美楼市现分化行情存泡沫隐忧 未来上涨势头将减弱

　　美国的房地产市场是美国经济复苏的重要引擎。一些美国房地产相关机构近日发布的报告显示，在经历了去年的快速上涨之后，美国房地产市场目前处于分化阶段，未来涨势将较为温和。

　　部分地区现泡沫迹象

　　房地产数据公司R ealtyT rac近日发布的报告称，美国房地产市场严重分化，以美国七大城市为代表的主要城市房价已超出当地人的承受能力。尽管利率创历史新低，人们的承受能力却比2006年房地产出现泡沫的时候还要低。

　　房地产价值评估公司Zillow最近的一份房租调查显示，以历史价格作参考，美国迈阿密、洛杉矶、圣迭戈、旧金山、丹佛、圣何塞和波特兰等城市中超半数的房租是在租客承受能力之外。而全国则有1/3的房租是超出租客承受能力的。

　　Zillow首席经济学家StanH um phries认为，随着市场承受能力的下降，房地产市场有越来越多令人担忧的迹象，这些迹象很类似于当年房地产市场崩溃时候的迹象，如更大程度依赖非传统的家庭筹资渠道，更低的首付和为了低房价不得不远离上班地带来的压力等。因此，尽管房地产市场泡沫还没出现，但是在某些城市，已经看到泡沫的身影了。

　　前华尔街投行分析师M ikeK rieger认为，租售比的下降使得部分城市的房地产市场对机构投资者失去吸引力。加州、科罗拉多州、弗吉尼亚州和蒙大拿州等州的租售比已经降至5%甚至更低，全美最大的房地产私募股权投资公司黑石集团在加州的投资下降了90%。最糟糕的纽约市，租售比仅为3%，连国债的收益率都比不上。但是在相对偏远的诸如密歇根的W ayne县等城市却有着超过25%甚至高达30%的租售比。K rieger的观点和Zillow相仿，即美国部分房地产市场已经出现泡沫迹象。

　　未来数月房价将温和增长

　　美国一些城市的房屋价格，如拉斯维加斯、旧金山、圣地亚哥等去年上涨了20%甚至更多，根据标普的指数，即便是全美国房地产市场平均也有13 .4%的涨幅。不过由于抵押贷款利率也随之上升，借款者需要支付的开支比一年前也增加了25%。

　　在这番上涨后，市场人士认为，今年剩余时间内，美国房地产市场的走势特点将不同于去年。预计今年美国平均房屋价格将以单位数的增幅上涨，在劳动就业增长比较好的地区，房屋的价格相对而言将更为强劲。

　　评级机构惠誉表示，去年美国大部分市场的房屋价格有较大上涨，尤其是在沿海地区。今年建筑行业仍将呈现出持续、温和、周期性的改善。同时，房地产市场也将受益于缓慢扩张的经济，而经济复苏带来了就业的增加和消费者信心的改善。新房价格今年的上涨幅度预计在2.5%-3.5%之间。

　　惠誉表示，较高的利率和房价已经开始影响到这个市场，美国持续的寒冬也影响到了房地产市场复苏。不过从历史价格看，房价仍存在着吸引力。和收入以及商业地产价格相比，住宅价格仍然被低估。惠誉表示，此轮美国房地产的复苏并非V型反转，迄今为止一直保持着温和的扩张。近几个月，由于经济数据逊于预期，美国的房地产市场扩张也较为平和，未来几个月市场仍会稳步温和地上涨。

　　楼市陷两难境地

　　进入2014年春季，美国房地产市场面对一种两难境地，一是太少的人在出售房屋，虽然房价已经上涨了很多。二是许多人很难获得抵押贷款。

　　据统计，目前在美国市场上只有可供销售五个月的房屋，而在2012年可供销售期限约5.9个月，而2011年约8.3个月。Zillow的数据显示，约20%的美国房屋所有者以现价出售房屋的话还不够归还他们所借的贷款。市场分析人士认为，许多人都在观望未来几个月的行情。

　　另外，根据美国全国房地产商协会的预计，成屋的销售今年预计达到500万套，比去年少10万，低于健康的市场所需要的550万套的数量。由于需要较高的首付，而首次购房者无法通过卖旧屋来支付这笔开支，因此随着房价的上涨，首次购房者的数量则会减少。不过随着25-34岁美国人在去年找到了工作，有了更多可支配收入，可以加入购房大军，情况可能会逐渐发生改变。

　　与此同时，美国银行的放贷标准在放松。比如富国银行提供最优惠抵押贷款利率所需要的信用分数从640分降到了600分。有些非银行放款者要求的信用分数更低。

　　美银美林的统计显示，过去12个月中，超过100万美元的房屋销售增长了14 .4%，而低于10万美元的房屋销售则减少了18%。而Zillow的统计则称，较为昂贵的房屋价格上涨较快，其中三分之一较贵的房屋价格比其余三分之二价格上涨快20%。因此，在房地产投资中价值较高的房屋仍将是投资热点。(记者　周武英)