房地产供需比为119% 机构称房价未到崩盘时

第1页：房地产供需比为119% 机构称房价未到崩盘时 第2页：房地产供需比为119% 机构称房价未到崩盘时　　　　　　http://house.online.sh.cn 2014-03-12 09:02 [来源]：中国证券报

　　房价下跌直接诱因是货币紧缩

　　对比日本1975年、1992年以及中国2008年、2012年的房价下跌周期，申万认为紧货币周期是刺激房价下跌的直接因素。

　　日本在1971-74和1988-91年经历了两次快速加息周期(1971-74年由4%加至5.5%；1988-91年由1.76%提升至5.07%)，随后导致地价在1975和1992年出现明显调整；中国在2007-08年经历了6次加息、16次提升准备金，利息提升1.35%，2011-12年经历了6次加息、12次提升准备金，利息提升1%，随后导致2008和2012年房价出现明显回调。

　　同时，下跌周期在加长，幅度在加大。日本上世纪70年代加息周期结束时，房价增速经历了1975-1978三年的低速增长而后渐渐企稳恢复，但1992年的下跌则开启了失落二十年的序幕；中国2008年环比下跌周期4个月，而2012年则接近9个月，调整范围也较2008年更为普遍(2008年主要是一线城市调整，而2011年则几乎遍及全国)，区间跌幅由2008年的下跌10.4%扩大到2012年的下跌13.6%。

　　商业地价连续下跌是崩盘领先信号

　　从日本的经验来看，在经济增长初期，由于重工业的发展，工业地价增长最快；随着居民收入的提升，住宅地价增长最快；而在泡沫形成的后期，商业地价增长最快。相反，当泡沫破裂时，商业地价最先下跌，且在泡沫破裂后的每个阶段跌幅都是最大的，住宅地产其次，工业地产最后。据此，申万认为：

　　商业地价连续下跌往往是房价崩盘的领先信号。日本在泡沫发生期间的1986-1991年间，商业地价的年均涨幅在10.45%，远高于全国地价8.38%、住宅地价7.17%和工业地价7.26%的涨价幅度；在泡沫破裂初期的1992-1997年，商业地价的年均跌幅近6.68%，远高于全国地价4.01%、住宅地价2.54%和工业地价1.95%的跌幅。商业地价的连续大幅下跌可看作是住宅地产和工业地产下跌的信号。

　　不过，我国的工业地产的价值还有待挖掘。中国的工业地产不像日本，在经济和房地产发展初期就大幅增长，这与我国特殊的开放和招商政策有关，工业地价被人为压低。日本在地产发展初期的10年(1956-1965年)，工业地价年均涨幅达25.23%，超过商业21.97%和住宅21.87%的水平。而我国工业地产的价格几乎没有增长过。2008年和2012年更是下跌近20%，后续工业地产有待盘活。