部分区域房价跳水楼市假性降温 明年房价或爬缓坡

　　房价涨幅有望回落

　　虽然楼市异动给购房者带来一定的心理影响，但在多数业内人士看来，这种局面不会长期存在。链家地产市场研究部张旭认为，随着明年1月银行放款恢复正常，有望带动部分需求，尤其是换房需求持续释放。明年初市场将会由目前偏冷有所转向，2014年楼市有望实现温和开局。

　　张旭同时指出，1月末为春节假期，长假前后成交活跃度会有所下降。综合看，虽然年初的市场会有所升温，但难以对价格产生带动作用，短期内价格还将保持平稳运行。

　　值得关注的是，尽管并不意味着供需关系的反转，但近期市场异动很可能意味着房价将从高速上涨的状态中回落。

　　上海易居房地产研究院认为，虽然当前房价涨幅处于高位，但涨幅即将见顶。根据国家统计局的数据，今年11月，全国70个大中城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比平均上涨9.62%，涨幅创今年新高，且北上广深四城市的同比涨幅连续三个月超过20%，为有统计以来首次出现。

　　这轮房价上涨的主要原因在于，此前两年土地供应不足，造成供需失衡。随着今年土地交易量的回升，这种局面有望得到缓解。

　　根据北京市土地整理储备中心的数据，2013年北京成交住宅类地块成交74宗，规划建筑面积为1326.4万平方米，较2012年同期增长117.9%。从全国来看，今年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，增幅为今年来首次转正。

　　多数专家认为，我国房地产调控政策正在走向市场化和长效化，这将有助于维护市场的平稳运行，避免出现大幅波动。

　　“2014年房价涨幅放缓已经成为市场共识。”北京中原地产的分析报告指出，从房地产投资、销售等指标上看，明年增速都将放缓，在经历这一短暂调整后，楼市将可能进入“减速”运行的阶段。

　　调控倒逼房企转型

　　扩充产品线大势所趋

　　在推进城镇化、土改加速等背景下，一线房地产企业纷纷谋求转型。从万科、保利、世茂等房企近期的动作来看，拓宽产品线、丰富产品类型已成为最主要的转型方向。事实上，房地产行业的平均利润率步入了下行通道。分析人士认为，产品的分化不仅是房地产企业自发调整的结果，也是企业基于市场环境变化的考量，这种调整是大势所趋。

　　利润摊薄洗牌提速

　　房地产行业的利润率正在走低。中原地产研究部统计，截至11月初，公布三季报的上市房企合计135家，总营业收入达4675亿元，总利润为835亿元，行业利润率只有17.9%，净利润率只有13%。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，房地产行业利润率在2013年上半年为19.2%，2012年同期则为21.3%，近年来出现了持续下滑。

　　分析人士认为，楼市调控政策挤出了相当部分的投资需求，是导致房地产业利润率下滑的主因。从事数据研发的中金标准数据公司总经理郝文嘉说，随着房价不断攀升，在购房者消费及投资能力与房价相比不断下降的情况下，房地产价格暴利上涨趋势已经开始衰减。该机构监测的数据显示，近3年来，全国82个城市的住宅投资收益率与2009年相比明显呈下降趋势。

　　成本提高、开发周期缩短也在压缩该行业的利润率。据悉，在房地产业的各项成本中，占据大部分比重的土地成本提升最快，企业拿地难度加大，在制约房企的开发规模和利润率。此外，近几年人力资源和资金成本也大幅攀升。

　　近日全国房地产商会联盟执行主席顾云昌在“第五届地产中国论坛”上表示，房地产行业已经进入到分化时代，除不同城市之间的分化外，企业也在分化。即品牌公司正在做大做强，集中度越来越高，不少中小企业被淘汰或兼并，房地产行业进入资源整合的时代。

　　兰德咨询发布的报告称，2013年房企关键词是利润摊薄、竞争加剧、洗牌加快。2013至2015年间，至少将有30%的房企出局，其中主要是中小企业。

　　专家认为，房地产行业的产品出现分化，即产品更加细分并具有差异化特征。如商业地产、旅游地产、养老地产等产品类型，已吸引越来越多的资金投入。这种差异化竞争的结果，一方面促进了产品品质升级，同时使产品从物质产品向服务产品转变。