陈晟：中国房地产业十大思考

　　BWCHINESE中文网专栏作家陈晟撰文认为,在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战。

　　1、中国城镇化和房地产将进入下半场

　　中国广袤农村拥有18亿亩耕地、2亿多亩宅基地、近5000万亩的农村经营性建设用地，过去这些一直都是沉睡的资产。目前，中国土地市场仍处于一种城乡分割状态，城市和农村土地享有不同权利。城市国有建设用地拥有正式的土地交易市场，实行市场定价；而农村集体建设用地要想流转，就必须通过政府征收转换为国有建设用地后才可交易。

　　赋予农民更多的财产权利，就应该打破目前的各种障碍，让农民的财产真正为农民带来收益。5000万亩农村经营性建设用地的直接入市，将成为第一个政策红利。农民拥有最大的资产是土地，通过确权颁证，允许农民进行贷款抵押与出租转让，并且逐步缩小征地范围与面积，将会促进农民带地迈向工业化与城镇化。改革开放之初，广东珠三角农民建设工厂用来出租出借，至今不但继续拥有增值后的土地与厂房，而且还得到巨大的借金分红，目前珠三角本地农民与城镇居民已没有实质区别。

　　根据《土地管理法》，农民对宅基地只有使用权，而其所有权归村集体。由于宅基地使用权不能买卖，而且只限制在本村集体内流转，农民毕生积累建造的农房无法实现其资本资产功能，不能对农民扩大生产、更新住宅和规避风险提供资金支持。中国2亿多农户每户农民在农村有近2亿亩宅基地，推进农民住房财产权抵押、担保、转让，可以为未来的城镇化建设释放近400亿平米住宅用地。农民宅基地由资源属性向财产属性转变，不但能够缓解农民生产融资难、活跃农村经济，并且有助于打破城乡二元结构、加速城镇化进程。