分析称楼市进入差异化竞争关键期

　　近期以来，楼盘降价态势在部分城市蔓延，房企破产的消息也不断增多。自2011年9月以来，温州房价已连跌31个月；去年上半年杭州房价涨幅超过一二线城市的平均水平，但当地政府随即大规模供地，而部分盲目看好杭州楼市的房企陆续抢地，地王频出。不过，今年春节过后即有楼盘率先降价促销，楼市随即降温；宁波奉化的最大房企资不抵债，破产已几无悬念。另外，海宁、陕西神木等少数地区，也传出项目停工、房企资金链告急的消息。

　　笔者认为，中国房地产目前正在步入新的阶段，部分开发商出现经营危局，类似奉化开发商资金链断裂的案例，预计未来两年将继续增多。2002-2011年期间，虽然曾经历2008年下半年的短暂低迷，但这一阶段的全国房地产市场堪称“黄金十年”。然而，从2011年下半年开始，全国楼市告别“黄金十年”。主要表现有三方面：一是行业利润率持续下滑，上市房企的整体毛利率，已由近50%下滑至35%左右，净利率更跌至12%左右；二是少数地区房价大幅下跌、泡沫破灭，楼市持续低迷，比如温州和鄂尔多斯；三是2012-2013年期间的一轮市场回暖，主要集中在一线和部分二线城市，而多数三四线城市的市场表现远不及2009-2010年期间。

　　在房地产行业与市场正在发生巨变的背景下，开发商必须调整完善企业战略。根据笔者的经验与理解，大型、中型、小型房地产开发企业所面临的竞争境遇及应采取的战略，存在较大的差别。

　　首先，对于大型房企而言。去年销售额上千亿元的房企有七家，包括万科、绿地、万达、保利、中海、恒大、碧桂园，另有华润、世茂、绿城、融创超过500亿元，超过300亿的共有21家。业界对大中小型房企的区分并无严格标准，笔者暂且认为全国销售金额排名前20位的为大型房企。

　　大型房企多已在全国布局，船大抗风浪，这是大型房企的优势。但船大也难调头，中国楼