市场的表现惨淡，新鸿基地产今年以来跌幅接近16%，新世界发展跌幅达18%，恒隆地产跌幅接近20%，而同期恒生指数涨幅为2.26%。

　　摩根大通近日将新世界发展评级下调至“中性”，目标价也下调至11.1港元。目前新世界发展股价已经跌破10港元。高盛预期明年及2015年新世界发展基本盈利只有约70亿港元，但明年资产净值较现时股价折让仍有54%。

　　对于香港本地地产龙头之一的新鸿基发展，尽管摩根大通仍给予其“增持”评级，但也将目标价从128港元下调至111港元。该行认为，新鸿基在香港及内地的房地产投资质量较高，占资产净值约62%。与其他发展商一样，新鸿基地产同样面临市场的不利因素，但凭其以往的卓越营销业绩，该公司很可能跑赢同业。

　　对于另一家香港本地地产公司恒隆地产，已有香港券商下调其盈利预测。汇丰证券认为，虽然恒隆专注于发展高素质资产，而且财务稳健，但由于预期公司“君临天下”项目销售缓慢及均价较低，因此下调公司在2013年-2015年的盈利预测幅度至9%-15%，目标价由31港元下调至30港元。