以房养老开闸后乱象丛生 非保险机构产品混乱

　　近日，《证券日报》记者从某保险公司手里拿到一份，保监会下发给保险公司的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)。意见稿指出，保监会决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点，并对开展试点的基本原则、试点资格的申请与审核、试点产品等做了详细的要求和规定。

　　但《证券日报》记者调查发现，《征求意见稿》下发后不久，一些非保险机构迅速嗅到了商机，在保险公司的以房养老产品尚未成型之前，抢先推出了以房养老产品。这些机构有的自称为房地产公司、有的自称为第三方基金销售公司、有的机构甚至还在组建之中便已经开始推销相关业务。

　　看似以保险公司主导的以房养老市场，实则已有不少其他机构“潜入”其中。

　　多机构抢食市场

　　去年11月份，保监会就以房养老的政策措施召开了小规模的闭门研讨会。在今年1月份，其又对包括幸福人寿、平安、泰康、新华、合众、中美大都会、中宏在内的7家保险公司的以房养老产品进行了调研。3月11日，以房养老在北京右安门试点，中国房地产开发集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏亲自坐镇。

　　日前，作为试点的右安门街道办事处以房养老相关人员告诉本报记者，由于保监会下发了新通知，相关产品最快可能在4月中下旬推出，“这几天咨询的人很多，现在可以先登记预约。”

　　在各保险公司对以房养老产品做调整的这一空挡期，已有多家非保险机构推出了以房养老产品。这些产品申请流程简单，易于操作，已有不少客户办理。

　　近期，一位非保险机构以房养老产品的推销员丛女士告诉记者，其所属的中尚资本有限公司已经有成型的以房养老产品。目前一年期、三年期、五年期的产品已经成熟，终生制以房养老产品也会在清明节前推出。

　　当记者提出要去公司看看时，丛女士表示，由于公司正在装修，不方便在公司进行交流，但“所签一切合同均有律师见证，请您放心”。丛女士表示，其公司由北京国资委与招商银行合资成立，但记者在相关网站上未查到有关信息。

　　另一位自称是中房地产员工的张经理告诉记者，其公司最近也在做以房养老的产品，运作模式与丛女士提到的相似，但公司会收取房屋抵押贷款的0.8%作为手续费，“市场上多数机构会收取1%-2%的房屋抵押贷款作为手续费，我们的收费已经是便宜的了”。

　　中企宏盛投资基金管理有限公司相关人员曹经理表示，目前公司有三种以房养老产品，只要老人把房子给我们托管，“不影响老人居住、使用、租赁、房产增值，并且不花一分钱就可以拿到9%的年化收益，以 月薪 的形式发到指定帐户。”

　　记者统计，目前除保险公司之外，在北京有超过10家机构宣称有以房养老产品，甚至有部分此前协助客户办理房屋抵押贷款的中介结构近期也纷纷宣称已经设计出以房养老产品。

　　以房养老谁有资质

　　《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提到 “鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，但并没有提到以房养老机构须由保险公司开展。

　　民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付此前表示，按照职责分工，“以房养老”的试点方案由保监会牵头，会同民政部等部门，出台具体操作办法和实施细则。近期保监会下发的《征求意见稿》只是对保险公司开展以房养老做出了规范，也没有提到非保险机构不能开展以房养老的服务。

　　由于没有限制非保险机构不能开展以房养老的明文规定，南京市民政局此前下发的《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中就提到“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展 以房养老 。”

　　近日，市场上出现了各式各样的以房养老机构，以房养老产品呈鱼龙混杂的态势。

　　然而，其实保监会的《征求意见稿》中对于开展以房养老试点的保险公司进行了严格限制。

　　规定险企需要开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具备专业的法律人员，能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理；具有房地产物业管理专业人员，有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置；具备完善的公司治理结构，内部风险管理和控制体系，能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算。试点保险公司应于每月5日前，向中国保监会报送反向抵押养老保险的进展情况报告，内容包括但不限于业务开展情况，存在的问题及对试点工作的意见建议等。

　　同时，《征求意见稿》提到，保监会将适时指导中国保险行业协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度。一位正在筹备以房养老业务的机构人事部门人员告诉记者，目前公司正在招聘以房养老解说员，没有学历要求，只要能解说清楚相关业务即可。

　　非险企产品设计混乱

　　尽管保险公司目前还没有成型的以房养老产品，但从《征求意见稿》可以窥见险企未来以房养老产品的轮廓和框架。

　　保监会规定，试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4% 上一年末总资产不超过200亿的部分+ 0.2% 上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。

　　另外，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品，指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。保险公司应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度及犹豫期内客户的权利。犹豫期不得短于15个自然日。

　　而目前市场上充斥的以房养老产品则显得比较混乱。丛女士表示，他们的以房养老产品运作模式是这样的：首先，公司请“关系较好”的银行作出评估并发放以房养老贷款，贷款额度进入公司账户之后，由公司每月付给银行贷款利息、老人生活费用，并抽出部分额度作为准备金。

　　具体额度为，由公司请银行和房产评估机构对房产做出评估，然后银行按照评估价格的60%发放贷款，比如评估价格为100万元的，则银行发放60万的贷款。

　　当记者质疑如果老人的寿命超出公司预期，或房价走跌，出现亏损怎么办？丛女士介绍说，公司目前有两种方式应对亏损，一种是配备专业的人才对老人的身体健康进行评估，根据评估决定发给每位老人每月养老金；此外，公司对将银行贷款进行投资，“公司有专业的投资团队，投资收益将会抵消银行贷款利息”。

　　她表示，公司已经与部分财险公司合作，购买了相应的财产险，如果老人的寿命超出预期，超出部分则由保险公司承担。随后，记者询问了华泰财险、国寿财等财险销售人员，他们表示：“没有听说过这样的险种”、“不知道有这样的险种，需要征求一下公司方面”、“这个暂时没法承保”。

　　此外，公司第二种以房养老产品是“对冲息”，即双方共同分享房屋贷款，以理财收益对冲银行利息，并每月发放养老金，直至老人过世。

　　面对记者质疑，曹经理告诉记者，“公司有专门的投资渠道，最低利率也达到26%，所以公司除不收取手续费，每月还给付养老金之外，还有红利可返给老人。”