一线城市房价有望开始理性回归 松绑言之尚早

　　今年以来，北京等一线城市楼市成交萎缩，楼市供求格局正在发生悄然变化。受此影响，开发商的“心理价位”不断调整，推盘价格出现松动。业内人士认为，在经历快速上涨后，北京等一线城市房价有望开始理性回归，但短期内一线城市出现政策“松绑”的可能性不大。

　　供给大幅增加

　　经历大规模供地后，北京楼市的供应量正进入集中释放期。但是随着楼市预期改变、成交量放缓，市场供求格局也在悄然改变。

　　亚豪机构数据显示，4月北京有包括26个老项目后期与7个纯新盘项目在内，总共33个项目推盘入市，无论是开盘项目个数，还是新增供应套数，均超过了3月的供应水平，成为今年前四月供应最多的一个月。其中，包括东亚·印象台湖、中国铁建(行情，问诊)·国际花园、首创·伊林郡等项目在内，单价在3万元以下的刚需项目共有19个，占到整体市场推盘量的六成，成为4月的供应主力。

　　进入5月后，北京楼市供应量仍在不断提升。中原地产数据显示，本周共有5个项目入市，其中包含两个普通住宅项目，全部位于通州区域，合计供应量达到18万平方米。

　　一方面是入市量大幅提升，另一方面成交量却在萎缩。克而瑞房价北京测评中心数据显示，4月北京商品住宅期房供应达9221套，然而成交量仅3992套，供销比高达2.3:1，创下北京一手住宅供销比的历史新高。

　　事实上，供求格局的转变自一季度已经初现苗头。统计显示，一季度北京商品住宅供应面积约165万平方米，而实际成交面积仅143万平方米。相比之下，2013年一季度仅供应116万平方米，实际成交却达309万平方米。今年一季度也是自2009年以来首次出现供过于求的楼市开局。

　　日前有市场传闻称，北京下发文件要求五环内不再出让商业用地。另据媒体报道，北京国土部门表示，并未出台该文件，也没有收到相关信息。

　　市场人士认为，与住宅市场刚需相比，商业地产已呈现出过剩现象。数据显示，2010年以来，北京市拍出的商服金融类用地达到141宗，规划建筑面积1611.64万平方米，占拍地比例的15%左右，整体溢价率约为55%，已经高于居住类用地的溢价率水平。中原地产认为，由于北京一些商业转移到其他城市，以及电商迅猛发展，北京商业地产已经出现萎缩。近几年北京供应的商业金融类土地已经超过市场需求量。

　　价格预期转向

　　成交量连续下滑，促使楼市预期发生转变。目前开发商花样百出的促销方式、低于预期的开盘售价，预示着北京房价出现松动。

　　克尔瑞数据显示，近两个月来，北京有多个项目开盘报价已低于预期售价。位于通州的东亚·印象台湖、房山长阳板块的合景领峰、大兴亦庄区域的万科金域东郡、和裕林肯公园等项目均以低于预期售价的开盘报价入市。此外，部分项目开始采用“藏盘”的方式销售，在拿到预售许可后，仅推出小部分房源入市。受此影响，北京4月纯商品住宅网签均价26516元/平方米，环比下跌了7.67%。

　　亚豪机构数据也显示，在新增供应最为活跃的房山区域，4月推盘的项目中售价最高的为24000元/平方米，最低售价为14000元/平方米。相比去年曾经一度高达25000-28000元/平方米的区域房价水平，房企的整体价格预期已经明显放低。

　　不仅仅是北京，楼市降价预期已从二三线城市向其他一线城市蔓延。业内人士认为，在信贷收紧、自住房供应等多方因素冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向。当前购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”的心理渐渐占据上风。需要注意的是，北京等一线城市虽然出现房价松动，但也是基于过去几年价格快速上涨后的理性回归。从城镇化发展以及需求规模来看，一线城市房价难以出现暴跌。一线城市楼市短期内出现“松绑”的可能性不大。