工业地产内部回报率超15% 资本逐利争夺土地资源

　　　　　　工业地产正在成为资本逐利的新“战场”，在人们普遍对中国住宅以及商业地产前景感到担忧之际。

　　在中国工业地产开发量排名前两名的两家跨国公司——普洛斯和嘉民集团自去年以来均大幅增加了在华投资的规模。

　　资本逐利工业地产

　　去年下半年，嘉民集团与加拿大养老金计划投资委员会针对嘉民中国物流基金分别增资1亿和4亿美元，使得该基金的总规模一举达到15亿美元。

　　“嘉民中国物流基金从1.5亿美元规模发展至15亿美元只用了大约3年时间。”嘉民集团中国区运营总经理黄炜告诉《第一财经日报》记者。

　　普洛斯也在上个月宣布获得中资财团最高达到25亿美元的投资，中资财团包括大型中资保险机构、中银集团投资和厚朴基金等国有企业和投资机构。这笔投资目前正在等候相关监管部门和股东大会的批准。

　　让这些跨国工业地产开发商看好中国市场的理由在于中国经济从投资拉动向扩大内需的转型以及电子商务在中国的崛起，这带来了对仓储设施需求的激增，然而由于目前国内现代化的物流空间供应有限，供求处于失衡的状态，这为物流资产的升值及租金上涨创造了条件。有资料显示，中国的人均仓储供应仅是美国的7.5%。

　　相比住宅以及商业地产，工业地产投资回报更为可观，这对逐利的资本构成巨大的吸引力。

　　“工业地产投资回报率比商业更高，高质量的仓储设施目前市场净投资收益率达6.5%至7.0%。”黄炜说，“当然，风险也相对较高。工业地产开发的风险主要在于工业地产项目的通用性较弱，不同客户对仓储设施的要求不同，所以物流地产开发商通常会致力于提高客户对产品和服务的‘黏性’，并和客户签订长期租约以降低风险。”

　　争夺土地资源

　　不过尽管投资回报可观，但在国内从事工业地产开发的企业也面临着同一个为之感到头疼的问题——如何获得优质土地资源，特别是在北、上、广这样的消费旺盛但土地资源极为紧缺的一线城市。争夺土地资源于是成为工业地产开发商最大的课题。

　　DTZ戴德梁行中国区商业部(工业及物流)主管苏智渊表示，在一、二线成熟市场，高端物流仓储如今正面临供不应求的局面，以上海为例，高端物流仓储的供给目前只占到需求的四分之一，这成为国际、国内开发商以及试图自建仓储设施的电子商务企业现阶段争相在一、二线城市抢地的原因。

　　黄炜告诉《第一财经日报》记者，如今地方政府对工业用地的期望正在发生变化，“若干年前当中国经济还是依赖投资拉动的时候，政府重视项目的投资规模，但在土地资源越发稀缺的今天，政府期望的是开发商对土地更加有效的利用。”

　　“此外，政府还重视项目对当地经济的贡献，是否能够给当地商品流通带来便利以及降低商品流通的成本，并且看重项目的税收贡献，因此政府更青睐引入电子商务、商贸以及大型第三方物流公司。”黄炜说。

　　本土开发商弱势

　　目前，国内开发量靠前的工业地产开发商多为跨国企业，无论在资金、经验以及客户资源方面跨国企业均优势明显，而本地工业地产开发商则处于相对弱势的地位，缺乏全国性的业务版图。

　　“对于过去十年在中国开展业务的国际物流地产开发商而言，他们的利润来自三方面：一是息差，利用海外的低息资金，例如美国养老基金的资金利息低至1%~2%，投资国内物流地产，从中获取回报，二是人民币升值，三是土地增值。”苏智渊此前在接受采访时对《第一财经日报》记者表示。

　　跨国工业地产商普遍采用的基金模式，一方面分散了投资风险，一方面放大了杠杆效应，这使得其保持较低负债率的同时实现快速扩张成为可能。普洛斯近期向投资者提供的一份演示材料显示，在中国开发物流地产项目，10年期投资的内部回报率达到15%~20%。

　　“工业地产开发最重要的环节在于项目选址。本土工业地产开发商可能在某个局部市场有着良好的政府关系，对当地的规划有更前瞻的理解，同时在该地区拿地方面具有一定的优势，但要建立一个全国性的网络，仍然有赖于企业对市场数据的严谨分析。”黄炜表示。

　　国内工业地产发展的瓶颈除了土地资源的稀缺，还在于缺乏开放的金融市场和成熟的法律框架。“健全的金融市场和法律框架能够有效地鼓励长期投资、限制炒作。”黄炜说。