国家统计局房价数据已背离楼市真相

　　作为官方唯一的房价发布平台，国家统计局每月发布的70大中城市房价数据颇受外界关注。对于2014年全国房价走势，多数机构都做出了“稳中有升”的判断。但不断披露的“空城”、“鬼城”、“公务员售楼”等案例说明，在许多区域，供大于求的风险在不断积聚、迅速膨胀。在房地产市场愈加分化的背景下，以70个大中城市为统计样本的房价数据，已不能反映整体市场的走势，甚至出现了明显背离。正视房价数据背后的楼市真相，形成对房地产行业发展前景更客观的预期，是包括房地产商和拟购房群体在内的社会各界都亟须面对的现实问题。

　　价格信号是指导商品投资和消费的重要依据。当商品价格出现上涨或明确的上涨预期时，往往是追加投资的重要信号，反之亦然。房地产业的发展依托城镇化大背景，行业具有稳定而高昂的投资回报率，令很多社会资本趋之若鹜。与其他类型商品相比，房屋不仅有着消费功能，更具投资品属性。因此，房价变化已成为整个社会最敏感的神经。

　　综合国家统计局数据可发现，在最近48个月里（2009年1月至2013年12月），全国70个大中城市的新建住宅平均价格只有11个月出现环比下跌。在其余的37个月中，上述指标保持持平或增长，且涨幅远大于跌幅。其中，自2012年7月以来，上述指标已连续18个月保持上涨。房价的持续上涨虽令购房者怨声载道，但按照惯常的市场逻辑，也是追加投资的好时机。近期市场频繁出现的“地王”，不仅是高房价信号刺激的结果，也反过来对房价起到助推作用。

　　但当前的房地产市场，真的需要那么多投资吗？近年来，一些三四线城市因大规模推进房地产开发而导致房屋过剩，“空城”、“鬼城”、“公务员售楼”的案例不断见诸报端。对于这些为数不少的城市而言，真正需要的显然不是追加投资，而是促进消化库存。

　　由于经济发展水平和城市资源分配的不均衡，我国房地产市场表现出越来越显著的区域差异特征。一线城市和热点二线城市的吸引力大，房屋供应相对不足，房价上涨压力较大；广大三四线城市市场规模小，且产业支撑的缺乏导致人口聚集程度低，房屋消化困难，房价也陷入滞涨。

　　在这种情况下，以70个大中城市房价变化作为依据，并对市场行动做出判断，显然已不合时宜。

　　我国共有600多个城市，其中大部分是中小城市，这些城市的地理条件、资源禀赋、经济水平、人口基础各不相同，决定了其房地产市场形态也千差万别。当前纳入官方房价统计的70个大中城市，虽然覆盖了大部分省份，但就城市规模而言，已不具备反映整体市场形势的样本价值。这其中反映出的问题，非常值得我们重视。

　　房地产市场是区域市场，总体的房价变化无法反映区域市场形势。对于市场参与者来说，要真正了解市场，需结合区域发展的各项政策和房地产投资、在建规模、供地情况等指标，对市场的供需形势做出判断。

　　对于未纳入房价统计的广大中小城市而言，单个城市的市场容量并不大，但其总体规模却相当可观。缺乏这个庞大市场的数据，无疑是统计中的一大缺陷。对此，作为完善房地产调控的重要基础体系，个人住房信息系统、不动产登记系统等的建设和联网必须加快，从而获取更为全面和准确的数据信息。

　　另外，在条件允许的情况下，可考虑扩大房价数据的样本范畴，将更多有代表性的中小城市房价变动情况纳入统计和发布范围，避免数据样本的片面性。

　　“行政化手段逐退、市场机制主导”是未来房地产市场调控的大方向，但实现“市场主导”的前提，必须是信息的对称。房价作为房地产市场的重要信息，需要保持完整性和典型性，从而更为客观地反映市场现实。但与此同时，房价只是单一指标，只有透过房价表象，回归市场供需的基本面，才有助于对市场做出准确的判断。

　　商品房销售降温 土地价格却攀升

　　开发商拿地为何仍热情高涨（市场观察）

　　新年伊始，很多城市商品房销售有所降温，然而，土地价格却持续攀升，开发商拿地热情有增无减，多地出现“地王”。地价高企，未来房价下跌似乎变得渺茫。专家指出，高地价背后的主要推手是土地财政，从中长期看，要从改革财税制度来解决。

　　【“面粉贵过面包”】

　　2014年开始，多地商品房销售量相应下降。据有关统计，1月上旬，北京区域新增出售房源挂牌量比上月同期降低了12%。不仅一线城市，其他部分城市楼市销售也有减缓。有信息显示，2014年的前12天中，全国主要的54个重点城市新房销售下降，相比2013年12月初环比下降20%。

　　销售虽有点冷，但地产商拿地的热情丝毫未减，不断拍出地价新高，出现了“面粉贵过面包”现象。1月20日，北京市土地整理储备中心宣布，其门头沟新城MC16-073地块经公开招标，最终由3家公司联合体以58.66亿元获得，北京历史上新的总价“地王”由此产生，溢价率近50%。最近，上海锦绣投资以490%的溢价率、1.5万元/平方米的楼板价，令自贸区概念下的上海临港新城土地市场价格猛涨。1月9日，合肥市在马年首拍中，拍出了2370万/亩的地王价格。

　　据统计，1月份，京沪杭三地土地出让金收入超过千亿元，仅北京一地，土地出让金收入就超过了去年同期的7倍。有业内人士预计，部分地区地价年内将翻番。

　　显然，高地价意味着将进一步推高房价，人们期盼已久的房价下跌又要化为泡影了。中原地产市场研究部总监张大伟分析指出，如果全国主要城市出现的地王要达到正常的赢利，市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。

　　【土地财政是推手】

　　最近商品房销售降温有节假日原因，还有一部分人在观望房价未来走势。“长期高企的房价让普通百姓没有能力购买，这部分刚需被挤出市场也是销售下降的一个原因。”中国国际经济交流中心战略研究部副研究员张茉楠在接受本报记者采访时指出。

　　地价走高并非新近之事。国土资源部近日发布的数据显示，2013年中国105个主要监测城市地价总体水平持续上涨。全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新了2011年土地出让金收入3.15万亿元的历史高位。

　　地价持续攀升有多方面原因。业内人士分析，一二线城市尤其是一线城市短期内土地供应总量仍然偏少，市场供求关系仍较为紧张。因一二线城市具有比较好的市场成长空间，有实力的房企则不遗余力拿地。

　　固然开发商不惜高价拿地炒高了地价，但高地价的根源还在于土地财政。众所周知，土地出让金在地方财政收入中占比很高，土地财政成为高房价一个重要推手。有统计显示，10年前地价在整个房价中大概只占20%，近几年则上升到60%甚至更高。

　　近来推高地价还有一个特别的因素，张茉楠说，很多地方债务偿还期限逼近，政府还债压力大，卖地能获得很大一笔收入以缓解债务压力。还有些地方经济下行压力大，财政收入从实体经济获取的份额不多，只有卖地了。

　　【改变依赖土地收入模式】

　　要让房子降价，重要的一条是把土地价格降下来。可在短期内解决这一问题并非易事。“从中长期看，要通过财税制度改革来解决，但短期内很难改变现状。” 张茉楠说。

　　张茉楠认为，房地产问题是中国经济结构长期失衡的结果，长年积累的矛盾积重难返，短时间内靠一两项政策解决，就又回到行政主导市场的老路子上了。而用市场的办法解决，则需要较长时间。2014年房产税有可能再提上议事日程，但开始时主要在面上推广，房产税占地方财政收入比例不会高，所以，短期内卖地还是地方财政的重要收入。

　　要改变地方政府对土地出让金的依赖，财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为，关键是完善地方税体系。他说，营改增之后就面临着需要调整地方税的配置。合并一些地方零碎的小税种，把现在属于中央的有些税种配置为地方税。

　　中国东方证券首席经济学家邵宇建议，开征财产税，包括房产税和遗产税，让地方政府主要的财力来源支柱由财产税构成（50%以上）；把过去直接依赖土地出让收入的模式转变为由市场化土地流转的监督管理和配套支持。

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