北京新房首月量价稳定 后市价格难现大涨

　　从供需角度看，近期供应增加迟缓，而需求依然持续释放，成交量受到抑制的同时，库存屡创新低。另外，受成交结构影响，成交均价小幅上涨。

　　**1月纯商品住宅成交4929套，同比大降**

　　根据链家地产市场研究部统计，1月新建商品住宅（含保障性住房）网签量为6908套，环比下降40%。扣除保障房后，纯商品住宅4929套，仅环比下降3.2%。但是，与2013年1月份相比，纯商品住宅则大幅下降了53.9%。

　　链家地产市场研究部张旭认为，年底两月的新增供应量较9、10月有较为稳定的增长，这使得年底以及新年年初的需求有可以释放的支撑。即使恰逢元旦、春节双节，纯商品住宅成交里也没有出现明显下滑。但与往年同期相比，因供应规模有限，1月份纯商品住宅成交量较2013年1月大幅下滑超过5成，在近五年同期中，只高于2012年市场下调期。

　　从项目销售的数据看，1月成交量的主力依然是华邑新苑、伊林西苑等2013年11月和12月入市项目。截至1月29日（网签暂停前最后一日），11月、12月入市项目的总体签约率已达52%，排除网签滞后影响，预计这两月在售项目的去化率已经达到7成。由此可见，项目的短期消化速度依然较快，需求释放较为强劲。

　　**1月新增商品住宅供应环比大幅下降70.4%**

　　据链家地产市场研究部统计，1月新增商品住宅项目7个，较上月减少7个，总供应量为1143套，环比大幅下降70.4%。与去年同期相比，入市项目减少3个，供应量同比下降44.5%。

　　从区域结构上看，1月新增期房供应尽管有三个位于城区，但仍以五环以外为主，7个新增项目中有4个在五、六环之间，2个位于六环之外，还有1个项目位于三、四环之间。

　　从项目属性看，1月新增供应主要为适合改善性需求的中高端项目，单套平均面积为179平米左右，拟售价格在3万元/平米以上的供应量为705套，占到1月总供应量的62%，其中位于丰台区的阅园拟售价格超过5.9万元/平米，而位于朝阳区的泰禾坊巷家园拟售价格更是高达到6.7万元/平米。

　　链家地产市场研究部张旭认为，从12月份以来，新增供应一反往年常态，出现明显减少，且从12月底到1月中上旬阶段，出现了连续二十余天的供应“空窗期”。随后，1月19日，一天之内两个高端项目相继入市，意味着“4万元限价令”出现一定松动，但整体上看，从“京七条”落地之后，北京对于新建商品住宅入市价格控制的程度依然会继续收紧。大量定位于刚需和改善的项目入市都会受到政策管制。

　　未来，新建商品住宅供应市场难有大幅上涨。一方面是由于北京调控政策继续收紧，新建商品住宅的入市节奏依然受到影响；另一方面，前两年土地成交量过低，尽管2013年宅地成交翻番，但离新盘上市还有一段时间，短期内无法形成有效供应。

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