三四线城市房地产泡沫将被捅破

　　过年回家感触颇深。在笔者家乡，内蒙古的一个城市到处在盖楼，对于一个常住人口不到30万的小城市来说，是否真正有这么强劲住房需求呢？空闲的时候，笔者到已建成4年的城市新区转转，发现基础设施非常完备的新区内居民寥寥无几，特别是在夜晚，一栋栋大楼中仅有零星几点灯光。即便人烟如此稀少，在新区中仍随处可见正在拔地而起的大楼。笔者认为，脱离实际需求的假繁荣正是造成“鬼城”频出的主要原因。

　　类似于这种情况的城市已非个例，曾有机构根据卫星照片整理发布了中国“鬼城”的影像，显示三、四线城市有大量空荡无人的新建城区，大量房屋空置，宛若“鬼城”。

　　“鬼城”的出现主要是近年来三、四线城市房地产发展速度已脱离需求基本面，过于激进的土地出让速度，积累成的库存高压将使这些地区的房地产竞争更加惨烈。相比一线城市，三、四线楼市泡沫的风险需要高度关注，并有可能成为房地产企业的绞肉机。

　　最著名的“鬼城”鄂尔多斯（行情，问诊）的故事相信很多人仍然清晰地记着，但这样的故事却在很多城市即将上演。江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等都上了“黑名单”。

　　广东省房协日前发布的一份《广东省县域房地产发展研究报告》显示，2013年前三季度广东县域商品房销售面积同比增长29.7%，投资额和新开工面积同比分别大幅增长28.2%和46.8%，分别比全省平均水平高7.2个百分点和17.2个百分点。但部分县级城市房价与经济发展水平出现失衡，全省半数县级城市的房地产市场已明显供大于求。

　　著名投资家、索罗斯基金管理公司创始人乔治·索罗斯在参加博鳌亚洲论坛2013年年会时表示，中国的房地产市场存在很大问题，一些民众购入多套房产作为投资，造成大量房屋空置。现在投资中国房地产市场将承担重大风险。

　　虽然索罗斯并不看好中国房地产市场，但根据胡润研究院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查数据显示，仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资首选，这一比例已连续四年超过60%。

　　是投资大师走了眼，还是中国富豪们判断失误？或许都不是，在中国房地产市场的大泡沫没有捅破之前，风险和机遇是并存的，但是，随着这个泡沫越来越大，风险也是显而易见的。

　　2013年，尽管部分三四线城市的楼市出现供应过剩、房价下跌的迹象，但在政策松绑、资金宽松、楼市整体回暖带动等一系列利好因素的影响下，三四线城市的楼市成交面积和成交金额的平均增速在10%左右，房价也基本上呈现停滞或微幅上涨趋势，而楼市出现问题的也仅限于能源价格下跌集中的一些区域（如鄂尔多斯（行情，问诊）、神木和榆林）、受出口下滑影响的区域（温州、无锡和常州等），以及产业基础较差的城市。

　　今年以来，不管从市场表现还是从资金面来看，三四线城市的楼市面临着整体严重下滑，甚至是崩盘、泡沫破灭的趋势。首先，三四线城市住房销售出现严重下滑的趋势，根据中原地产的监测，2014年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。根据中国指数研究院的监测，典型三线城市的住宅可售面积创历史新高，平均出清时间达到37个月，而一、二线重点城市的出清时间都在10个月以内。同时，三、四线楼市价格出现下跌范围扩大的征兆，据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，比2013年12月增加5个城市。而在房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口之外，均为三、四线城市。

　　资金面的变化对三四线城市的影响会更大。除三大城市群外，在绝大多数三四线城市，开发商都为中小企业，一般采取边开发、边销售的经营模式，开发资金来源严重依赖销售回款、非正规融资。2014年，随着销售额严重下滑，以及影子银行（如信托、民间借贷等）对于风险的规避，这些城市的中小开发商将面临严重的资金链问题。近期市场和社会各界关于三四线城市的楼市泡沫破灭的舆论风潮并非空穴来风。

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