房企扎堆二三线城市 商业地产运营风险增大

　　多位地产界人士指出，当前房企商业地产开发的主要支持手段仍然是销售，即使是万达，也是靠销售住宅、公寓、商铺来应对后续持有、运营的现金流。这意味着，房企将首先在销售市场面临竞争。

　　以绿地为例，兰德咨询总裁宋延庆说，绿地的商业地产主要是两条产品线，一是在城市核心位置开发的绿地中心，另外一部分就是在郊区开发的商务楼。大部分出售，只有小部分选择自持。

　　绿地董事长张玉良表示，2013年商业地产对集团房地产板块的销售贡献突破60%。但易居中国联席总裁丁祖昱指出，目前即便是北京和上海，商业地产也出现了销售平庸、产品单一化的现象，未来商业地产销售存在不小的难度。

　　以2013年北京商业项目的销冠龙湖时代天街为例，其销售额仅为14.3亿元，与住宅销冠西山壹号院年销59.3亿元的成绩相比，时代天街只及其四分之一。

　　在上海，2013年商业地产销冠世茂纳米魔幻城全年销售21.7亿元，而排名第二位的项目销售额只有6亿元。

　　CRIC分析师范宏华认为，在二三线城市，像绿地、华润置地这样的企业，在运营上虽有一定优势，但其面临的竞争正在急剧增加。特别是绿地中心、万达商业广场、华润万象城这样的同质性产品竞争尤为激烈。

　　丁祖昱指出，从项目模式上讲，目前被开发商卖掉的商业项目，恰恰是最不应该卖的。因为居住区消费聚集，周边有大量居住人口作为稳定的消费需求群体，这类项目具有最好的盈利预期，应该自己持有，但大量的居住型商业、社区型商业都卖掉了，非常可惜。

　　商业项目的运营，除了销售部分之外，剩下的持有部分如何处理？万科的回答是资本化，但多数业内人士都认同，国内商业地产项目的租金收益不足以支撑REITs的回报率。一个可替代的课题是，商业地产的金融创新。

　　目前以保利、越秀、金地、金融街、滨江、华润等为代表的百强企业，正在构建“商业地产+金融”的模式。其中，金地、阳光新业、华润、金融街等企业成立了基金管理公司，主要分为面向持有且具有稳定租金收益物业的核心基金、持有收租物业并进行新投资的增值基金、投资开发领域或者公司上市前股权的机会基金等三种类型。如金融街于2012年12月26日通过了全资控股的融信（天津）投资管理有限公司出资200万元设立规模不超过2亿元，投资期限为3+1年的私募股权基金。 

　　日机密部队潜入中国，安培竟谎称不知情；美日军机轮流闯入东海防空识别区，联手对华；菲律宾更是猖獗，借此狐假虎威；这充分说明，没有了祖国你将什么都不是！航母是一个国家重要的威慑力量之一，美日等对辽宁舰的接力监控告诉我们：我们应该联起手来，保卫祖国！爱国人士只要填写手机号码，即可获取最新的股票信息，让我们共同成为爱国人士。

　  华讯财经郑重承诺，本信息与朋友们完全免费共享，不收取任何费用，请大家放心领取！投资朋友们可通过下方端口免费获取最新的股票信息。

　　日机密部队潜入中国，安培竟谎称不知情；美日军机轮流闯入东海防空识别区，联手对华；菲律宾更是猖獗，借此狐假虎威；这充分说明，没有了祖国你将什么都不是！航母是一个国家重要的威慑力量之一，美日等对辽宁舰的接力监控告诉我们：我们应该联起手来，保卫祖国！爱国人士只要填写手机号码，即可获取最新的股票信息，让我们共同成为爱国人士。

　  华讯财经郑重承诺，本信息与朋友们完全免费共享，不收取任何费用，请大家放心领取！投资朋友们可通过下方端口免费获取最新的股票信息。