一线城市高端市场现“小阳春”

　　2014年3月全国两会政府工作报告指明了楼市政策的方向，提出房地产要针对不同城市情况分类调控，注重供应和差异化调控。但是3月份货币供应增速回落，实体经济状况低迷，GDP总值为近六个季度以来最低。宏观经济下行压力仍然存在，这也导致房价涨幅缩小。

　　其中，3月末M2为2001年来新低，M1的趋势回落也一定程度影响了房价的预期。接下来，银行按揭利率的变化和货币政策的走向会成为楼市走势的风向标。

　　根据凤凰网房产及中国房地产报联手编撰的《一线城市高端物业投资指数报告》显示，3月份，由于购房者对未来楼市的预期不明朗，以及房地产信贷收紧，也使得部分开发商采取以价换量的措施。全国楼市没有呈现预期的“小阳春”局面，量价双降，房价回落至去年同期水平。但一线城市高端住宅市场表现与2月正好相反，除了深圳由于2月份成交集中冲高，3月份回落外。北京、上海、广州高端市场喜现“小阳春”。

　　住宅量价回落

　　新增待售面积上涨四成

　　《一线城市高端物业投资指数报告》统计数据显示，3月份受住宅成交量下降影响，房地产开发景气指数为96.4，比上月回落0.51点。

　　从成交面积看，住宅成交8448万平方米，商业办公成交883万平方米。

　　从成交价格方面，商品房成交均价6400元/平方米，回落至去年同期水平。其中住宅成交均价6025元/平方米，同比微幅下降0.5%；商业办公成交均价9909元/平方米，同比小幅下挫4.5%。

　　也正是受上述因素影响，3月份全国商品房出现了新增待售面积同比大涨四成的局面。

　　其中全国商品房新增待售面积766万平方米，同比大幅增长42.6%。其中，住宅新增待售492万平方米，同比增长四成；办公及营业用房新增221万平方米，同比增长229.9%。

　　高端物业三城上扬一城下挫

　　与普通住宅低迷的市场不同，3月份一线城市高端物业反现“小阳春“迹象。

　　3月份北京高端住宅市场供需均集中放量，其中别墅市场成交量价齐涨，均价再跃至历史高位。成交276套，成交金额31.4亿元。新增供应主要为双拼、联排和叠拼，新增预售供应794套。高端公寓成交量环比大幅上涨，成交量上涨两成，均价创下新高。

　　上海方面，高端公寓超常规交易大幅攀升。别墅和高端公寓市场成交环比都出现了大幅上扬，增幅分别达到6成和3.3倍。不过写字楼方面，虽然成交量有所回升，但从量上来看仍不及去年。成交结构来看，总价低于100万元的写字楼物业占比近六成，商铺成交总价低于100万元的占比将近5成，在对楼市未来担忧的心态下，买家更倾向于小成本项目。

　　同京沪一样，广州市由于政府松绑高价楼盘，高端住宅市场开发商纷纷推量，成交量价齐涨。其中高端公寓市场表现最为明显，成交量增至两年来最高位，均价环比均小幅上涨；别墅市场则呈现以价换量的局面。但广州商用物业市场整体成交量下降，市场仍处于低迷的状态。3月广州写字楼市场成交仍处低位。成交面积9.6万平方米，成交均价20163元/平方米，同比微幅下挫0.6%。

　　与北上广三城不同，深圳是是惟一一个没有展现高端物业“小阳春”的城市。3月深圳高端住宅市场大幅回落至1月水平。其中别墅市场成交量环比大幅下挫44.6%，高端公寓成交量价齐降，成交量也有五成的下降。2014年一季度商用物业无新增供应，虽然3月份成交量有所回升，但未能改变低位运行的局面。

　　【北京】

　　别墅：

　　成交276套，成交均价38418元/平方米，成交金额达31.4亿元。成交区域特征方面，大兴区成为主要的成交区域；150平方米~300平方米为主要成交产品。新增供应主要为双拼、联排和叠拼，新增预售供应794套，预售面积23.2万平方米。

　　高端公寓：

　　市场报价5万元/平方米以上的高端住宅共成交187套，成交面积3.2万平方米，是上月的3倍。成交特征方面，海淀、朝阳是主要成交区域，分别成交66套、62套，从成交面积特征看，90平方米以下高端公寓成交最多，成交66套。新增预售供应922套，供应面积14.3万平方米。

　　商用物业：

　　写字楼强力回升。成交面积15.87万平方米，成交均价29288元/平方米，为两年以来最高值。3月商铺成交量继续下降，均价在2月低点后开始回升。商铺成交面积7.15万平方米，成交均价22660元/平方米。

　　【上海】

　　别墅：

　　别墅市场供求量环比上升，均价环比下滑。成交389套，成交均价27597元/平方米，成交金额24.2亿元，成交特征方面，成交主要集中在青浦区，其市场份额占2成左右。成交面积特征显示，201平方米~250平方米为成交的绝对主力段，份额占到近4成。

　　高端公寓：

　　成交量大幅上升，浦东区份额占到5成以上。成交463套成交面积7.3万平方米。成交特征方面，浦东区和徐汇区为主要成交区域。100平方米~ 200平方米为主要成交产品。占比达六成。新增供应528套，供应面积10.6万平方米，均价都在5万元/平方米以上。

　　商用物业：

　　写字楼成交1886套，成交均价为19690元/平方米，成交面积13.2万平方米，成交金额26亿元。商铺成交大幅回升，达到今年来首次峰值。成交978套，成交均价21210元/平方米，成交面积18.9万平方米，成交金额19.5亿元。

　　【广州】

　　别墅：

　　别墅市场以价换量，量升价跌。别墅成交219套，成交均价12708元/平方米，同比下挫16.4%。

　　高端公寓：

　　量价延续上扬，成交量达2012年以来高位。高端公寓市场量价齐涨。成交519套，成交均价42282元/平方米。

　　商用物业：

　　写字楼市场成交仍位于低位。成交面积9.6万平方米，成交均价20163元/平方米。商铺成交量相比2月份虽然开始增加，但仍处于历史低位水平。成交面积3.7万平方米，成交均价26099元/平方米。

　　【深圳】

　　别墅：

　　成交量回至正常水平，均价依旧高位运行。成交56套，成交均价55621元/平方米。

　　高端公寓：

　　成交量价双双回落，成交量下挫近五成。成交199套，同比小幅上涨1%，环比则大幅下挫49.7%；成交均价51940元/平方米，同比小幅上涨3.2%，环比小幅下滑2%。

　　商用物业：

　　写字楼市场成交量价齐涨。成交面积1.6万平方米成交均价35959元/平方米。商铺成交量价同比均下降，成交量环比有所回升，但仍位于低位。成交面积3.2万平方米，成交均价为32335元/平方米。