自住房大量上市 业内预计普宅市场受冲击

　　在政策性住房用地占土地供应绝大多数的情况下，非普通住宅的改善型住房甚至豪宅日显稀缺。不久前，泰禾北京院子作为豪宅热销，首期售罄即是今年豪宅受到追捧的先例。

　　 近日，在西山艺境项目现场举行的“西山别墅区之国际化衍进”主题论坛上，资源的稀缺性再次成为业界热议的话题。北京素有“东富西贵”的说法，上风上水的位置和相对较好的人 文环境，西山居住用地的持续减少和国家对别墅开发的严格限制，使得西山别墅供应逐年下降，每年新入市别墅不过数百套，更加显示出“物以稀为贵”的优势。

　　 正是这种情况让西山板块的区域发展站在了新的“起跑线”上，墅区内的每一寸土地都成为市场追逐的焦点。而改善型住宅的持续热销同样有异曲同工之妙。

　　 业内预测改善型项目会卖得更好

　　 提到改善型项目的热销，方兴地产可以说尝到了这方面的甜头。近年持续蝉联北京销冠的“金茂系”产品正是瞄准了改善型需求群体。据了解，“金茂系”产品多是大户型，“悦系”产品主力为130平方米的三居到188平方米的四居，满足了各类家庭的改善型需求。

　　 今年2月，亦庄金茂悦项目以2.45亿元的销售额一举成为当月北京住宅“普宅”成交金额的销冠。春节前，该楼盘首期亮相当日就告售罄，开发商不得不应需一月内二次开盘。3月29日，亦庄金茂悦三期开盘，再次续写了首日售罄的“金茂速度”。

　　 融创集团董事长孙宏斌3月26日在香港业绩会上表示，北京的中高端改善型项目会卖得更好，在过去的几年里大多数开发商都在做刚需项目，而政府现在集中力量做保障房，都是刚需类产品。相对而言，改善型产品则较少。

　　 中原地产首席分析师张大伟也指出，目前北京一年的土地供应量大概在1000万平方米，其中30%的限价房，40%的自住型商品房，真正用于商品 房开发的只有30%。这种用地规划决定了商品房供给不足，特别是受此前政府调控政策和目标影响，中高端楼盘供给严重不足、更为稀缺。

　　 从需求侧看，张大伟认为，在2009年、2010年楼市成交高峰期购房的刚需家庭，随着收入增长、生育子女，到2014年、2015年，他们对 改善型住房的需求正急剧增加。同时，随着单独二胎政策放开，北京大约新增20万户生育二胎的家庭。“这个群体既有购房能力，也有强烈的改善型需求意愿。” 张大伟说。

　　 统计显示：北京存量房仍以刚需和别墅为主，改善型120—200平方米户型供应不足15000套，面积占比极低，远远无法满足这一市场的需求。

　　 普通商品房项目蓄客难度加大

　　 值得关注的是，今年北京自住房的上市，以及未来5万套自住房供应的承诺，让不少刚需产品受到不小的冲击。

　　 通州一开发商赵某表示，自住房的大量上市，使大部分有资格的普通购房者，都会抱着“有便宜就要赚”的心理，去申请有投资价值的自住房，普通商品房项目蓄客难度加大。

　　 目前北京共有恒大御景湾、金隅汇景苑和金隅汇星苑3个自住房项目，约7200套房源，超过117万户家庭进行了申购。

　　 北京工业大学副教授聂孝红指出，自住型商品房优势明显。它拥有独立的产权；而且价格在2.2万元/平方米以下，让刚需型纯商品房失去了竞争力。此外，自住房将作为商品房项目的一部分，可以分享商品房周边的交通等配套。

　　 受自住房入市冲击，近期北京不少刚需盘降价入市，争取以价跑量。与刚需楼盘低价入市相比，受中高端产品供给不足影响，一些传统核心区域和亦庄等新区的中高端楼盘却出现了量价齐升态势，成为此轮楼市调整的抗跌绩优股。

　　 在中高端市场中，一些具有良好区位优势、品质和配套的商品房更是受到市场热捧。以热销的亦庄金茂悦项目为例，该项目位于北京南部新的核心经济增长极，高新技术和物流产业正快速集聚。更令购房者看重的是，从广渠金茂府 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)引入实验二小，到望京金茂府、亚奥金茂悦引入景山学校，“金茂系”产品就开创了“名宅+名校”的模式，亦庄金茂悦项目有望再度引入名校也是该项目热销的因素之一。