香港楼市的真假“崩盘”

　　一位要求匿名的港府高官向本报表示，现在香港的楼价顶多只算进入平稳期，还没进入下跌周期。政府一旦确认楼市进入下跌周期，将会沿用逆周期思维放松调控。“但显然目前还言之尚早。”

　　新春伊始，有关香港楼市“崩盘”的风声四起。

　　2月12日，香港屯门两幅限量地以远低于市场预期的价格成交。每平方英尺地价最低2129港元，创12年来新低。

　　就在3天前，新鸿基减价推售元朗住宅项目“尔峦”156个尾货单位，平均尺价8526港元，较去年首推时骤降35%，甚至比同区二手楼价都要低10-15%；若再计算印花税回赠因素，则减价幅度达40%。

　　再早些时候，长江实业新年首个新盘销售让利25%。

　　这种发展商竞相减价促销，与1997年亚洲金融危机中香港楼市崩盘时的情形有些相似，这引发了舆论对香港楼市前景的热议。

　　目前香港楼市价格指数和租金都处于历史最高水平。“香港2013年的楼价，已经超过1997年上一个楼市周期最高峰时的价格。香港楼市可能正在面临转折点。”香港大学城市规划及设计系教授赵丽霞表示。

　　香港多数地产业界人士认为，新盘降价更多是市场营销策略，其释放的信号不足以证明楼市已到下降拐点。

　　也有多位学者指出，自2008年以来，在美国量化宽松政策之下，香港和内地楼市的变动曲线息息相关。QE退出、货币政策的反转将引发香港和内地资产价格尤其是房地产价格的下跌，似乎已如箭在弦。

　　纷纷争议中，近日，一位要求匿名的香港政府高官在私人场合向21世纪经济报道记者讲述了他对当前香港楼市形势的判断。

　　他说：“现在香港的楼价顶多算进入平稳期，还没进入下跌周期。由于美国不正常的货币政策，香港楼价已经历了超长牛市，银行利率是主导这一轮周期的关键因素。政府一旦确认楼市进入下跌周期，将会沿用逆周期思维放松调控。”

　　“但显然，目前还未到时候。”这位高官表示。

　　新界地产劈价潮

　　2月10日，新鸿基地产在香港元朗的住宅项目尔峦推出156个新单位，平均售价约为8526港元/平方英尺（约71679元人民币/平方米），较去年推售时降幅达35%。此外，新鸿基为部分买家提供额外优惠。

　　本次新鸿基地产尔峦住宅地产项目“降价”的手段是提供额外的折扣优惠，“交易完成后回赠税费总额70%”，而非直接降价。

　　戴德梁行香港区董事总经理、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，本次香港房地产商并不是直接降价，而是针对香港政府楼市调控双倍印花税和买家印花税的“双辣招”，开发商帮助买家付出30%的税。这些税本来应该是买家来付，但是发展商为了快点卖掉房子，所以愿意为买主付印花税。

　　此前，香港政府两次上调购房印花税。2012年10月，非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房额外征收15%的买家印花税，额外印花税税率上调至5%。随后不久再次上调印花税。

　　发展商的这一轮竞相减价，不禁让人回想起1997年的那个冬天。其时，香港楼价触及历史新高，即使头顶逾10%的贷款利率，港人也平均拿出74%的月收入贷款买楼。当年10月，亚洲金融危机爆发。长江实业率先劈价20%出售鹿茵山庄。其他地产商纷纷跟风降价。结果从1997年到2003年，楼价连跌6年，累计跌幅76%。

　　如今，一样是触及历史高位后的调整，一样是发展商大幅降价促销，香港楼市莫非正在迎来如17年前那样的崩盘周期？

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