陈晟：中国房地产业十大思考

　　2、房企城市选择分化加剧

　　目前一二线城市和三四线城市楼市的区别是，前者高利润、高周转、高去化；后者则是高库存、低去化、低增长。而房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险；但相比三四线城市已经可以看到的风险，一二线市场的风险低一些。总体上，品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，与2012年谨慎拿地不同的是，2013年品牌房企针对一线城市优质地块不惜重金争夺，催生出高总价、高溢价地块不断出现。2013年前11月，房企纷纷加大在一二线城市的投入，龙湖、绿地、华润、恒大、富力、中海在一二线城市的拿地金额占比均超过90%，其中龙湖更是高达100%，而保利和万科在一二线城市的拿地资金占比也分别高达87.4%和77%。

　　2013年一线城市的市场地位进一步确立，在供需矛盾下，预计未来3-5年内将会形成“门槛”效应，一线城市土地市场的进入难度将进一步提高。虽然一二线城市土地价格较高，但其强大的市场需求以及可观的利润空间仍吸引各大龙头房企的进入。

　　3、房地产的金融属性声音将大于地产声音

　　一方面，特大城市，房地产更多的和信托、基金、保险资本在结合，持有房产经营背后都是金融财团的支持，所以，现在的开发商更多的是建造商，而不是发展商，只有带有金融属性的开发商，代表着金融声音的开发商才是未来企业往上走的主流。

　　另外一个方面，农村的发展和改造，也需要金融在背后的支撑。三中全会《决定》保证各种所有制经济依法平等使用生产要素、公开公平公正参与市场竞争，同时积极发展混合所有制经济，允许更多国有经济和其他所有制经济发展成为混合所有制经济，国有资本投资项目允许非国有资本参股。除了毛利率较高的房地产业，国有企业与垄断行业、新兴行业也将成为民间资本竞相追逐的对象。

　　《决定》要求建立城乡统一的建设用地市场，完善土地租赁、转让、抵押二级市场，这意味着农村土地银行、信托、交易中心等农村金融产业将迎来大发展时期。《决定》同时要求加快构建新型农业经营体系，赋予农民对承包地的“承包经营权抵押、担保权能”，这是中央文件首次肯定承包经营权的金融功能。

　　现代农业企业正在大城市里尝试开设新型的生态产品超市，农产品的交易流通环节将直接与生产环节“无缝衔接”，大中城市的消费者从而能够获得可靠且价廉的农副产品。其间起到主导作用的电商平台、物流平台、中大型的农产品生产机构以及参与生产的相关机构与个人，势必将成为新型农村金融服务的主体，这也就要求农村金融服务机构能够提供相应的金融产品，并适应其发展需要。农村金融服务未来势必走向跨平台及跨领域的格局。

　　2013年中央城镇化工作会议要求加速推进农业转移人口市民化，中小城镇向中小城市转型成为关键环节，国家会将更多的资源投向中小城镇，包括修建医院、学校等公共服务设施，和道路、垃圾处理等基础设施，与中小城镇建设相关的金融业务将得到极大发展。