杭州“特惠”楼盘陆续涌现

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资料来源：公司公告 平安证券研究所

　　没有人事先能想到，价格战会在杭州楼市全面爆发，但它却给杭州楼市，乃至全国楼市都提了个醒。

　　熟悉杭州楼市的人都知道，在高库存、大供应的背景之下，杭州楼市版图中的多个板块已显示出库存堰塞湖特征，供需的严重失衡使得这些区域的价格战一触即发。

　　堰塞湖背后

　　德信北海公园、天鸿香榭里的价格战打响后，外界一片哗然，也让杭州楼市的大城北板块成为了外界议论的焦点。

　　去过杭州城北的都知道，欧尚超市的广场上是周边楼盘主战场，也经常会看到“宝嘉誉峰即将3月首开，只要凭万达商圈内任意项目认筹单到访售楼处，可领取50元充值卡一张”的广告牌。

　　目前，万达广场商圈附近的地产项目包括宝嘉誉峰、德信晓宸等10余家，其中宝嘉誉峰的地理位置最为优越，与万达广场只是一路之隔，宣布降价的德信北海公园、天鸿香榭里，距万达广场的距离不足500米。

　　在这个商圈内，德信晓宸去年8月开盘，目前在售均价约1.95万元/平方米。凭借更优越的位置，以及港资背景的噱头，即将开盘的宝嘉誉峰的价格此前被看高至2万元/平方米。但是，天鸿香榭里1.18万元/平方米的起价，显然撼动了该商圈的楼盘价格定位。宝嘉誉峰售楼经理对记者称：“项目的最终价格还没有出来，大概1.6万左右能买到不错的楼层和房源。”

　　在激烈的竞争背后，是供应量泰山压顶的楼市现状。根据住杭研究院统计，目前杭州大城北区域9个在售楼盘可售房源总计约3000套，另外，还有10个即将预售项目的房源超过1万套。而整个杭州楼市则有12万套可售商品房库存，远远高于北京的5.76万套和上海的6.37万套。

　　近12万套的库存分布在哪里？根据住杭研究院统计，杭州余杭区的临平、闲林、星桥等板块位居前列。

　　以临平板块为例，2013年，该区域7967套的住宅存量，占余杭区比重仅三成。按照2013年的消化速度，仅消化现有的库存，就需要整整两年。且2013年，该区域还新增了5个项目，体量达到了62.57万平方米。按照100平方米/套来算，可以新增6000余套供应。

　　此外，杭州楼市在天量库存的巨压之下，今年将迎来大供应的冲击。2013年，杭州土地市场吸金1326.1亿元。这个数字使得杭州跻身全国土地市场前三甲，仅次于北京和上海。但是，地产大鳄们携资涌入的同时，还有看得见的新增量。如果根据一般房企8个月左右开发周期，去年拿地的项目今年将会集中爆发。去年，杭州市区的宅地出让面积约1409.4万平方米，若按照“70/90政策”的比例估算，2013年出让的土地大约可以转化成10.96万套90平方米房源的供应。

　　二手房价“五连阴”

　　热门板块的竞相降价，使得外界对杭州楼市前景预期变得模糊起来。不容忽视的事实是，原本抗跌的二手房价格早已步入下行通道。

　　杭州透明售房市场研究院的数据显示，从去年1月份开始，杭州二手房均价一直在1.9万元