中国楼市未来十大走势

　　著名房地产专家谢逸枫：从2014年开始，中国房地产将进入一个与过去十年完全不同的市场与经济环境。未来中国楼市基本可以总结与归纳为十大趋势。

　　从2014年开始，中国房地产将进入一个与过去十年完全不同的市场与经济环境。从改革周期的维度判断，未来十年，特别是未来2015年前应该会着意显示出宽松。

　　从经济增长周期的维度判断，则中国经济在2012年已经软着陆成功，且已呈复苏回升态势，未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”，成为世界最大经济体之一。

　　从房地产产业的维度判断，则是一个全新的楼市时代已经来临，无论增长态势、市场格局、政策趋势都将发生重要变化。

　　2013年10月29日，三中全会召开前的中央政治局首次“涉房集体”学习会议，中共中央已明确强调，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

　　这一讲话，说明了中央对住房问题的政策方向，即政府为主提供住房保障，市场为主满足多层次需求。住房政策顶层设计，“一个目标”，即满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居的目标。“两大体系”，即构建以政府为主提供基本保障体系和以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

　　“四种关系”，即加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

　　“三个支撑”，是指中国房地产政策的完善还需经济、社会和政治等体制上的切实改革相匹配，包括：改革考核体系、完善土地政策、革新财税体制等。

　　2013年11月9日-12日十八届三中全会（《公报》2013年11月12日与《决定》2013年11月15日）对全面深化改革作出了布署；另外是2013年12月3日的中央政治局会议，对明年工作的经济工作定调、定方向，其新闻通发稿中提到：要做好住房保障和房地产市场调控。

　　这一提法，立即在房地产界紧张起来。要知道，本届党政班子登场后，也即今年两会以来，从未在正式场合和文件中，提到“房地产调控、调控房价”。部分人据此认为，明年可能出台新的房地产调控政策，利空市场。

　　2013年12月10日至13日的中央经济工作会议判断当前经济形势和定调；2013年12月14日首次举行中央城镇化工作会议，《国家新型城镇化规划》已修改完毕并上报国务院。2013年12月23日-24日的中央农村工作会议。

　　对于2014年宏观经济发展方面，2013年12月10日至13日中央经济工作会议在北京举行。明年的经济工作大计一一出炉，其大致思路是：坚持稳中求进的总基调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；大力调整产业结构；切实保障国家粮食安全；要把控制和化解地方政府性债务风险作为经济工作的重要任务等等。

　　经济工作会议总体上贯彻了2013年12月3日中央政治局会议提出的“用改革的精神、思路、办法改善宏观调控”的基本思路，在宏观经济管理与重点经济工作安排上，改革的色彩明显增强。

　　改革的深入推进将激活经济内生发展动力，但须正视的是，梦想要照进现实必然经历闯雷区、涉险滩的风风雨雨，改革活力的释放需要经济增长保持在合理水平，需要决策部门精炼“平衡术”，统筹处理稳增长、调结构、促改革的关系。

　　按照中央经济工作会议“保持国内生产总值合理增长”，透露出的信号，强调经济增长速度又质量，既要保持经济增长平稳，又要兼顾社会稳定。预计“合理”增长的设定目标应该是7.5%，而不是“7%”。“应该”与“实际”显然是两个颇为不同的问题，因为每年经济目标都会微调。可以肯定今年经济目标是7%-7.5%之间。

　　从此次会议内容看，以稳为主是核心，目标、政策不会有大的调整，维持对2014年GDP增长7.5%、CPI3%、M2是14%、信贷9.5万亿的预判。

　　2014年中国宏观经济外部与内部环境恶劣，一是是国际经济复苏缓慢、宽松货币政策退出、区域政治不稳定。二是国内经济增速下滑、地方债务风险、产能过剩、经济增长动力不足、区域经济发展不平衡、产业结构调整与改革的基础不牢固等。而利好方向主要是新型城镇化战略与人口制度、土地制度等方面内容的改革。

　　因此，中国经济面临的主要风险，已经形成共识。一是地方融资平台风险（地方债务危机（超30万亿地方债）与银行负债率上升及货币超发等银子银行(超过30万亿)。二是经济转型进展缓慢。三是中小企业经营困难。四是产能过剩加剧。五是城镇化盲目造新城。六是经济增长下滑，出口环境恶化，劳动力短缺，投资规模盲目扩大，楼市区域分化。七是资源环境保护不力，节能减排压力较大。八是收入差距进一步加大。九是民间借贷风险。十是通货膨胀。同时在如何找对策上也是形成如下建议，以转变政府职能为主线，加快推进重点领域改革。

　　对于十八届三中全会提出的改革思路和举措。一是政府职能转变。二是地方政府政绩考核制度改革。三是要素价格决定机制改革。四是土地制度改革。五是金融体制改革。六是人口政策及养老体制改革。七是加强法制建设。八是财税体制改革。九是户籍制度改革。十是垄断性行业改革。十一是加强社会组织职能。十二是收入分配制度改革。十三是科技体制改革。十四是医疗体制改革。2014年国内经济保持7.5%的增长，预期出口继续回暖、投资增长基本平稳、消费平稳增长、就业形势稳定、物价稳中略升、各地区房价走势分化。保持宏观调控稳定性，坚持积极的财政政策和稳健的货币政策。2014年宏观政策，财政政策应“适度扩张”；货币政策应“保持不变”。提升企业创新能力，促进经济转型发展。

　　对于制约我国企业创新的根本原因，一是地方政府的短期行为。二是缺乏充分的金融支持（如风险投资）。三是粗放增长仍有活路。四是教育缺乏对创新的培养。五是企业的短期行为。六是专利保护不力。七是缺乏优秀的企业家。八是创新成果转化不力。从制度、机制上克服各领域、各层面的短期行为，创造有利于创新的外部环境，是提升企业创新能力、促进经济转型发展的关键。

　　对于2014年房地产市场发展方面，十八届三中全会与中央经济工作会议、城镇化会议、部委会议，明确中国房地产主要有五项任务。

　　一是建立符合国情的住房保障制度与住房保障供应体系。由建立市场双轨制，政府提供基本保障房，放开商品房管制。而供应体系，以市场为主满足多层次住房需求。从今年起，公共租赁住房和廉租房并轨运行，解决“夹心层”与“三无人员”（无保障房购买资格、无购买商品房能力、无购买商品房资格），探索共有产权住房与自住型限价商品房，解决住房问题。

　　二是促进房地产市场长期平稳健康发展，房地产回归市场化、法治化，加快房地产税、不动产统一登记条例的立法，继续城镇个人住房信息系统建设、修订商品房合同示范文本。

　　三是加快住宅产业规划与房地产业转型。四是引导积极引导园区地产、商业地产、旅游地产和老年住区的开发建设与运营管理。五是改革土地制度、财税制度、金融制度、户籍制度，建立调控长效机制与推进城镇化规划。

　　对于2014年中国楼市走势，1月全国楼市步入“分化与盘整期”，呈现“房冷地热”趋势。1.城市分化。一二线量降价稳，三四线量价回落。2.调控分化。一二线18城收紧，三四线6城放松。3.房企分化。大房企业绩向好，中小房企稍差。4.楼市盘整来临。房企金融化加速、行业垄断加快、房价适度回调一触即发、地王重来、市场承压。无疑，未来中国楼市基本可以总结与归纳为十大趋势。

　　一是楼市分化，政策因地制宜。不管是城市，还是调控，或者是企业都会分化。根源在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准、资源不平衡、经济结构失衡。如果说2011年开始，二三四线城市决定房地产发展形势，那么2013年以至于2014年、2015年，一二三四线城市分化更加严重。

　　二是调控长效机制蓝图浮现，中央告别一刀切，地方分类调控。2014年，房地产调控长效机制即使无实质性进展，却会形成一个框架性政策文件。而根据三中全会的文件与住建部会议，房地产回供市场化，地方政府因地制宜的分类调控。

　　在过去一年楼市调控中，决策层曾提出过诸如“两个促使”(促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道)的调控发展目标。中央对待房地产的态度已经从“强调行政调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税制度、土地制度、金融制度、住房制度、经济体制、户籍制度、产权制度等方面都将进行相应的市场化改革。在市场分化的现实背景下，中央下放调控权，地方调控的自主权将增加，楼市调控将更强调针对不同城市的不同状况，实行不同政策。而新一届中央政府自上任以来，不断淡化、低调处理房地产与调控政策，今后的楼市调控不会再刻意突出中央政府在调控中的主导角色，不会再统一发号施令、一刀切，而会突出地方政府在调控中的主体作用和主体责任。不过，短期之内楼市调控会一直持续，行政手段不会退出。

　　三是土地制度改革突破，允许农地(同等同权同价)入市，不动产统一登记制度将出台。根据我国土地管理法的规定，土地的所有权分为国家所有和农民集体所有两种形式。其中农村集体所有的土地，依其使用权用途的不同，又可分为：农用地、农建地和宅基地3种形式。在城市化的过程中，有部分农村纳入了城市规划的范围，按照法律的规定，这些农村所拥有的土地就应转化为国家所有。但由于村民的身份等没有及时转变，土地依旧是农民所有，农民依旧固化在集体所有制的土地上，因而成为城市中的农民。和土地所有权状态相对应，城中村土地使用权也分为国有土地使用权和集体土地使用权，但集体土地使用权比国有土地使用权具有更多的限制：一是宅基地使用权依法不能转让、抵押;二是只有依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒滩等农村集体荒地的土地使用权和抵押乡(镇)村企业厂房等建筑物涉及所使用范围内的集体土地使用权可以抵押，其他集体土地使用权则不得抵押;三是集体土地使用权不能用于租赁;四是一般情况下，集体土地使用权不能作价出资或入股。

　　这些限制使得集体土地使用权在实质上与国有土地使用权不平等，使集体土地使用权的功能上仅限于住宅、农业用地。而在城中村区域里，这两种土地使用权并存但在效能上差距很大，突出表现为土地使用权所产生的收益上，国有土地使用权人所获得的利益远大于集体土地使用权人所获得的利益。利益上的刺激与诱惑，使得集体土地使用权人不再安分于土地使用的各种规范之中，突破了原规则，寻找与国有土地使用权对等的利益。这就必然出现大量的违章违规建筑存在，存在大量乱占、乱圈地现象，非法租赁土地，以土地入股开办各种实业等非法的房地产开发、经营等。现行的土地二元体制，在一定程度上固化了已经形成的城乡利益失衡格局，制约了城乡发展一体化，阻碍了城镇化的健康发展，因此必须统筹推进土地制度改革。进一步加快土地确权步伐，尽快完成宅基地、集体建设用地和农地的确权、颁证工作，明确土地所有人的权益，强化农村土地的流转，提高土地的收益和利用效率。探索建立进城农民工承包地和宅基地、住房等土地资源的自由处置权，允许农民依法对土地以出租、转让、置换、赠与、继承、作价、入股等方式流转，为进城务工农民和促进农业现代化提供动力。

　　同时，改革用地市场，促进农地入市。赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权，允许农村集体土地和国有土地平等进入市场流通，建立统一市场下的土地定价体系，对征收农民的房屋进行公平市价补偿，实现同地同权同价，彻底改变过去的城乡二元体制结构，保障农民合法的土地财产收益权。这样不仅可以促进土地的集约使用，提高土地的使用效率，而且可以缩小贫富差距，也可以促使其更好更快地融入城市，从而进一步提高城镇化的质量。可喜的是，党的十八届三中全会《决定》中明确规定“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。”为彻底打破土地市场的二元结构，加快推进新型城镇化建设奠定基础。

　　2014年1月19日,中共中央、国务院印发了中央一号文件(以下简称文件)《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，作出全面深化农村土地制度改革部署。这是继十八届三中全会提出“建立城乡统一建设用地市场”之后，新一轮土地制度改革的最新阐述。继2013年中央一号文件首次提出关于加快农业合作社、家庭农场建设之后，2014年中央一号文件再次强调推进农业合作社和家庭农场建设，提高农业的组织化程度，并提出发展生态友好型农业，降低对土地及环境的污染。前不久，国家发改委确定了今年农村经济工作的七大重点，其中加快构建农业可持续发展长效机制与加大对新型农业经营主体的支持力度是未来农业现代化推进工作重点之一。2014年中央一号文件提出,“落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权”,农村土地承包权和经营权分离被正式提到农村土地制度改革层面。

　　土地经营权从承包权分离,其实质是在倒逼改革,意在使市场发挥决定性作用,激发农村经济社会活力——这是采访中专家们的一致观点,此举亦被看作是通过改革对农民释放红利。在2014年中央一号文件中,有4次提到推动修订相关法律法规,其中有3次出现在“深化农村土地制度改革”这一章节。这意味着必须以法治的方式推进改革,这也是土地制度改革的突破口。此次农村土地制度改革,许多法律如土地管理法、物权法、农村土地承包法等,都需要根据中央的新精神重新修改；还有许多相关配套的法规、条例、政策,也都需要修改或制定。凡此种种,都不是短期内可以完成的。因此中央一号文件指出,要因地制宜、循序渐进,不搞“一刀切”、不追求一步到位,允许采取差异性、过渡性的制度和政策安排。

　　土地经营权二次分离，2014年中央一号文件提出放活土地经营权,是土地承包经营权的二次分离。土地承包经营权包含“承包”和“经营”两个要素,由土地承包经营权派生出承包权和经营权。放活土地经营权,意味着承包人可以转包、出租等方式让与土地经营权,同时不改变土地承包关系。土地承包经营权的一次分离,是在上世纪80年代初。1978年,我国实行家庭联产承包责任制,承包经营权从农民集体土地所有权分离。1979年,联产承包责任制逐渐在全国推开。到1983年年底,全国绝大多数生产队采取了大包干的土地承包形式。联产承包责任制充分调动了农民劳动的积极性,农业生产效率大幅提高,农地生产过程中的效率问题迅速被释放出来。据测算,1979年至1984年,中国农业(不含村和村以下)年均增长7.98%,种植业增长6.77%,超过二战后世界各国农业的增长速度。

　　如果说农村土地承包经营权结构的一次分离,是为了解决农地生产过程中的效率问题,那么,经营权从土地承包经营权二次分离,则是为了有效解决农地资源优化配置问题。标志着中国农地使用权改革进入法制建设新时期的时间节点是1998年,土地管理法修订通过,首次将农村土地承包30年不变的政策以法律形式固定下来。当年10月,中共中央十五届三中全会通过的《关于农业和农村工作若干重大问题的决定》,再次明确提出要坚定不移地贯彻土地承包期再延长30年的政策,同时要抓紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规,赋予农民长期而有保障的土地使用权。2014年中央一号文件指出,稳定农村土地承包关系并保持长久不变。这意味着需要修改相关法律,将土地承包期再延长30年的政策固定为承包关系长久不变。另一个对制度设计提出新要求的现象是,截至2013年上半年,全国农户承包土地流转面积达到3.1亿亩,已占到家庭承包耕地面积的23.9%,其中近80%是以转包和出租等方式流转。

　　在这些流转的土地中,有一部分是承包经营权一同流转；还有一部分是实质发生的承包权主体同经营权主体分离的流转土地,双方关系仅靠合同约定,易发生纠纷,权益保障程度低。因此,必须以法治的方式推进农村土地制度改革。土地制度变革需要注意几个条件：第一，脱离农村的农民需要有地方安家，有生活和工作保障，不需要再回到农村，此时才可切断农民与土地的关系。第二，切实保障土地抵押、担保、融资和转让的权利，尤其是要注意可操作性，这是货币化和资本化的重要基础，只要能够真正实现货币化和资本化，其他问题也就迎刃而解了。第三，要实现农业的现代化、产业化，农业经营土地的经营范围应基本限定在原有用途，需要种植粮食或者与粮食相关的作物，保障粮食供应。第四，合理处置土地增值收益分配，让相关方面能够合理分配收益。未来我们可以采取的几条措施。

　　一是采取特殊措施，由于宅基地比较特殊，可考虑率先实行特殊改革方式，甚至可考虑这部分所有权直接赋予农民。在赋予所有权的同时，可以考虑通过物业税的方式适当调整收益，以此探索突破土地所有权的限制。二是相关的小产权房如何妥善处理的问题。关于小产权房，需要注意以下几个方面：一是要保证社会的公平性，保证不出现对其他方面的利益倾斜；二是现在全国已经存在这么多小产权房，应该如何妥善处理？能否分类处理，类似于民间借贷，只要是按照一定规定履行手续，可以将其中一部分合法化，为城镇化提供必要的住房资源、节省资源，同时收取部分建设资金。三是关于金融支持方面，只要抵押权、收益权、转让权做好了，整个关系都理顺了，金融支持是一个顺理成章的问题。

　　国土资源部副部长徐德明2014年1月25日表示，中国必须建立不动产统一登记制度，以保护广大群众的利益并确保经济的可持续增长。不过，他也承认，建立不动产统一登记制度是一项艰巨的任务。对不动产进行统一登记，将使政府更容易地查明哪些人拥有多套住房并征收房产税。这对于楼市调控原本是好事，为何让国土部如此为难？事实上，早在2013年3月28日晚，国务院办公厅就发布通知，要求2014年6月底前出台不动产登记条例。随后在2013年11月20日国务院常务会议上又指出：要将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土部一个部门承担。具体内容包括：第一，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。第二，建立不动产登记信息管理基础平台，实现有关部门对不动产审批、交易和登记信息的共享。第三，推动建立不动产登记信息已发公开查询系统。

　　不过，不动产统一登记核心的全国个人住房信息系统联网工作虽然已经启动4年，但进展并不顺利。40个重点城市的联网逾期8个月才完成，而更大范围的城市联网工作进度则遥遥无期。如今将不动产登记统一到国土部一个部门，令出一家，理论上有利于解决房产税征收的技术难题，不过还要看国土部能够获得多大的支持来冲破“利益集团”的阻挠。因此，不动产登记的全面实施预计仍将会持续较长时间，而查询由于涉及个人隐私等多方面的问题，预计仍将受到严格的限制。国务院虽然要求在2014年6月底前出台不动产登记条例，同时还将增设查询服务，但将限制在此前的法律法规范围内，备受争议的“以人查房”，或仍为“禁区”，被严格限制。

　　四是住房信息系统联网扩容。原计划2013年6月底完成500个城市联网，最终还是泡汤了。这事不仅涉及技术问题，更多的还是人为障碍。即便阻力重重，此事还会继续推进，这是一项基础性工作，国家必须掌握全国住宅的“家底”，这也是制定合理的住宅产业政策和房地产调控政策的前提。住房信息联网迟迟难以实现，显示了相关进程推行缓慢，让国土部深深意识到其“艰巨”。此前住房信息联网的技术难题主要存在于：一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。当然，还包括“利益集团”的阻挠。为减少联网阻力，确保个人财产信息安全，住建部于2013年内部下发的“暂行办法”，个人住房信息系统全国联网在住建部不设查询端口、住建部不设授权查询权限、查询结果不作为法院判决和行政处罚依据，同时，国家住建部、省、自治区层面也不办理查询业务。这一经过“阉割”的住房信息联网方案，一方面为了安抚“利益集团”的担忧，同时也让其设立初衷失去意义。不动产统一登记制度的建立更有利于明确农民的房地产权，促进城乡间不动产要素的流转。将为房地产调控、房产税全面铺开提供基础信息。

　　五是房地产税立法步伐加快。财政部部长楼继伟2014年1月25日表示，财税体制改革的主要内容包括完善税制，完善地方税体系，逐步提高直接税比重，加快营业税改征增值税改革步伐，推进资源税改革，调整完善消费税制度，加快房地产税和环境保护税立法，并积极稳妥地推进其他税制改革。财税体制改革的主要内容包括改进预算管理制度、完善税制和建立事权与支出责任相适应的制度等。具体包括：第一，改进预算管理制度。推进政府和部门预决算公开，实行中期财政规划，改进年度预算控制方式，清理规范重点支出同财政收支增幅或生产总值挂钩事项，建立跨年度预算平衡机制，建立定位清晰、分工明确的政府预算体系和权责发生制政府综合财务报告制度，建立规范合理的政府债务管理及风险预警机制，保障财政职能作用的充分发挥。第二，完善税收制度。完善地方税体系，逐步提高直接税比重，加快营业税改征增值税改革步伐，推进资源税改革，调整完善消费税制度，加快房地产税和环境保护税立法，并积极稳妥地推进其他税制改革。第三，建立事权与支出责任相适应的制度。在转变政府职能、合理界定政府与市场边界的基础上，充分考虑公共事项的受益范围、信息的复杂性和不对称性以及激励相容原则，合理划分各级政府间事权和支出责任，适度加强中央事权和支出责任。考虑税种属性，进一步理顺中央和地方收入划分。

　　2014年1月，全国财政工作会议指出，财政部已将房地产税立法作为2014年的重点工作之一。此前，主管部门已从清理合并现有的税费开始着手开展具体工作。房地产税费的清理并非易事，除合并重复的税种外，还需对新税种设置税基和税率，完成这些工作并付诸实践恐需时日。在技术层面上，目前全国70个大中城市的个人住房信息系统已初步建立，但尚未全部实现联网。与房产税试点不同，作为一项新法律，房地产税立法需按照正常的立法程序进行。相关人士称，由于外界期待较高，预计该项法律的草案最快可在2014年上报至国务院。由于房地产税涉及较多层面，改革路径复杂，未来法律的征求意见阶段可能经历较长时间，再经过全国人大审议等程序，预计房地产税的正式出台至少要在两年以后。但值得注意的是，在法律层面的工作实现破局之前，主管部门可能以试点先行的方式推进改革。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，加快房地产税立法并适时推进改革。“适时推进改革”意味着，在立法工作尚未完成时，可率先启动改革举措。作为房地产税税收改革的重要方面，房产税试点可能率先推进。该人士表示，在重庆、上海率先启动房产税试点之后，一些城市陆续推出试点方案，部分城市的方案已较为成熟，不排除在今年启动试点的可能。

　　2014年，房产税改革可能进入“立法”通道。根据十八届三中全会决定，“加快立法”在“适时推进改革”之前，这意味着“立法”将成为推动房产税改革的重要路径。中国国家税务总局原副局长许善达2013年1月29日在表示，推进房地产税的立法有两大难点。推进房地产税的立法有两个难点：一方面，随着时间的推移，土地价值在升值，而房屋在贬值，税基难以统一；另一方面，土地属于国有，而房屋属于私有，一个统一的税如何对两个不同的纳税主体征收，也是一个重大的挑战。立法和推进试点是不同的。开展试点可以不讲法理，而要推进立法，就必须有法理的坚实支撑。“在理论和法理上解释不清，这个税没法立。在美国等发达国家，房产税是为地方政府提供公共服务筹集财政资源的手段。如果中国推行房产税也是出于这种目的，受经济发展水平限制，房产税“在相当长的时间内实现不了”。加快房地产税立法，是中共十八届三中全会公布的新一轮改革行动方案中引人注目的亮点之一。财政部部长楼继伟日前也在《人民日报》发表署名文章表示，深化税制改革需要加快房地产税立法。发改委官员2014年1月公开表示，2014年拟研究推进房产税法。相比破冰试点已近三年却一直徘徊不前，房产税改革一旦进入“立法”程序将会一步一步更有保障地向前推进，在全面深化改革的背景下，这项税制改革不会遥远，但需要一定的过程。目前房产税改革面临的是如何在协调各方关系、有限的征管条件等诸多复杂的情况之上，起草这部房产税法草案，进行合理的税制设计。

　　2014年1月1日，国家发改委法规司行政复议处韦大乐处长介绍，全面落实十八届三中全会提出的财税体制改革方针，涉及一系列财税立法和修法任务。2014年将新立3部法律，包括《房产税法》和《环境保护税法》。2014年拟研究推进《房产税法》、《环境保护税法》和《期货法》立法工作。此外，2014年涉及修改的财税法律共有6部，需修订的行政法规共有3部。按照关于“改进预算管理制度”的要求，修订《预算法》，重点是实施全面规范、公开透明的预算制度，建立跨年度的预算平衡机制、完善转移支付制度和地方发债制度。按照关于“深化税收制度改革”的要求，全面修订《税收征收管理法》、《个人所得税法》；修订《增值税暂行条例》、《营业税暂行条例》、《消费税暂行条例》。按照关于“扩大金融业对内对外开放，在加强监管前提下，允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构”的要求，修订《商业银行法》、《银行业监督管理法》有关审批程序、注册资本、从业人员资质的规定。此外，还将修订《证券法》有关股票发行注册制度的规定。

　　全国人大常委会公布的“十二五”立法规划，将环境保护税法纳入了立法规划。用制度保护生态环境，就必须尽快制定环境保护税法，坚持使用资源付费和谁污染环境谁付费、谁受益谁补偿原则。中共十八届三中全会提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”。这再次宣示，中央推进房地产税改革的决心是不变的。财政部部长楼继伟的解读是：减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。说明白点，房产税继续推进。由于提出要立法，也即要走人大流程，那么在立法之前，不可能全国铺开，而立法需要好几年时间。不过，立法之前，依然可能扩大试点范围，先试点后立法，这是改革的“常规打法”，2014年推出第二批试点城市的可能性依然较大。现行房产税制上的一些缺陷与不足，需要在房地产税制的改革中解决。比如：不论产权人拥有多少房产，不论价值如何，都一律免税，这未考虑纳税人税负能力；一律按房产原值一定比例计税，未考虑房地产价格变动因素。同时按市场价格计税比以按面积计税更合理。房产转让环节税负重，现行税制结构不合理之处也应修改。

　　首先，在房地产开发、转让环节税负过重，导致商品房价格中含税过高，房价降低空间减少。其次，具体税种设计上存在重复征收。开发商取得国有土地使用权，不仅要缴纳土地出让金，还应缴纳契税，其必然在房价中反映出来，而开发商销售房地产又要缴纳营业税，营业税计征依据房地产销售额。这样，销售额中所包含的土地出让金和契税部分又要征收一次营业税。要从上述几方面完善房地产税收的法律体系。住房信息联网迟迟难以出炉，不动产统一登记料将困难重重，能否顺利冲破阻挠为房产税征收扩容奠定基础，从而实现房价下跌？从住房信息联网最终被“阉割”，到不动产统一登记的“艰巨”，再到房产税的遥遥无期。不动产登记和房产税是组合拳，长期来看，房产税的征收能增加房屋的持有成本，释放空置房屋，增加供给；还能抑制投资性需求，减轻需求压力，产生房价下降预期。

　　从各国经验来看，房产税主要作为地方政府收入来源，而非政策调控手段。英美日韩香港等国家和地区的房产税税率一般都不高，主流税率占住宅价值的0.2-1.4%，对家庭指出的负担也比较低。韩国曾通过综合房地产税来打击囤积房屋，香港通过调整差饷减免和物业税税率来平滑房地产市场的波动；这些政策产生的了一定的效果，但效果多是短期的，且单一房产税的效果并非十分显著。从长期看，房产税并不能改变房地产市场的长期走势。以2012年为例，地方财政收入6.1万亿，地方政府性基金收入3.4万亿，土地出让金收入达到2.8万亿，占地方政府性基金收入的83%，占地方财政收入的44%。在中国土地出让金收入是地方财政收入的重要来源。据国泰君安测算，在房产税税率为1%的假设下，对房屋市值征收的房产税还不及现有土地出让金的一半。而兴业证券(行情,问诊)测算，房产税实际税率必须达到2.5%，对应名义税率为6%的情况下，房产税的规模才可能达到土地出让金的规模。而短期内大面积开征如此高税率的房产税明显不可能。因而，用房产税来完全取代土地收入估计会比较困难。不动产统一登记何时能够顺利完成，国土部表示很“艰巨”，没有不动产统一登记，房产税征收扩容也难以推进；即使房产税确定下来，如何征，征多少也难说。所以想通过不动产统一登记来实现“房价‘马上’就跌”的愿望，恐怕要持续很长一段时间。

　　六是房地产金融化加速。2014年1月24日，恒大地产在港交所公告，2013年11月13日至2014年1月24日期间，该公司通过子公司，在市场上买入约4.027亿股华夏银行(行情,问诊)股份。这并非个案。绿地集团与上海农商银行，侨鑫集团与华兴银行，泰禾集团(行情,问诊)与海峡银行，合生创展与北京农商银行，新湖中宝(行情,问诊)与温州银行，香江集团与广发银行，北京城建(行情,问诊)与锦州银行等，开发商入股银行声此起彼伏。开发商缺钱了？不是。开发商入股银行，并非看中关联银行的融资便利，事实上，受制于银监会对于银行关联交易的管控，开发商入股银行后可获得的融资便利很有限。开发商看重的是，银行为其上下游企业做供应链融资的业务空间。说得很白了，开发商是为了少帮产业链“垫资”，让银行代劳。目前“涉银”的房地产上市企业已有约30家。不出意外，这一趋势无疑会在2014年得到延续。去年下半年以来，包括万科、新华联(行情,问诊)、世茂、越秀地产、恒大等多家房企已进军金融业，房企金融化呈加速态势。截至2014年2月，已有约30家房地产开发商涉足银行界。地产商进军银行业意在分享银行利润以及拓宽融资渠道，具有战略意义。房企与银行携手，一方面可以为房企融资提供便利，另一方面可打通地产上下游产业链，开拓社区金融等新的业务领域，未来房地产联姻金融将成为趋势。

　　房企“联姻”银行开启直接融资模式自2009年开始，相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团、新华联、万科集团、恒大集体、世茂集团、沿海集团等30家房企进入银行业。根据住建部政策研究中心与高和资本2014年1月联合在上海发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》显示，房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融资资金总额在8年间增长6.5倍，房地产进入直接融资时代。虽然有很多金融创新，但商业银行却有一样功能是其他金融产品无法取代的，即现金管理。对于房企，在目前的竞争格局下，拿钱要比拿地更急迫。从发展趋势来看，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。地产商进军银行业有两个意图：一方面银行股估值很低且利润不错，买入和参股银行股可以从中获利；另一方面地产商急需资金，通过控股和参股银行可获得更多的融资渠道，降低融资成本。对银行来说，能借此获得大客户的资源，还可以充实资本金。开发商能够从银行直接拿到的贷款额度越来越少，难度也越来越大。如果成为银行的大股东，这些问题都能迎刃而解。

　　七是房企加码海外，重回一二线。2013年，万科、绿地、万达等巨头进军海外，国内开发商的资产配置，出现引人关注的变化。刚刚进入2014年，嬗变仍处进行时。2014年1月8日，绿地宣布，投资12亿英镑，在英国伦敦开发两个住宅项目；1月24日，大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦宣布，投资20亿英镑至30亿英镑，在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。2013年中国企业逐渐在全球房地产市场，尤其是在英国、美国和澳大利亚增加投资，而绿地集团在伦敦的举动，标志着中国房企2014年的海外投资活动已拉开帷幕。截至2013年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，这使得中国2013年的海外房地产投资额较2012年增逾30%。国内开发商纷纷进军海外，这对国内楼市意味着什么？自己用脑。

　　2013，堪称中国品牌房企的“出海”元年——大宗的投资计划几乎都是在今年出现：绿地40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋(行情,问诊)广场地产项目70%股权、富力85亿元人民币收购马来西亚一幅地块116英亩的宗地，等等。至此，房企“海外军团”已经达到十余家。而另外一路中国“海外购房大军”也让人刮目相看，光是今年，中国内地投资者海外置业的金额已突破50亿美元。2013年12月2日，富力地产砸下85亿元，在马来西亚柔佛州新山地区买下6幅地块，用来开发住宅和商业物业。在这之前的9月，碧桂园在马来西亚的金海湾项目开卖不到两个月，就实现了近100亿元的销售额，成为新山市最大的地产商。一个很典型的例子是，国内房企龙头万科一开始就选择了美国。今年2月，万科宣布与美国铁狮门房地产公司成立合资公司，合作开发旧金山富升街201地块。此后不久，万科又先后落子新加坡、中国香港特区。绿地、万达、SOHO中国也瞄准了美国、英国、韩国等国家。

　　2013年10月，上海绿地集团以超过50亿美元持有美国森林城公司70%股权，双方共同开发位于布鲁克林大西洋广场的地产项目，这个价格也创造了中国房企海外投资的最高数额;几天后，复兴国际以7.25亿美元买下纽约曼哈顿摩根大通第一大楼。此前，万科、SOHO中国等均已经在海外布局，碧桂园等房企的海外项目已经步入收获期。中原地产研究中心统计数据显示，包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑(行情,问诊)、万通、中坤、中国铁建(行情,问诊)、富力、首创置业等十余家大型房企已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达几百亿美元。10月12日消息，据东方日报报道，近年内地房地产开发商积极”走出去”。继洛杉矶项目后，上海国资委旗下的绿地集团再次”出击”，以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权。2013年以来，以张欣家族为首中资财团购买美国通用汽车大楼40%权益，大连万达集团将投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店，总部基地(中国)控股集团董事会主席许为平在英国驻华使馆也宣布，将投资10亿英镑在伦敦建”亚洲商务港”。

　　此前，2013年情人节，万科与素有”美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，万科首次进军美国。这是继与新世界(行情,问诊)合作拿下香港荃湾地块后，万科开拓国际市场的第二站。实际上，截至目前，已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。相关统计数据显示，2012年以来，包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑、万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达几百亿美元。品牌房企”出海”投资特征与趋势在2013年尤为明显，大宗的投资计划几乎都是在这一年当中发生的，比如绿地以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权，富力以人民币85亿元(45.0亿令吉)收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地等等，从品牌房企”出海”动作表现来看，2013年已成中国品牌房企的”出海”年。近年来，除了文化地产、旅游地产、养老地产等，海外综合性地产开发也成为各大房企转型的一个重要方向，碧桂园、绿地、富力等品牌房企纷纷加入“出海”行列。

　　5年前，多数全国性大企业还只是在十几个重点城市中角逐，到3年前基本都有了“百城计划”，或者更宏大的城市进军规划。到2013年，历经上一轮宏观调控之后，企业又开始重新聚焦，典型如过去以三四线城市为主战场的恒大，2013年以来也开始布局一二线城市。2014年，这一趋势继续。近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京为例，消化库存周期仅6.9个月。二线城市中，营口、丹东、鄂尔多斯(行情,问诊)、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超20个月，丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。由于一线城市的供应量不足，而需求极大，所以一线城市房价会延续涨势。二线城市则是一个比较平稳的、缓步增长的趋势。三线城市可能面临的压力比较大，房价保持平稳，可能不会有增长。而四线城市是一个下降的趋势。

　　八是直接融资扩增，成本激增。仅2014年1月份的前20天，就有世茂、富力、旭辉、绿城、华南城等房地产企业发布海外融资计划，总额超271亿元人民币。除了融资金额，融资成本也是个值得注意的现象。2013年同期，房地产企业海外发债融资成本，一般在5%左右；而万科在2013年4月份所发美元债，年利率只有2.6%。海外融资大部分是美元融资，美元兑换成人民币需要周期，去年做的美元融资，到今年年中以后再融资，用来偿还旧债比较合适。住建部政策研究中心与高和资本日前联合在上海发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》显示，房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融资资金总额在8年间增长6.5倍，房地产进入直接融资时代。用益信托网数据显示，2014年1月上半月，房地产集合信托共成立9款产品，总募资规模4.58亿元，平均年限1.46年，平均收益率9.44%。2013年同期，房地产集合信托的发行数量约为46款，总募资规模153.64亿元，平均收益率9.67%。可见，2014年1月上半月的总募资规模同比下降51.16%。同时，银行对于开发商的常规开发贷已全面收紧。部分城市早就停止为中小房企提供开发贷了，现在银行为一些房地产开发商提供贷款不是为了赚钱，只是维护客户关系，毕竟是大客户。

　　虽然开发贷的额度持续紧张，但利率上浮并不明显，年利率水平不超过8%，而一些理财产品的预期收益率都超过6%了，所以说开发贷不赚钱。银行带给开发商的坏消息不仅是这些。购房贷款从2013年年中至今持续收紧，购房者需要等待漫长的审批过程。同时，深圳、广州、上海、武汉等多个城市将第二套房房贷的首付比例提高至七成。尽管美国量化宽松政策的退出节奏日益清晰，但是在国内融资收紧的背景下，房地产开发商的境外融资规模持续大幅攀升，以提前应对国内未来可能更紧张的融资环境。在过去半个月内，佳兆业、五洲国际、富力、合景泰富、奥园、世茂、花样年、当代置业、华南城、绿城等房企披露了发债计划。据中原地产统计数据，2013年内地房企境外融资总额合计3256亿元，比2012年增加超过100%。随着美国量化宽松政策的逐步退出，海外发债的成本也日益上升。奥园于2019年到期的3亿美元优先票据利率为11.25%，五洲国际于2018年到期的1亿美元优先票据利率高达13.75%。此外，开发商在将海外募集的资金汇入内地时，还将支付一些额外成本。

　　继2013年首次在美国成功发债后，万达商业地产2014年新年再次海外大规模发债。2014年1月23日，大连万达商业地产股份有限公司通过其境外子公司Wanda Properties International Co. Limited在海外成功发行6亿美元10年期美元债券。据万达集团相关负责人透露，本次发行获得超过200家投资者的认购，订单总额超过33亿美元。值得一提的是，在强劲订单支持下，本次发行的最终价格较初始价格指引收紧20个基点，发行规模由计划的5亿美元上调至6亿美元。事实上，房企海外融资在2014年伊始便呈现井喷态势。今年以来，包括万达、绿城、龙湖等知名房企在内，已有近20家房企发布了海外融资或发债计划。据不完全统计，融资总规模已突破500亿元。毫无疑问，房企对于资金安全表现出空前重视，开年第一周就有多家房企发布了海外融资计划。房企选择在一月份就大规模融资，主要是国内资金面全年趋紧已经成为定局，在这种情况下，预计一季度还将有大量的房企选择海外融资。

　　九是老年人口达到顶峰,养老地产爆发。2014年1月20日国家统计局发布2013年国民经济运行情况显示：2013年末，中国大陆总人口(包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数)136072万人，比上年末增加668万人。其中，60周岁以上人口增加853万人，占总人口比例增加了0.6个百分点。统计数据显示：2013年，出生人口1640万人，人口出生率为12.08‰，死亡人口972万人，人口死亡率为7.16‰，人口自然增长率为4.92‰。总人口性别比为105.10(以女性为100)，出生人口性别比为117.60。从年龄构成看，16周岁以上至60周岁以下(不含60周岁)的劳动年龄人口91954万人，比上年末减少244万人，占总人口的比重为67.6%，60周岁及以上人口20243万人，占总人口的14.9%，65周岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%。从城乡结构看，城镇常住人口73111万人，比上年末增加1929万人，乡村常住人口62961万人，减少1261万人，城镇人口占总人口比重为53.73%。全国居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离开户口登记地半年以上的人口(即人户分离人口)2.89亿人，比上年末增加959万人，其中流动人口为2.45亿人，比上年末增加812万人。年末全国就业人员76977万人，比上年末增加273万人，其中城镇就业人员38240万人，比上年末增加1138万人。

　　中国民政部部长、全国老龄委副主任李立国在2日举行的“2013中国老龄事业发展高层论坛”上介绍说，中国是世界上老年人口最多的国家，今年中国老年人口将突破2亿，2025年将突破3亿，2034年则将突破4亿，这为中国应对老龄化提出了严峻挑战。发达国家进入老龄化社会时，人均国内生产总值一般都在5000到10000美元，甚至更高。而中国在2001年迈入老龄化社会时，人均国内生产总值刚刚超过1000美元，2012年也才超过6000美元。应对老龄化的经济基础十分薄弱。随着人口老龄化进程的不断加快，庞大的老年人口以及由此产生的巨大服务需求昭示着养老服务产业进入重要历史机遇期。要统筹考虑养老服务产业的发展战略，不断完善养老服务产业体系，扩大养老服务产业在服务业乃至国民经济中的份额，完善政策措施，为养老服务产业发展提供有利政策保障。按照政府职能转变要求，简政放权，营造平等参与、公平竞争的市场环境，逐步使社会力量成为发展养老服务产业的主体，满足广大老年人多样化、多层次的养老服务需求。

　　养老地产爆发，这是个近几年一直在发酵的话题，尽管眼下仍看不到真正的爆发点，多数养老地产项目，养老是幌子，圈地才是目的。2013年12月24日，保利地产(行情,问诊)对外宣布长期养老战略规划。当天，保利地产董事长宋广菊对外说，保利地产计划全产业链切入，打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式，目前在北京、上海、广州、成都、三亚等地，保利地产已有6个养老产业项目在建。包括万科、保利、招商、金地、远洋等在内的品牌房企，目前都涉足了养老地产的开发。险资也不甘落后，纷纷在全国范围内布局养老地产项目，平安、新华、泰康等保险公司加紧脚步，圈地建设养老社区。据不完全统计，全国已有超过80家房地产商进入养老地产领域，而公开披露的养老地产项目数量也已超过百个。按研究机构的说法，这些远不能满足市场需求。同策研究数据显示，预计2015年，全国城市商业化养老机构的潜在需求为：自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照单个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上需要至少建设4500个项目。

　　十是新型城镇化规划将出，保障房加强。2013年12月14日，中央城镇化工作会议要求加速推进农业转移人口市民化，中小城镇向中小城市转型成为关键环节，国家会将更多的资源投向中小城镇，包括修建医院、学校等公共服务设施，和道路、垃圾处理等基础设施，与中小城镇建设相关的金融业务将得到极大发展。2014年1月20日获悉，《国家新型城镇化规划》已修改完毕并上报，预计将很快发布。规划明确了新型城镇化建设目标、战略重点和配套制度安排。新型城镇化建设将坚持以人口城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，全面提升城镇化质量和水平。在农民工市民化方面，将着力推进解决已转移到城镇就业的农业转移人口落户问题和有能力在城镇就业、居住的常住人口市民化问题。住房和城乡建设部出台的《国家智慧城市试点暂行管理办法》提出，智慧城市是通过综合运用现代科学技术、整合信息资源、统筹业务应用系统并优化城市规划、建设和管理的新模式，是一种新的城市管理和服务的生态系统。最主要的是服务于城市的规划、建设、管理和运行，目标是为了实现新型城镇化。2013年1月，住房和城乡建设部公布第一批90个国家智慧城市试点城市名单，2013年8月，第二批103个国家智慧城市试点城市名单公布。两批城市试点主要从城市公共信息平台(公共基础数据库)、政务服务、城市管理、智慧交通、地下空间、公共服务、智慧园区、产业发展等领域开展建设，建设周期为3到5年。

　　一是从信息化的角度来说，智慧城市是信息技术发展到一定阶段，在有了云计算、物联网、大数据等概念以后而产生出的新事物，智慧城市可以理解为信息技术发展到一定阶段后为给自己找到了一个市场、找到了一个出口。二是从城镇化的角度来说，目前城市病已经很严重了，未来还会有更多的人进入城市里面去，这就需要城市的规划者有一定的智慧，更好地去解决这些问题。三是从产业转型的角度来说，中国过去各行各业都是以高能耗、高污染的模式在发展产业，未来这种产业是不可持续发展的，而智慧产业是一个很好的出路。四是从体制机制的角度来说，智慧城市涉及众多领域的部门，也涉及投融资规划。破除信息孤岛，现在城市问题的解决，不再是单一的问题，比如空气的污染，它不仅是气象局的问题；水的污染，也不仅仅是水利部门的问题；城市问题甚至于包括投融资方面的问题，后期的管理和运营，应该从整体来入手开展工作。城市要“提升智慧”，首先用信息技术，其次要用国家的一些政策和目标，解决城市的发展难题，解决城市的动力问题，包括城市经济发展方式和结构调整的问题，最终使我国的城市发展走科学化、可持续性、良性的发展路径。

　　当前持续推进的新型城镇化被视为我国经济增长的新引擎。国家统计局数据显示，2001～2011年的10年间，城镇化每提高一个百分点，拉动投资增长3.7个百分点，拉动消费增长1.8个百分点。未来10年，中国城镇化率年均提高1.2个百分点，新增城镇人口将达4亿左右。中国已经步入了城镇化的加速阶段，但是由于土地制度城乡二元结构的存在，一定程度影响了城镇化进程，土地制度改革成了当前亟须解决的问题之一。2014年1月22日，国家发改委相关负责人在宏观经济与政策新闻发布会上指出，《国家新型城镇化规划》目前已修改完毕并上报国务院。据悉该规划将明确新型城镇化建设目标、战略重点和配套制度安排。2013年底先后举行的中共中央政治局会议和中央城镇化工作会议均提出，要制定实施好国家新型城镇化规划，加强重大政策统筹协调，各地区要研究提出符合实际的推进城镇化发展意见。新型城镇化要找准着力点，有序推进农村转移人口市民化，深入实施城镇棚户区改造，注重中西部地区城镇化。会后国家发改委也明确表示，将抓紧修订完善国家新型城镇化规划，争取尽快发布实施。推测，新型城镇化建设将坚持以人口城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，全面提升城镇化质量和水平。在农民工市民化方面，将着力推进解决已转移到城镇就业的农业转移人口落户问题和有能力在城镇就业、居住的常住人口市民化问题。

　　酝酿已久的《国家新型城镇化规划》在今年出台也成定局。刚刚闭幕的中央农村工作会议则进一步细化了城镇化的时间表，提出三个“1亿”目标，即：到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。2014年料将成为中国推进新型城镇化的破题之年。新型城镇化，不仅将成为中国“二次房改”窗口，更可能成为历史赋予新时期中国房地产最大的红利。预计未来十年，我国住宅新增需求包括保障房约为157亿平方米，其中，新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，旧房更新换代需求近60亿平方米。这将给多个行业带来巨大发展空间，房地产将成为直接受惠的主要行业。新型城镇化对于企业的影响主要在于区域拓展、区域产品结构调整以及土地储备和融资机会等方面。

　　城镇化是生产力发展的必然规律，是人类社会走向现代化文明的重要标志，是工业化、信息化、现代化的重要载体和推进器，也是解决“三农”问题的根本出路。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)明确提出，要完善城镇化健康发展体制机制，坚持走中国特色新型城镇化道路。综合来看，新型城镇化体现出六个新特点。根本目的：农村居民的市民化。让更多农民到城镇定居并享受现代物质文明和精神文明是新型城镇化的根本目的。实现人的城镇化有两个突出标志：一是将农村居民户籍调整为城市居民。《决定》要求创新人口管理，加快户籍制度改革，并有针对性地提出了不同规模城市的人口调控政策。当然，从改革的长远要求来看，最终目标是要取消城乡户籍制度，彻底破除附着在城乡居民身上的外在标签。二是让转变了身份的农村居民能够真正享受到平等的市民待遇，这是促使农民变为市民的本质要求。为此，新型城镇化一定要突出以人为本的理念，抓紧细化落实相关政策，积极完善体制机制，真正让更多的农民能够在城市里落得下、生活好、有尊严。

　　基本要求：发展模式的集约化。改革开放以来，我国城镇化加快发展，各地区城市建设取得显著成效，但建成区膨胀过快、新城新区设置过多过滥、资源消耗过大、生态环境压力过重等问题也越来越凸显。2000—2010年，全国城市建成区面积增长78.5%，而同期城镇人口只增长45.9%，“土地城镇化”特征十分明显。作为土地、水等战略资源人均占有量十分匮乏的国家，我国的新型城镇化必须摒弃既有路径，切实在内涵增长上狠下功夫。要进一步突出城市规划、土地规划的法律地位，抓紧出台国家新型城镇化规划，切实提高规划制定的科学性、调整的严肃性、实施的稳定性、监督的规范性。提高城市发展质量，严格控制新城新区建设和城市发展规模，提升城市国土开发强度和建设管理水平，切实体现高效集约发展的要求。

　　基础动力：产业支撑的高效化。城市发展不是无本之木、无源之水，需要各类产业的强有力支撑。工业化是城镇化的动力源(行情,问诊)泉，只有依靠产业支撑推进的城镇化才是真正的城镇化。在实施新型城镇化战略中，各地应围绕市场需求，立足比较优势，注重提升经济功能。城市主导产业的选择培育，既要考虑与周边城市产业的联动衔接，又要坚持错位发展、特色发展。中西部地区的城市可适当发展一些劳动密集型产业，努力提升城市的集聚效应和人口规模；东部地区则在新型工业化方面率先突破，大力发展科技研发、现代物流等产业，积极探索“四化同步”和绿色发展新路径，重点提升城市的辐射带动作用。

　　重要任务：城乡发展的一体化。建立以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，是新型城镇化的重要任务。所谓城乡一体化，就是要改变过去城乡发展在生产、生活方式上的巨大差距，转而强调城乡发展规划、基础设施、资源配置、产业布局、生态建设、社会管理、公共服务等领域的一体化。要改革创新人口、户籍、土地等城乡管理体制，重点促进教育、卫生、医疗、就业、社保等基本公共服务水平的均等化，使城乡居民都能够安居乐业、幸福和谐，公平地享受发展改革的成果。与此同时，要按照《决定》精神，积极优化城镇体系，统筹解决大城市交通拥堵、环境污染、人口膨胀等突出问题。

　　支撑条件：发展环境的生态化。推进新型城镇化，要高度重视城市生态环境的保护与建设。在战略层面上，要依据《决定》要求，抓紧“建立国土空间开发保护制度”，科学优化全国城镇化布局和总体框架。在城市建设上，要鼓励各个城市科学利用山、水、林、园的独特生态功能，创建山水相依、林园共秀的生态型城市。充分尊重广大群众对生态文明的向往，积极完善生态系统和环境设施，大力优化美化生产生活环境。充分利用宝贵的生态资源，积极发展生态观光、养老休闲、旅游度假、文化创意等高端服务业，努力促进人与自然的和谐共融，实现生态效益与经济效益的互利双赢。积极推进绿色建筑、绿色交通和绿色行政，创建生态、高效、安全的城市环境，为全面推进生态文明建设奠定坚实基础。

　　必备要素：地域文化的品牌化。文化是城市建设发展的魂魄，是凝聚人、吸引人的重要载体，也是提升城市软实力和独特魅力的有效催化剂。城市文化品牌的确立要充分尊重历史沿革与时代要求，充分发挥全体人民的聪明智慧。城市文化也不能仅停留在理念和口号层面，而应体现在城市建设发展的各个方面和细节，大到城市发展战略定位和总体规划的制定，小到基础设施、一砖一瓦的技术标准和风格样式。注重城市文化的挖掘和培育，有力促进形成独特的、富有魅力的城市品牌和地域标识，迅速提高城市的知名度，促进消除“千城一面”的痼疾。与此同时，进一步提高文化开放水平，积极培育文化产业，也可以让文化产生实实在在的经济效益，为城镇化健康发展提供新的动力。

　　国土资源部统计数据显示，2013年国土部共核减规模偏大、超规定标准等各类不合理用地3798.69公顷，其中耕地1603.2公顷。同时，审查保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地14406.39公顷。2014年2月11日，国土资源部发布2013年国土资源有关统计数据，去年全国国有建设用地供应同比增长5.8%，全国105个主要监测城市地价总体水平持续上涨。去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新2011年3.15万亿元的历史纪录。2013年11月15日发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。2013年12月14日闭幕的中央城镇化会议从五个方面规划了新型城镇化可持续的资金来源，其中再次提及“当前要发挥好现有政策性金融机构在城镇化中的重要作用，同时研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。为何需要新设政策性金融机构？

　　显见的是，按照国务院“十二五”规划，五年期间将新建3600万套保障性住房。2013年，国务院提出了五年1000万户棚户区改造计划，但是资金来源成为回避不去的问题。2013年12月16日，住房和城乡建设部对外公布，2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至11月底，全国城镇保障性安居工程已开工666万套，基本建成544万套，已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。为加快解决中低收入群众的住房困难，党中央、国务院决定大规模实施城镇保障性安居工程，并确定了“十二五”时期开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)的目标任务。据介绍，自2011年以来，我国已经开工建设各类保障性安居工程2400多万套，建成1500万套以上。从初步汇总各地上报计划来看，2014年有望开工600万套以上。

　　国家住房和城乡建设部于2013年12月16日公布，截至11月底，今年全国已开工城镇保障性安居工程666万套，基本建成544万套，已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。此前公布的2013年城镇保障房建设计划是，要求今年新开工630万套，基本建成470万套。至此，加上2011年和2012年已开工的1800多万套保障房，中国“十二五”期间开工建设3600万套保障房的任务，已经完成了2/3。住建部副部长齐骥表示，从初步汇总各地上报计划来看，2014年有望开工600万套以上。他指出，自2011年以来，全国累计建成各类保障性安居工程1500万套以上。而新一届政府提出，从2013年起，5年内再改造各类棚户区1000万户。而在12月15日召开的全国发展和改革工作会议上传出消息，棚户区改造和保障性住房配套基础设施，已被列入2014年的中央投资重点。

　　谢逸枫，著名房地产专家、美国GLG首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长。

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