一线城市土地市场火爆改善住宅受青睐

　　杭州打响了2014年楼市降价第一枪，随后常州雅居乐星河湾等楼盘相继降价1/4。温州、鄂尔多斯房价暴跌，即将崩盘的消息甚嚣尘上。同时，王石、任志强等地产大佬也在不同场合表达了对今年楼市的担忧。

　　专家预计，在前期土地成交量大、库存风险高的二线及三、四线城市，房价调整的趋势还将延续。而一线城市将延续上涨趋势，但涨幅收窄，但其中一些中高端改善楼盘仍然涨势明显。

　　楼市分化加剧

　　面对去年下半年楼市暴涨，“京七条”“沪七条”“深八条”相继问世，8个二线城市也紧急调控。限购、限贷、提高二套房首付、抬高非户籍购房门槛、增加供地等一整套调控组合拳纷纷打出，让楼市“大佬”们也感到了寒意。

　　日前国家统计局公布的2月70个大中城市价格显示，70大中城市房价总体温和上涨，温州等个别城市下跌。链家地产市场研究部研究员张旭表示，楼市区域分化开始明显加剧：高库存城市率先出现降价，而公共资源集中的北京、上海，尽管涨幅有所收窄，但依然延续了两位数增长。

　　供求关系紧张也被认为是一线城市房价上涨的主要理由。数据显示，截止2013年11月底，北京商品住宅仅存量6.2万套，与2012年同期的9.2万套相比下降35%，未来住宅存量持续减少。未来房价上涨趋势一旦形成，楼市僵局将被打破、交易量将迅速攀升。

　　业内人士认为，此次楼市调整将呈现更显著的地域差异。基于楼市现状，今年的政府工作报告，告别了全国楼市调控“一刀切”的思路，首次明确提出“针对不同城市情况分类调控”。

　　“2014年肯定会比2013年难一些。不同的城市、不同的项目、不同的企业分化会特别厉害。”融创集团董事长孙宏斌3月26日在香港业绩会上表示。

　　改善型产品火爆

　　对今后的市场行情，此次发布会上，孙宏斌直言，北京的中高端改善型项目会卖得更好。他认为，在过去的几年里大多数开发商都在做刚需项目，而政府现在集中力量做保障房，都是刚需类产品。相对而言，改善型产品则较少。

　　中原地产(房源、代理、租房)首席分析师张大伟也指出，目前北京一年的土地供应量大概在1000万平方米，其中30%的限价房，40%的自住型商品房，真正用于商品房开发的只有30%。这种用地规划决定了商品房供给不足，特别是受此前政府调控政策和目标影响，中高端楼盘供给严重不足、更为稀缺。

　　从需求侧看，张大伟认为，在2009年、2010年楼市成交高峰期购房的刚需家庭，随着收入增长、生育子女，到2014年、2015年，他们对改善型住房的需求正急剧增加。同时，随着单独二胎政策放开，北京大约新增20万户生育二胎的家庭。“这个群体既有购房能力，也有强烈的改善型需求意愿。”张大伟说。

　　而在市场上，这样的需求表现得更为直接。今年2月，亦庄金茂悦项目以2.45亿元的销售额一举成为当月北京住宅普宅成交金额的销冠。春节前，该楼盘首期亮相当日就告售罄。3月29日，亦庄金茂悦三期开盘，再次首日售罄。

　　中高端楼盘成“绩优股”

　　今年北京自住房的上市，以及未来5万套自住房供应的承诺，让不少刚需产品受到不小的冲击。

　　北京工业大学副教授聂孝红指出，自住型商品房房优势明显。它拥有独立的产权；而且价格在2.2万元/平方米以下，让刚需型纯商品房失去了竞争力。此外，自住房将作为商品房项目的一部分，可以分享商品房周边的交通等配套。

　　受自住房入市冲击，近期北京不少刚需盘降价入市，争取以价跑量。与刚需楼盘低价入市相比，受中高端产品供给不足影响，一些传统核心区域和亦庄等新区的中高端楼盘却出现了量价齐升态势，成为此轮楼市调整的抗跌绩优股。

　　近期，位于朝阳区崔各庄乡大望京村的绿地中心的服务式公寓，以单价9.5万元/平方米高调入市。此前，泰禾北京院子和阅园等两个高价项目相继取得预售允可。三个高端项目入市，标志着北京热点区域中高端市场开闸放量，预示着北京中高端楼盘的主力产品将步入十万元时代。

　　在中高端市场中，一些具有良好区位优势、品质和配套的商品房更是受到市场热捧。以热销的亦庄金茂悦项目为例，该项目位于北京南部新的核心经济增长极，高新技术和物流产业正快速集聚。

　　“无论是投资需求还是自住需求，有实力的购房者都应当把握城市经济版图的变化，选择热点和有潜力的区域；同时，要选择一些高品质、有良好配套资源的住房。”张大伟建议。