分类调控第一枪：“宁七条”出台

　　3月11日，南京市政府下发《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》。该通知有七项规定，被外界解读为“宁七条”。在各地楼市调控沉寂之时，该通知的出台备受关注。

　　多位业内人士在接受本报记者采访时表示，“宁七条”平抑高房价、保刚需自住的核心很明显，并且摒弃了此前抑制需求面的“限购”、“限贷”等措施。其中，一些创新举措引人关注，如重申“5090”新政，力保中小户型；“限地价、竞配建”的出让方式加大保障房建设；按季度动态控制房价，申报价格首提不涨价优先为原则等。

　　中国房地产研究会副会长、原南京市房管局局长胡志刚向《中国建设报·中国住房》记者表示，南京政府在增加中小户型、保证刚需、调节供应结构方面的决心凸显。也有分析人士认为，调控之下，政府和房企无疑会引发明显博弈。所以，“宁七条”效果如何，还有待考证。

　　保刚需竞配建

　　3月5日，李克强总理在《政府工作报告》中提出：房地产市场将针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。因此，一周之后，“宁七条”的出台，也被不少业内人士认为是“分类调控”的首次落地。

　　相对于之前“一刀切”的房地产调控政策，“分类调控”的宗旨在于因地制宜。通读“宁七条”不难看出，南京市政府试图在考量本地供应结构、供需矛盾等实际情况的基础上对症下药。

　　比如，针对南京住房供应结构、针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，“宁七条”首条规定：把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位置，今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。此项内容后来被业界称为“5090新政”。

　　事实上，早在2月21日，南京市国土资源局便以新闻通稿“关于土地出让模式调整的说明”昭示业界，南京将实行“5090新政”。但直到3月初，“5090”政策并没有出现在政府的正式公开文件里。直至“宁七条”发布，“5090新政”被正式定调，也被业内人士认为是“宁七条”中最大的亮点之一。

　　南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远公开表示，“5090”新政对满足刚需具有明显正面作用，但见效需等一年。

　　保障房建设是一张美好蓝图，但理想丰满，现实骨感，往往被“缺钱”二字卡住。“宁七条”中亮点之二即被认为是“限地价竞配建”的出让方式：地块竞价达到最高限价时仍有竞争的，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金。这在全国尚属首例。

　　同策咨询研究部总监张宏伟在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时直言，“宁七条”实质上还是走了“限地价、竞配建”路线。“表面看来，土地价格溢价率被控制，但由于配建条件的存在，开发商的土地成本并没有降低。”张宏伟表示，从土地成本构成的角度来讲，此条措施并未改变地价高企的现实，效果待考。

　　调控效果待考

　　在房地产市场，决定房价上涨与否的仍然是市场供求关系。而讨论供求，库存量永远是评判的标准之一。

　　据南京当地媒体披露的数据显示，当下南京楼市仅3.2万套可售房源，2013年全市全年成交量为90572套，月均销售量在7548套左右。按此需求标准和当下南京的库存量计算，供需仍算紧张。

　　“宁七条”的第三个亮点，也是最为引人关注的第四条：加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅。申报价格时，中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先。对出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导；对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的暂不核发销售许可证。

　　不难看出，此条规定并未提及调控的具体目标，而是采用动态调控，此举被业内普遍认为是创新之举。但加强价格申报指导、延发销售许可证等措施，也意味着“政府的手”再次发力。

　　回归到南京楼市，供需矛盾不言自明，在摒弃了“限购”、“限贷”等抑制需求的做法后，从扩大供应入手，势必会指望楼盘加快入市。“政策一出，一面是此前拍出的高价地陆续入市，一面是政府弹性调控，人为压制一些高价楼盘入市，肯定会对供需造成波动。”朗诗集团股份有限公司南京区域集团副总经理赵勇在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时坦言，通过延发销售许可证等措施控制价格涨幅，客观上会缩减供应量，供需矛盾隐患恐将加大。

　　据记者了解，截至3月16日，南京共有7处楼盘开盘推新，本来打算在上周开盘推新的江北区融侨观邸、华府国际、银亿东城等盘均处于等待销售许可证开盘的状态。当地多家开发商向记者透露，“宁七条”背景下，随着房价审核的持续收紧，新开盘项目领取预售证的时间或将拉长，尤其是高价盘的上市将会更难。

　　但一位地产专家向记者表示，加强价格申报指导将促使开发商主动制定合理价位。并且，目前短时间内不可能完全做到市场化调控，政府的手还将继续发挥作用，“长效目标不是降房价，而是让房地产市场真正平稳健康发展。”