楼市经历人民币贬值冲击 一线城市房价承压

　　自1998年我国启动房地产市场化改革以来，楼市经历过数次人民币贬值的冲击。但结合房地产市场走势来看，楼市的冷热与汇率波动并无直接相关性。在2011年的人民币贬值通道中，房地产市场便大幅上涨，丝毫未受影响。

　　分析人士认为，影响房地产市场走势的因素较多，最主要的诱因在于货币投放量和市场供需关系。其中，前者与楼市的走势有着正相关性，后者则决定市场的波动幅度。此外，房地产调控政策也在很大程度上影响市场走向。相比之下，汇率波动只是影响楼市的次要因素。

　　但值得注意的是，作为一项利空因素，人民币贬值在楼市向好时的影响微乎其微；但在房地产市场处于下行周期之时，人民币贬值的影响则不容忽视。且市场预期，此次人民币贬值或维持一段时间。

　　张大伟表示，当前的房地产市场正处在下行周期中。2014年以来的数据显示，主要城市市场销售数据涨幅都有所放缓。总体来看，2014年及之后中国房地产市场分化将加剧，调整的趋势将愈加明显，大部分三四线城市将会出现供应过剩，房价下跌压力非常大，一二线城市也有可能出现调整。

　　近期，国内楼市不断曝出利空消息，除三四线城市风险凸显之外，一二线城市部分楼盘也出现降价现象。部分房企因销售不理想而出现资金链紧绷的局面，浙江的个别企业甚至出现债务违约。

　　在此背景下，张大伟认为，美联储QE退出、人民币贬值对中国房地产市场影响偏负面。巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境，房地产市场将面临颓势，从而可能伤害中国经济。

　　分析人士还强调，相比三四线城市供大于求的本质，热钱集中的一二线城市所受影响更大。“一旦人民币持续贬值，热钱就会流出，导致一线城市的房价受到压力。从2005年以来，人民币已经持续升值多年，房价也一直上涨，这些投机资金获利巨大，它们可能愿意以更低的价格退出。”