北京楼市“以价换量”？ “低空放行”而已
■ 市场动向
即将入市楼盘未现价格松动
北京住总万科橙的低价入市是否真的会领降市场？本周，记者走访了多个即将入市的楼盘，未发现有价格松动。在通州，相距不远的富力金禧花园、合生滨江帝景均在3月16日获得最后一期的住宅预售证，预售价格与上期相比均有上涨。
富力金禧花园3月16日取得了预售证，是项目最后一栋楼，共237套房源，精装修，拟售均价为28000元/平方米，预计本周末入市。据了解，该项目上一次开盘是2012年6月，成交均价在17000元-18000元/平方米，此次开盘的是金禧花园的最后一栋住宅楼。据北京富力相关人士透露，此次两居均价为28500元/平方米，三居均价在27000元/平方米，目前蓄客情况较好。
距富力金禧花园不远的合生滨江帝景，目前在售的C8号楼，自去年9月28日开盘至今，仅存少量137平方米的三居房源，精装修报价28500元/平方米，相比今年前两个月26500元/平方米的报价，已有每平方米2000元左右的上浮。项目于3月16日取得C3、C6、C7三个楼座共490套房源的预售许可证。据悉，这也是滨江帝景最后3栋楼。其中，C3号楼有214套房，拟售价格为23354元/平方米；C6号楼60套房，拟售价格为29506元/平方米；C7号楼216套房，拟售价格为27609元/平方米。历史数据显示，项目去年八九月份的开盘价是23000元/平方米。据接近该项目人士透露，目前合生滨江帝景的定价仍然处于合理范围内，且存量有限，其主力户型也是市场上较为稀缺的，因此后市没有太大压力。
业内人士指出，通州区内拿出400万元进行改善置业的人毕竟是少数，加之通州整体房价处于较高点，富力金禧花园、合生滨江帝景、K2海棠湾等改善型项目的竞争较为激烈。
■ 分析
楼市调控无新政北京房价或维稳
“从刚结束的两会上释放出的信号来看，北京楼市短期内不会再出新的调控政策。”亚豪机构研究总监郭毅表示，中央对房地产行业将实行稳定的长效调控，因此北京楼市也会维持稳定，但由于低于市场价格30%的自住房对市场心理造成的冲击，预计北京今年的房价涨幅会出现下滑。
“北京等一线城市的购房需求最坚实，房价也最稳定，但整体涨幅在减缓。”DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧也表示，两会后不会有更严厉的调控政策，他表示本届政府工作报告里面没有提到“楼市调控”这四个字，这是八年来的首次。
何衍钧分析，从现有的长三角降价案例看，除了楼市供应大外，不少开发商其实是跨行业运作，主业为服装、皮鞋或矿业，当主业资金紧张就会把楼盘降价快速收回资金，但其开发量有限，对市场影响很小。2013年楼市太过火爆，今年自然会“增长慢一点”，政府对楼市的目的是稳定市场，而不是让楼市出现“广泛下调”。
据了解，除了两会释放出调控更加市场化的信号外，由于近期A股上市房企如天保基建、中茵股份的非公开增发方案获得了证监会审核通过，成为上市房企再融资的实质性开闸，令少数业内人士预计，今年或许三四线城市的楼市调控会出现“松绑”。
“北京的房价还会涨。”北师大房地产研究中心主任董藩3月17日在实名认证的微博上表示，政府会重点防范温州、鄂尔多斯(注：楼市降价)情况蔓延，防房价下跌。而国金证券也认为，两会信号显示未来政府可能会对这些地区出台一些政策，是“超预期的行业利好”。
VS 房企视角
微涨快跑
记者从多家房企了解到，由于北京市住建委对区域房价的整体目标控制并未放松，大幅涨价的楼盘申请预售证较困难，以及房企对后期市场供应增加、竞争加剧的担忧，不少项目都采取了“微涨快跑”的销售策略。
郭毅表示，2013年底开盘的项目，排号人数和推出房源数量很多是4:1、3:1的情况，现在则是2:1或1.5:1，供需比趋于平衡。自住房的大量供应使部分刚需人群出现观望心态，部分库存以中低价位刚需盘为主的开发商也因此看淡后市，并降低利润预期。
据了解，从3月入市热销的项目看，无论是针对改善型的中高端住宅北京华侨城，或是别墅项目格林云墅、西山艺境，或针对首次置业的刚需客群的住总万科橙、金融街融汇，一方面都经历了较长时间的蓄客期，有充足的客户资源；另一方面，最终的销售价格比以前释放出的预计价格稍低。这也是这些项目热销的重要原因。
“北京还没有出现降价楼盘，只是涨幅受限。”3月开盘的一家央企楼盘相关负责人告诉记者，目前销售的项目一般是2012年或之前拿地，当时土地价格还较合理，项目利润率达标就愿意快速出货，但很多2013年高点时拿地的项目则面临较大的压力，在信贷相对较紧的宏观环境下，开发商更希望加快推盘节奏以保持稳健的现金流。
信心不减
对于近期市场的一系列波动，有多位房企人士表示，市场出现阶段性微调是正常现象，且目前看来并未出现实质性下调的迹象，对北京市场仍然看好。
某央企开发商相关负责人对记者表示，2014年一季度还没结束，对于全年的市场走势并不需要过度悲观。
“我们对北京的市场是持续看好的，未来也会进一步收缩三四线的项目存量，增加一二线城市的土地储备，未来还有机会。”一位不愿具名的房企相关负责人如是说。
泰禾集团品牌总监沈力男也认为，从政策层面来说，看不到对行业有什么不利消息。“尤其是去年底和今年初，土地市场的热情高涨，后续效应还没有完全释放出来。”沈力男同时指出，从技术层面上分析，2014年楼市的量价涨幅不会维持去年那么高的水平。
即将入市楼盘未现价格松动
北京住总万科橙的低价入市是否真的会领降市场？本周，记者走访了多个即将入市的楼盘，未发现有价格松动。在通州，相距不远的富力金禧花园、合生滨江帝景均在3月16日获得最后一期的住宅预售证，预售价格与上期相比均有上涨。
富力金禧花园3月16日取得了预售证，是项目最后一栋楼，共237套房源，精装修，拟售均价为28000元/平方米，预计本周末入市。据了解，该项目上一次开盘是2012年6月，成交均价在17000元-18000元/平方米，此次开盘的是金禧花园的最后一栋住宅楼。据北京富力相关人士透露，此次两居均价为28500元/平方米，三居均价在27000元/平方米，目前蓄客情况较好。
距富力金禧花园不远的合生滨江帝景，目前在售的C8号楼，自去年9月28日开盘至今，仅存少量137平方米的三居房源，精装修报价28500元/平方米，相比今年前两个月26500元/平方米的报价，已有每平方米2000元左右的上浮。项目于3月16日取得C3、C6、C7三个楼座共490套房源的预售许可证。据悉，这也是滨江帝景最后3栋楼。其中，C3号楼有214套房，拟售价格为23354元/平方米；C6号楼60套房，拟售价格为29506元/平方米；C7号楼216套房，拟售价格为27609元/平方米。历史数据显示，项目去年八九月份的开盘价是23000元/平方米。据接近该项目人士透露，目前合生滨江帝景的定价仍然处于合理范围内，且存量有限，其主力户型也是市场上较为稀缺的，因此后市没有太大压力。
业内人士指出，通州区内拿出400万元进行改善置业的人毕竟是少数，加之通州整体房价处于较高点，富力金禧花园、合生滨江帝景、K2海棠湾等改善型项目的竞争较为激烈。
■ 分析
楼市调控无新政北京房价或维稳
“从刚结束的两会上释放出的信号来看，北京楼市短期内不会再出新的调控政策。”亚豪机构研究总监郭毅表示，中央对房地产行业将实行稳定的长效调控，因此北京楼市也会维持稳定，但由于低于市场价格30%的自住房对市场心理造成的冲击，预计北京今年的房价涨幅会出现下滑。
“北京等一线城市的购房需求最坚实，房价也最稳定，但整体涨幅在减缓。”DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧也表示，两会后不会有更严厉的调控政策，他表示本届政府工作报告里面没有提到“楼市调控”这四个字，这是八年来的首次。
何衍钧分析，从现有的长三角降价案例看，除了楼市供应大外，不少开发商其实是跨行业运作，主业为服装、皮鞋或矿业，当主业资金紧张就会把楼盘降价快速收回资金，但其开发量有限，对市场影响很小。2013年楼市太过火爆，今年自然会“增长慢一点”，政府对楼市的目的是稳定市场，而不是让楼市出现“广泛下调”。
据了解，除了两会释放出调控更加市场化的信号外，由于近期A股上市房企如天保基建、中茵股份的非公开增发方案获得了证监会审核通过，成为上市房企再融资的实质性开闸，令少数业内人士预计，今年或许三四线城市的楼市调控会出现“松绑”。
“北京的房价还会涨。”北师大房地产研究中心主任董藩3月17日在实名认证的微博上表示，政府会重点防范温州、鄂尔多斯(注：楼市降价)情况蔓延，防房价下跌。而国金证券也认为，两会信号显示未来政府可能会对这些地区出台一些政策，是“超预期的行业利好”。
VS 房企视角
微涨快跑
记者从多家房企了解到，由于北京市住建委对区域房价的整体目标控制并未放松，大幅涨价的楼盘申请预售证较困难，以及房企对后期市场供应增加、竞争加剧的担忧，不少项目都采取了“微涨快跑”的销售策略。
郭毅表示，2013年底开盘的项目，排号人数和推出房源数量很多是4:1、3:1的情况，现在则是2:1或1.5:1，供需比趋于平衡。自住房的大量供应使部分刚需人群出现观望心态，部分库存以中低价位刚需盘为主的开发商也因此看淡后市，并降低利润预期。
据了解，从3月入市热销的项目看，无论是针对改善型的中高端住宅北京华侨城，或是别墅项目格林云墅、西山艺境，或针对首次置业的刚需客群的住总万科橙、金融街融汇，一方面都经历了较长时间的蓄客期，有充足的客户资源；另一方面，最终的销售价格比以前释放出的预计价格稍低。这也是这些项目热销的重要原因。
“北京还没有出现降价楼盘，只是涨幅受限。”3月开盘的一家央企楼盘相关负责人告诉记者，目前销售的项目一般是2012年或之前拿地，当时土地价格还较合理，项目利润率达标就愿意快速出货，但很多2013年高点时拿地的项目则面临较大的压力，在信贷相对较紧的宏观环境下，开发商更希望加快推盘节奏以保持稳健的现金流。
信心不减
对于近期市场的一系列波动，有多位房企人士表示，市场出现阶段性微调是正常现象，且目前看来并未出现实质性下调的迹象，对北京市场仍然看好。
某央企开发商相关负责人对记者表示，2014年一季度还没结束，对于全年的市场走势并不需要过度悲观。
“我们对北京的市场是持续看好的，未来也会进一步收缩三四线的项目存量，增加一二线城市的土地储备，未来还有机会。”一位不愿具名的房企相关负责人如是说。
泰禾集团品牌总监沈力男也认为，从政策层面来说，看不到对行业有什么不利消息。“尤其是去年底和今年初，土地市场的热情高涨，后续效应还没有完全释放出来。”沈力男同时指出，从技术层面上分析，2014年楼市的量价涨幅不会维持去年那么高的水平。
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- 编辑：崔雪莉
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