住建部今年分类指导楼市调控 逐渐回归市场化

　　库存高企

　　虽然杭州楼市风险被放大，但市场人士对于杭州的楼市的判断依然谨慎。

　　林中称，短期内，旭辉不准备在杭州拿地，其中的一个重要原因，就是考虑到杭州的库存情况。

　　“为什么降价首先发生在杭州拱墅区的城北板块？主要是因为拱墅区城北板块供应量过大，那边有十几个楼盘。”林中表示。

　　根据林中的判断，库存去化周期直接决定该楼市的风险，库存去化周期在6-9个月，房价就有很大的上涨机会；9-10个月以上比较均衡，房价可以温和上涨；但如果超过15个月，房价就会有压力。

　　2013年，杭州的土地供应较大，在全国排第三位。林中说，从杭州一月份的数据来看，这个城市的库存去化周期是16.7个月。武汉、重庆、天津目前库存去化周期都在16个月左右。相比之下，林中表示，目前上海库存去化周期仅为8.7个月，北京大概只有7个月，所以房价上涨的幅度就比较大。

　　实际上，即使因供需矛盾突出最被市场看好的北京，2014年的市场亦不复往日。

　　以北京为例，网易房产数据研究中心数据显示，北京1月份商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积分别较去年同期下降44%、46%。6908套的月成交量也仅高于2012年1月的4473套，成为自2006年商品住宅开始网签、近9年以来元月商品住宅销量出现的第二低位。

　　二手房市场同样出现下滑趋势，1月北京市二手住宅成交8772套，成交量环比降20.1%，同比降55.2%。1月成交均价为29502元/平方米，环比下降1.87%。

　　孟庆福称，进入2014年，北京的确存在一个市场扭转的问题，现在开发商都想抢上半年的市场，因为谁也没办法预判下半年市场如何。

　　当然，孟亦强调，这并不意味着北京的房价会下调，只能说，市场的热度在下降，开发商去化的速度将下降。

　　房价的内生性调节

　　谈及楼市在马年趋紧，宋延庆认为，和地产关系密切的金融因素，是不可忽视的一大重要原因。

　　虽然多家银行公开辟谣并未暂停房地产信贷，不过，据宋延庆了解，“银行对于地产的房贷额度的确在收紧，以往来看，每年的第一、二、三、四季度，开发贷以及房按揭贷款的额度几乎保持40%、30%、20%、10%这样的（4、3、2、1）的结构，但估计今年1季度，都无法确保25%。”

　　宋延庆表示，开发商对于现金流非常敏感，在现金流紧张的情况下，自然会调整对市场判断，并在定价上做些调整。

　　实际上，早在银行释放大幅收紧房地产授信前，温州、鄂尔多斯、常州等地房价已经开始下调，其中温州已经连跌3年。

　　这一趋势，也在金融政策不明朗的情况下，进一步升级。

　　中国指数研究院发布的百城房价亦显示，马年首月，百城房价中，有37个城市的房价出现环比下调，这也是2013年以来，房价环比下调城市数量的高位，其中温州房价环比下调幅度更是超过10%。

　　“各个城市的市场环境、情况非常复杂，不能一刀切。”宋延庆认为，比如温州持续下滑和前两年温州的金融危机事件密不可分。但是，宋延庆表示，能够总结的一个共性，就是供需关系，查看这些降价城市的楼市数据可以看出，降价的城市几乎都存在供应过大的问题。

　　“供需关系是基本面。”按照宋延庆的理解，本轮楼市趋冷更多是开发商主动性的调整行为。

　　“2008年的房价下调，更多的是大开发商，在金融危机以及严格的房地产调控政策执行的外表环境压力下，下调房价。”宋延庆表示，而这一波，是部分城市，或者是部分城市的板块供应较大，开发商根据自身的资金情况主动性的调整行为。

　　“市场具有自我调节的特点。”北京中原地产市场研究部总监张大伟也表示，自2012年6月以来，房价连涨了20多个月，按照正常的市场规律，也将步入一个盘整期。对于这种根据市场特点，主动性调节房价的行为，宋延庆认为，可以看成是市场一种内生性的调整

　　北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥也表示认可，他解释称，“所谓的市场的调节机制，简单理解，就是价格上去了，销售量就下来了，对于开发商来说，去化成本提高了，资金链紧张了。鉴于此，肯定会有部分企业开始调整定价策略。

　　2013年之所以大幅上涨，金永祥称，主要是因为太多因素的叠加影响预期，比如地价，比如20%个税，城镇化预期等等等等，导致市场存在一轮恐慌。