平抑房价再出新招 房产税让道房地产税

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　　2013年伊始，北京房产税试点方案即已上报，但至今未获批准。房产经纪公司亦对此表现冷淡。

　　“相较于高昂的土地转让费，房产税对地方财政收入而言，更是显得微不足道。”谢逸枫说。

　　国土资源部公布的2013年全国土地出让金超过4.1万亿元，其中上海突破2000亿元，而房产税缴纳的数额只有1亿多元，不过是土地出让收入的“九牛一毛”。

　　房产税试点出台之前，很多民众对此寄予厚望，将其视为抑制高房价的“杀手锏”。而上海和重庆的房产税试点2年多以来，两地房价仍旧保持上涨，且涨幅在全国70个大中城市中排名前列，“降房价”的效果并未显现。

　　而且，“房产税试点是在严厉的房地产调控背景下紧急推出来的，没有将土地问题考虑进去，也没有考虑到与其他房地产环节税费的协调，一开始就有很多不同意见。”全国房地产联合会会长聂梅生告诉时代周报记者。

　　谢逸枫的观点更加直接，他认为，房产税必然推高房价：一是房产税开征基础缺乏法理与民意，推出试点的时候，国税总局与财政部并无以降房价为目的的说法；二是房产税最大受益者不是购房者，而是地方政府，难调贫富不均；三是“羊毛出在羊身上”，房产税必然转给购房者，增加成本，推高房价，于投资者毫发无损；四是房产税难以挤压库存、空置，导致供求不平衡，难以替代土地财政。本质上，房产税属于存量税收，会增加老百姓的经济负担，推高房价，利国不利民。未来10年甚至20年，房产税取代不了土地财政作为地方政府主要的收入来源。

　　“现阶段单凭房产税、交易税等税，都难以达到彻底消除房价上涨的作用，需通过房地产制度、金融制度及经济体制改革等疏导市场政策的交替实施、配套运用，建立房地产调控长效机制，对症下药才能实现中国房地产市场的药到病除。”谢认为。

　　“失败”的试点

　　事实上，房产税并不是一个新的税种。早在1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。

　　“当时房产税的主要征收对象是商业地产，税率也很低，所以未在社会上产生什么影响，公众对这一税种也并不熟悉。”谢逸枫介绍。

　　2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2011年1月，重庆和上海首批进入试点，而征收的方式并不相同。

　　上海的征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房(应税住房)，税率暂定0.6%；但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。

　　重庆的房产税征收范围，则为主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%－1.2%。

　　“实际上，上海和重庆的房产税试点之初，很多百姓对房产税有疑虑：土地性质国有，而民众仅仅拥有房产70年的所有权，土地出让的70年租金已经在买房时由开发商缴纳并转化在房价中，凭什么要再收一次房产税，这不是重复征税吗？”谢逸枫质疑。

　　张大伟表示，从发达国家的经验来看，无论从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲，开征房产税是一项系统工程，还面临着许多问题需要解决。在重庆的房产税方案中，最大的问题在于高档房的界定。而上海的方案只针对新增房地产，这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。

　　即便2012年8月，30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备，但在重庆和上海试点之后，房产税的推广却一直雷声大雨点小，并没有向前推进。

　　随着十八届三中全会的《决定》以及今年两会的《政府工作报告》关于“加大房地产税立法并适时推进改革”的表述,房产税试点戛然而止。房地产税代替房产税成为中央高层全面考虑房地产相关税费的新思路。

　　在聂梅生看来，重庆和上海的房产税试点的最大意义在于，房产税由一个陌生的税种引发了全民讨论，引起了关注，这为将来的房地产税的立法工作也起到了一定的借鉴作用。

　　“房产征税是一种趋势，房地产税立法并试点就说明房产税势在必行，并没有说要立法试点就错了。因为试点也是一种办法，立法后推行也是一种办法，不能因为立法而否定试点。”聂梅生说。

　　2020年后推广房地产税？

　　2013年随着十八届三中全会的召开，“加快房地产税的立法工作”为房产税试点方向释放出新的信号—房地产税将取代房产税。

　　房产税和房地产税虽然只一字之差，但含义大不相同。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税；房地产税则是一个综合概念，与房地产相关的各种税以及整个房地产开发、交易、保有全链条中各种税之外的费，都可以纳入房地产税的视野并加以整合，既包括房产税，也包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税等。房产税作为房地产税体系中的主体税种，在中央提出对房地产税进行立法之前，其改革就在上海和重庆高调试行。