房价上涨乏力 区域价格异动暂难星火燎原

　　房价上涨乏力 “剪刀差”割裂楼市

　　区域价格异动暂难星火燎原

　　□本报记者 张敏

　　在杭州个别楼盘降价及兴业银行暂停部分房地产贷款业务的消息影响下，周一地产股大幅下挫。对于习惯了追涨的购房者和资本市场来说，这两则利空消息可谓当头棒喝。尽管消息源并非出自核心城市，但其传递出的一个重要信号：房价上涨乏力。

　　房价大范围下跌的现象会出现吗？分析人士指出，在整体流动性温和可控、房企资金并不紧张的情况下，价格异动只是区域市场的自我调整。停贷也是个别银行的风控行为，很难出现大规模蔓延。但这些信号也同时表明，部分城市和区域的房地产投资已接近饱和，房地产业将进入低增速的发展阶段，不同地区的房价水平将表现出“剪刀差”的分化格局。

　　大范围降价言之尚早

　　2014年以来，刚经历了丰收年的房地产市场十分不平静。年初，大量三四线城市房屋过剩的现象被媒体集中曝光。随后，香港楼市又曝出楼盘降价现象，联想到李嘉诚将资金撤离内地楼市的举动，以及王石对今年楼市“非常不妙”的表态，房地产市场正弥漫在一股悲观情绪中。

　　近期杭州、常州部分项目降价，以及兴业银行停贷风波，被看做是第二波调整的迹象。在连续两波利空消息袭来后，业界越来越担心，这些零星的降价会否演变成全行业的大规模调整？

　　中金公司发布的报告对过去十年历次大范围降价进行了梳理。报告称，过去十年间，行业层面的大范围降价共发生过三次：第一次在2005年，以上海、杭州被定点调控拉开帷幕，这次降价导致6个月内中原上海二手房价指数下调13%；第二次是2008年初，万科率先喊出打折降价的口号；第三次在2011年5、6月份，降价肇始于北京通州的部分项目，虽有蔓延，但行业的整体降幅并不大。

　　上述报告表示，过去三次大范围降价的时点都是通胀上行、流动性收紧的末期，开发商面临资金压力而调整价格。相比之下，当前并不具备房价大规模调整的条件。

　　该机构认为，这次杭州出现的价格调整，背景虽有市场利率上升的因素，但在大环境上，通胀指标、整体流动性还是温和可控的，开发商资金面也并非极端紧张。因此，本次降价实属区域市场供应端出现问题的结果，短期难以扩散。这种观点也是各家机构的主流观点。

　　事实上，除温州等个别城市外，当前大部分热点城市的房价仍处在上涨通道中，一线城市甚至具备强劲的上涨动力。就在杭州出现“打砸售楼处”前一天的2月20日，位于北京丰台区西局村的一宗地块入市交易，抛开配建部分，商品房土地的楼面价格超过5万元/平方米，再现“面粉贵过面包”的局面。同时，位于北京东南五环外的万科公园里项目，拟开盘价格将超过3万元/平方米，房价维持在较高水平。

　　华远地产董事长任志强表示，仅1月购地的成倍支出和天价，也证明尚不存在行业缺钱的问题，更不可能出现需求一日消失的现象。他还强调，去年土地供给增加会短期改变市场供求关系，但并未改变预售远大于竣工的比例关系。当前市场仍处于供不应求的局面。

　　开发贷尚未全面收紧

　　金融机构往往对市场环境的变化较为敏感。兴业银行对房贷业务的调整，最容易引发信贷政策收紧的联想。由于银行是房地产业重要的资金来源之一，若房地产开发贷款、按揭贷款等被中断，无异于对房地产业“釜底抽薪”。

　　在对兴业银行调整房贷业务的解读中，多数业内人士分析认为，此次调整的心理影响要大于实质意义。瑞银证券的报告表示，上述银行目前仅暂停房地产夹层融资业务和房地产供应链金融业务，开发贷、住房按揭贷款并未受到影响。由于销售回款和开发贷仍是开发商最主要的资金来源，因此上述调整对大部分开发商的资金链影响有限。

　　据国家统计局数据，2013年，房地产开发企业到位资金122122亿元，同比增长26.5%，增速比2012年提高13.8个百分点。“大部分企业都不缺钱。”北京某上市房企负责人向中国证券报记者表示。

　　除兴业银行外，目前尚未发现有其他银行收紧房地产开发贷的消息。多数机构的分析认为，包括银行信贷在内，房地产融资环境不会骤然收紧。其理由在于，增加供应是未来的楼市政策着力点，而供应主要体现在两个方面——土地供应和信贷供应。

　　一位接近国土部的专家向中国证券报记者表示，市场主导配置资源是未来政策的主流方向。除非宏观经济环境发生大的变化，否则信贷政策不会有实质性调整。他表示，个别银行对信贷风险进行评估和管控，并不意味着整体行业也采取同样的办法。

　　事实上，从去年下半年开始，房地产业的融资环境一直在放松。除IPO开闸之外，从去年年底开始，万科、恒大、越秀地产等一些房地产企业又陆续进驻银行业，进一步夯实了其资金基础。此外，REITs等房地产融资渠道开闸预期强烈，并可能在近期真正获得松绑。

　　上述专家表示，以抑制需求为目的、行政色彩浓厚的限购手段虽引发不少争议，但按照主管部门的定调，在市场供应真正补位之前，这些手段无退出的可能。因此，如果此时收紧开发贷等信贷政策，势必会影响市场供应的增加，同时也使多年限购的努力变成“无用功”。

　　降速料成今年关键词

　　历史的某些细节总是呈现出惊人的相似。在此前的几轮房价大跌之后，房价很快就进入报复性上涨周期。针对此次个别楼盘降价风波，多数受访者表示，楼盘价格下跌的个案不会蔓延，但零星的降价行为仍折射出未来的发展趋势。

　　中金公司的报告认为，房地产业的“黄金十年”已过去，行业蛋糕无法再做大，市场将分化。在“需求供应双促、少调控”的政策环境下，未来三五年，行业将实现“软着陆”。

　　近期，不少三四线城市曝出“空城”现象，凸显了这些区域房地产投资饱和的局面。与此同时，十八届三中全会提出“严格控制特大城市人口规模”的思路，决定了一二线城市的市场空间也较有限。在这种情况下，房地产行业的高增长时代无疑将结束。中金公司的上述报告指出，2014年行业的主题词是降速。

　　任志强近期对行业的提醒同样指向上述问题。他表示，根据去年的数据和宏观经济运行趋势，在现有政策条件不变的情况下，销售、价格、投资三个增幅都会下降。据悉，在制定今年投资计划时，不少房地产企业已较为谨慎。

　　在“蛋糕无法做大”的同时，区域分配不均的局面将加剧。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，经历了过去十年的粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化特征明显，一二线城市仍处于供不应求的状态，三四线城市的过剩风险则持续累积。

　　他表示，杭州等地项目价格出现调整，也预示着2014年楼市分化将愈加剧烈，房价出现调整的可能性越来越大，特别是库存严重、人口增长放缓或负增长的城市都有可能再次出现降价，房价走势将出现“剪刀差”的分化格局。

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