朱大鸣：中国三四线楼市即将崩盘？

　　中国资深财经评论人朱大鸣：三四线城市从众人争夺的香饽饽，到目前人人惟恐避之不及的境遇变迁。

　　三四线城市曾经是房地产企业战略大转移的避风港，众多的房企也确实在这里有着不错的收益，但是，从前年开始，市场似乎逆转过来，一线城市火爆，而三四线城市却出现诸多的鬼城现象，大量的房企开始卷土重回大城市。

　　国务院发展研究中心表示，国内三四线城市的房地产泡沫开始破裂，房地产已成为中国经济增长的最不可预测因素，令人担忧。

　　另有报道称，在万科、保利地产(行情,问诊)、中海地产三巨头去年的总销售额中，北上广深4个一线城市和天津、成都、武汉等二线城市的销售额加起来占总销售额超过60%，利润贡献超过70%，大大高于三四线城市。

　　在当前的三四线城市中，出现房屋供应严重过剩的“鬼城”不在少数，类似C县公务员被“摊派”卖房现象也非个案。但这些区域的房地产市场体量相对较小，房价不高，因此未受到外界的较多关注。

　　三四线城市从众人争夺的香饽饽，到目前人人惟恐避之不及的境遇变迁，到底是有哪些因素推动的？

　　第一，从2009年开始，大量的房企转向了三四线城市，全国各地掀起了大拆大建的新高潮。这就形成大量的供应，而三四线城市由于市场容量有限，基本上形成了过剩供应的局面。

　　但是，由于这几年货币供应比较充足，再加上诸多的一线二线城市暴热，引起预期改变，因此，三四线城市风险尚未真正敞口暴露，如今，随着信贷政策日趋回归政策，市场就出现一定程度的压力。

　　第二，让很多人不解的是，一方面这些城市出现了大量的鬼城，另一方面房价却在继续上涨。

　　从去年楼市暴热路径来看，温州以及鄂尔多斯(行情,问诊)楼市几近崩盘，成为了不用放松楼市调控政策的理由与借口，三四线城市出现的大量鬼城现象，也裹挟了地方政府不再坚持调控政策，于是出现三四线城市连涨的局面，直到今日虽然其绝对价格并不高，但相对于当地居民真实收入而言，还是形成了一个个泡沫。

　　在这种状况下，大量开发商逃离三四线城市，并不是空穴来风。

　　第三，中国政府持续的反腐压力，也促使住房投机需求减少。很多人预期不动产登记实施后，或会导致部分二手房被集中抛售，从而增加楼市供应量，不动产登记条例出台后，确实会增加二手房抛售压力，但更重要的是，众多的房姐房叔曝光后，拥有大量的住房的官员可能就感到亚历山大，从而间接地导致房地产投机行为的减少，这也会影响新房市场。

　　特别是对于三四城市而言，很多住房需求是投机性的，不少城市一家拥有几套住房并不罕见。但拥有房屋的目的是增殖，如果房地产市场需求疲软，三四线城市抗风险能力就较低。

　　第四，更为重要的是，全国各地出现的大拆大建现象，已经背离了房地产市场的内在规律与推进城镇化的目的，同时占据大量信贷资源，导致众多的其他产业无法正常融资。

　　更重要的是，由于楼市长期坚挺，大量的民间资本通过各种途径介入到房地产领域，形成了一个错综复杂的高利贷利益链条，一旦崩盘将会导致大量的民间财富蒸发。

　　房价上涨导致商业项目以及企业生产成本上涨，居民生活成本也被大幅度抬高。特别是三四线城市，无论是政府债务，还是民间债务链条，风险都非常大，如果任由这些逻辑发展下去，很可能酿成更大的灾祸。

　　现在舆论形成了一个三四线城市楼市崩盘的状况，但是，市场也并不像市场预期的那样悲观，毕竟一二线城市房价已经超越很多居民的能够承受的能力，大量的居民可能最终还要将家安在三四线城市，因此，三四线城市楼市目前虽然压力重重，但毕竟需求还是存在的。

　　之所以形成这样的一个舆论风潮，很可能为继续松动政策提供舆论基础。正如温州与鄂尔多斯这两个典型的城市，就是很多政策松动的最好依据。尽管三四线城市楼市面临着巨大压力，但崩盘可能性并不是太大。

　　现在中国房地产市场，土地价格高的已经让众多的中小房企已经无力生存，而大房企却在不断地扩张，形成了房地产企业超级巨头。未来中国房地产市场，将会出现更多的垄断乱象。

　　朱大鸣，中国资深财经评论人。 （BWCHINESE中文网）

　　1月11日，“《清华管理评论》大讲堂——走进深圳”活动在科学馆举行，住建部副部长仇保兴在演讲中说，中国房地产离崩溃时间点还有些日子，采用微调办法还可以调节。（1月12日《南方都市报》）

　　中国房地产离崩溃时间点还有些日子，仇部长的这句话，既让房地产商松了一口气，也让百姓吃下了一颗定心丸。中国房地产牵动上至中央、下至黎民的神经，不能到了崩溃时间点才调节——病在肌肤、在腠理、在肠胃，都还有办法医治；而病在骨髓，那就只有死路一条了。

　　关于房地产，国家出台了不少政策，特别是在控制房价方面，几乎年年都有“国N条”。然而，一个不容忽视的现实是，越调控房价越高，以至不少人开始怀疑：中国还有什么锦囊妙计可以施展，是否到了黔驴技穷的地步？

　　中国的房价居高不下，有刚性需求的原因，但更重要的原因是过度投资。一方面，房地产是一块肥肉，谁都想去咬一口，除了房地产企业在投资，酒企、茶企、纺织品企业等，纷纷加入竞争行业，企图分得一杯羹；另一方面，不少“炒房客”有形无形中抬高了房价，特别是某些官员钻政策和法律空子，利用多个身份证占有多套住房，不仅导致房价高企，而且损害社会公平。如何让中国房地产健康可持续发展，确实是亟需解决的问题。

　　中国房地产离崩溃时间点还有些日子，这些日子就是解决问题的关键期。目前，国家的房地产政策已有一个鲜明转变——房地产要回归“居者有其屋”的基本需求，回归到城市空间的公平分配和使用上来，绝不能成为过度投资的渠道。十八届三中全会指出，要健全符合国情的住房保障和供应体系。应该说，如此调控房地产，既符合中国国情，又抓住了“牛鼻子”。

　　中国幅员辽阔，地区差别迥异，经济发展很不平衡，调控房地产实行“一刀切”，无疑有些不合时宜。不少专家指出，房地产调控模式应该化整为零——不必中央出政策，北京的问题北京解决，深圳的问题深圳解决，二三线城市的问题二三线城市自己解决。这不正是中国一贯主张的因材施教、因地制宜、具体问题具体解决吗？

　　房地产到了崩溃时间点才调节，日本在这方面有深刻教训。上世纪80年代，就是日本房地产崩溃的时间点。之后，日本经历了“十年之痛”。10多年里，日本经济增长始终徘徊在衰退与复苏的停滞状态中，人们后来称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”。前事不忘后事之师，中国应该警惕和警醒，千万不能重蹈覆辙。

　　安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。无论宏观调控还是微调，如何保证“居者有其屋”，如何让公平正义的阳光普照，考验执政能力和智慧，检阅以人为本程度和人文关怀的民本情怀。

　　编者按：叶檀今日在FT中文网撰文指出，资产泡沫处于后期的另一个征兆是，越来越多的开发商与投资者将资金、项目输出到境外，这几乎是本能的套保行动。这个观点具有一定参考意义。

　　房地产进入泡沫后期，2014年不会崩溃，但各城市分化将更加严重。

　　2014年房价整体微有上涨，一线城市范围从中心区域向周边卫星城拓展，更多的三四线城市的债务危机摇摇欲坠，要靠债务展期、会计游戏应付危机。

　　政策的预期是，以直接限制的方式抑制大城市房价上升，倾向于扶植中西部城市群，与三四线中小城市，以实现就地城镇化。

　　地球人无法阻挡中国一线城市居高不下的房价。

　　《南方都市报》去年年底报道，住房和城乡建设部近日正在草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单，被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策，北京、上海、广州、深圳明确在列。一线城市仍是房地产调控的重要区域，说明这些城市对于各地高净值人群的吸引力不变。

　　这是明智的选择，在资产泡沫后期，市场总是会寻找最厚实的安全岛，国内一线城市就是国内最安全的投资地，如果一线城市的中心区域的房地产溢价下降，说明中国经济与金融已经无法支撑。冰山从外层薄弱处融化，一线城市是中心最厚的地方。

　　较为另类的现象是，传统的贫困地区、人口占比较高的四线地区，由于开发商开发出工业化时代整齐划一的楼盘，第一次有了五星级宾馆，品质相比此前有较大提升，这些城市在初期会有投资跳升阶段，万达在阜阳等城市的销售荣耀印证了这一点。但这是短期的、缺乏竞争的结果，是当地略有资金的投资者缺乏投资标的的结果。当地方政府一鼓作气引入更多的CBD、试图一口吃成个胖子时，风险随后而到。

　　资产泡沫处于后期的另一个征兆是，越来越多的开发商与投资者将资金、项目输出到境外，这几乎是本能的套保行动。国内最重要的投资品市场房地产所面临的压力越来越大，无房产税、无投资信息的时代即将过去，趁着人民币大幅升值、资产仍在高位购入境外发达国家的资产，是经济理性人的自然选择。不仅李嘉诚先生在这么做，重要的开发商几乎都在境外开疆拓土。笔者身边开修车店的朋友，也在认真阅读移民须知。

　　这是地球村时代，转移资产逃避大的政策风险、环境风险成为现实可行的选项，中国并不仅止于国内各地区、各城市之间争夺高净值、高能力人群，还面临着全球营商、生存环境的竞争，实际上是个国际竞争力的课题。《福布斯》杂志1月2日撰文指出，“如果中国的环境污染还像今天这般继续恶化下去的话，中国的房地产总有一天会变得一文不值。年轻一代中国人会选择离开这个国家，而不是迁入污染的城市，继而抑制房地产需求，并加剧该产业产能过剩的问题”。有能力有意愿移民的人越来越多，中国在海外的房地产投资屡创新高。政府有必要正视丧失全球竞争力的风险。

　　很多人想当然地认为，随着外出务工人口的回流，当地空荡荡的建筑也就有了入住者，消费随之而兴，中西部三四线城市的房地产市场因此被夯实。这是幻想。

　　中国城镇化过程中的富裕群体已经完成了从原始积累到购置主要资产的全过程，从山西等地的情况看，按照不同的财富分层，高净值人群分别完成了境外置业、北京置业、省城置业、地方小型核心城市置业，财富圈层与置业边界非常清楚，绝不会因为政府的号召就在本地被污染的矿区县城大举置业。

　　按照去年底中央农村工作会议的城镇化时间表，提出三个“1亿”目标：到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。发改委的榨菜指数也显示，外出务工的人口在逐步回流到中西部地区。

　　但是，外出务工人员与坚守在当地农村的人员，不属于投资群体中的一员，他们需要依靠城镇化摆脱贫困，而不是通过购置资产缴纳税收的方式，为城镇化贡献资金。大城市从事服务业的劳动者们，情况好的可以在当地县城置业，通常是回到村里在宅基地上盖个小二层的房子，贻养天年。

　　消费能力与投资能力都需要市场经济的培育，在培育初期城镇化的过程中，数万亿的成本支出不可缺少。

　　上世纪80年代的东部沿海地区，培育出大量高净值人群花费了20年左右的时间，中西部地区通过城镇化、导入实体经济的时间，不会比东部地区更短。这还是在世界经济形势稳定、国内政策不出现大的方向性错误前提下的财富培育速度。

　　考虑到2013年缓解政府债务风险的是前所未有的卖地收入，考虑到2014年还有1000亿元的城投债要到期，考虑到近日国家审计署公告有四成地方债务靠卖地还债，政府不可能贸然戳破房地产资产价格这层皮，这将让中国失去缓冲，提前进入经济危机期。

　　要解决房地产泡沫，功夫在房地产之外。中西部城市群市场化的高速发展，东部地区率先实行现代政府组织架构、严格捍卫合法产权、控制日益恶化的污染等等，是挽回泡沫、挽回资金的必要支撑。

　　出现两个现象时，说明情况好转，房地产泡沫不会崩盘反而会被做实：第一，新的城市群、三四线城市的经济回升，带动当地房地产市场的健康发展；第二，国内高净值人群不再转移财富，转而在国内创造财富、在国内消费投资。做到这两点，需要强有力的改革推手。

　　冰山即将融化，此时力挽狂澜的办法是，降低温度延缓冰山融化速度，并且尽快另造一条高质量的经济大船抵御风险。

　　人的城镇化，无关乎房价高低，不在于乌托邦式的民生承诺，而在于国民心底的信心。

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