东北楼市遇寒：真实售价已大幅低于公示价格

　　资金面紧张、供给量过大、舆论氛围加大购房观望预期，多重因素的叠加令东北楼市面临寒流。

　　根据国家统计局的数据显示，2月份，长春、沈阳、哈尔滨三个东北梳城市，住宅价格环比涨幅分别为0.3%、0.4%和0。另外几个东北城市中，丹东涨幅为0，牡丹江下降0.1%。这种数据接近甚至差于出现降价新闻的唐山、秦皇岛、温州、杭州等地。

　　易居中国董事长周忻表示，从全国情况看，今年楼市应该比较平稳，GDP7.5%的增长说明今年房市总体不会差；差异化(双向)调控保证了房价至少不会大跌；推动房地产税立法说明近期不会出台；旧城改造短期会推动刚性需求。但在这个过程中，企业担忧的是大量降价舆论出现，会加速购房预期的恶化。

　　高端物业市场受创

　　B公司是东北某梳城市的龙头房企，在地方经营多年，其豪宅品牌打败众多全国性房企，成为当地豪宅标杆企业。

　　“2011年市场最好的时候，江景房一房难求。开发商看到市场实在太好，果断封盘惜售。没想到，从2012年开始，楼市限购等调控措施出台，市场预期生变，捂在手里的房源到现在还在艰难出货。如果当年一次性卖掉，企业手中起码将多50亿现金。”一位接近该企业的知情人士透露。

　　近日，记者亲赴东北走访市场，看到了B公司闻名一方的豪宅项目。“仅园林景观就花了一个亿，这个手笔在东北市场并不多见。”销售人员告诉记者。在这个风格接近星河湾、位置堪比汤臣一品的豪宅现场，记者感受更多的却是销路不畅的无奈。从设计上看，东北的豪宅市场显然已经脱离普通消费水准：数十套顶级公寓，单套建筑面积超过600平方米，总价则接近800万元一套。一般的公寓房源，单套总价接近300万元。试想，在人均每月收入水平仅为2000至3000元的东北二、三线城市，如何寻找买家？

　　就是这些房源，在2011年时，炙手可热。一位当地人士告诉记者，东北高端物业的消费群体，有七成以上来自公务员体系、大学教授、医生等。

　　众多“新城”堪忧

　　东北重镇沈阳也是记者此次走访的城市之一。在浑南新区，记者入住的绿城全运村项目附近，多条马路宽阔交错，几乎很少见到车辆往来，更不要说熙熙攘攘的人群。到了晚上，全运村项目及周边多个物业，一片黑暗和静寂。

　　据当地媒体报道，2013年，沈阳住宅用地出让收入333亿元，可建住宅建筑面积接近2000万平方米。而2013年沈阳实际销售的商品住宅面积仅1031万平方米，供销相差近一倍。从出让地块的区别布局来看，浑南新区是推地最多的区域，全年卖地56块之多，占到全市总量的三分之一。在记者采访的专家看来，沈阳已经被列入房地产供给过大的高危城市之一。

　　因为供给过大，需求不足，东北楼市已现明显的销售疲态。记者走访一些楼盘时发现，楼盘报价与真实的销售价格差别很大。在哈尔滨群力新区，汇集了星浩资本星光耀综合体、银泰城、宏润翠湖天地、恒大帝景等众多明星房企的大体量物业。在一个市场价格标注近9000元/平方米的楼盘，记者发现销售人员对究竟售出多少房源、真实的折扣情况言语不清。只有在明确表达了购房意向后，销售人员会通过层层约谈的方式，动用销售总监，给出近九折的折扣。另一个物业销售人员甚至后期发来短信，称“因近期销售任务较重，可以申请到更低折扣，您只需要带着心理价位来即可。”也就是说，房企真实的销售价格可能已经大幅度低于向市场公示的预售价格。至于房企为什么不明确降价销售，很多企业表示，“那绝对不行”。

　　一位房企负责人称，“降价，是所有办法都没有用了，最后一步的事。万不得已，企业绝对不会走降价的策略，因为降价直接影响的是预期。”

　　地方经济承压限购或松动

　　面对地方经济承压，部分二、三四线房企却乐观预期限购将松绑。因为依靠房地产拉动就业和消费，是最直接有效的办法。

　　“我们估计，三、四线城市今年会陆续有些动作出来，比如松绑限购，还会收紧土地供应。因为目前三、四线城市供给实在太大，换一届政府就划一个新区，每个新区都很漂亮，一条马路开出十几分钟，两边全是各大房企的新盘，密密麻麻，能卖出去多少呢？”一家上市房企高层对记者感慨。

　　不过，即便限购松绑，地方房企对市场也并不乐观。“限购松绑可以在短期内抢到了一些刚性需求，但这个量其实不大。同时，从大的趋势来看，要扭转‘各行各业投资房地产’的结构性问题，资金面收紧趋势至少持续一年。两者相加，楼市形势不容乐观。”上述B公司董事长向记者表示。

　　易居研究院院长张永岳也表示，从中长期来看，地方政府不应再寄希望于房地产拉升经济的老路，要努力促进产业提升，结构完善，不断降低对土地财政的依赖，使房地产业的发展真正与国民经济相匹配，与民生相适应。一些以保值投资为目的的购房者，要把购房成本、持有成本、空置成本等充分考虑，再决定是否购房。