从传言到落地 地方“救市”渐次开闸

　　　　　　

　　“五一”刚过，安徽铜陵这一个名不见经传的城市，迅速成为全国房地产行业关注的明星城市。而这只是因为铜陵市公布了一份《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，放宽公积金贷款限制、给予家庭唯一普通住房契税补贴等，都被视为楼市利好政策。铜陵也成为地方政府“救市”的又一例。

　　4月以来，江苏无锡、天津滨海新区、广西南宁、杭州萧山区等地纷纷出台楼市新政，从不同方面开始救市。相对于前两年时而出现的救市及被叫停，这一次，地方政府救市已经开始蔓延开来。

　　救市新政多点落地

　　今年春节后，浙江杭州、江苏常州、江苏无锡等多个城市已经传出楼市降价的消息。在这种房地产市场下行背景下，相关城市也出现了救市的传言。有消息称，3月底4月初，杭州有关方面已多次召开房企沟通会，有意放松楼市限购。

　　江苏无锡也传出可能对144平方米以上户型限购松绑的消息。

　　4月22日，无锡户籍新政出台。自5月1日起，在该市购买商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女在无锡落户。相对于2012年以来70平方米的购房落户标准，无锡下调落户门槛，被认为是“曲线救市”。

　　随后，杭州市萧山区率先传出楼市新政消息，调整开发商的购地保证金，设置了1000万元的上限。此举被认为意在减轻土地出让过程中房企资金压力，鼓励房企拿地。杭州市国土资源局萧山分局有关负责人就表示，去年，单笔收取过高达2个多亿的购地保证金，现在最高1000万，“用这个办法，鼓励大家来萧山拍地。”

　　和无锡的曲线救市做法、萧山的着眼房企不同，广西南宁则是直接放宽限购条件。4月底，南宁发文，广西北部湾经济区的北海、钦州、崇左等市户籍居民可参照南宁户籍标准在南宁购房。

　　至于安徽铜陵，此前并非重点调控城市，新出的利好政策包括了给予购房补贴、放宽公积金贷款限制、适当放宽外地购房户迁入条件、适度增加预售监管资金拨付节点等多方面利好，惠及买房人和开发商两端。

　　此外，天津滨海新区有关方面也对外正式在寻求放松限购，拟实行的差别化政策是不管在天津或其他城市拥有几套住房，只要在滨海新区没有，即可在新区购买一套商品住宅。

　　下行压力催生地方救市

　　无风不起浪，多地推出救市举措和当地房地产下行压力大有直接关系。

　　以杭州、无锡为例，3月底，杭州市房地产学会组织的座谈会发布了杭州商品住房库存7.5万套的数字。在此之前，有消息称杭州商品住宅库存达12万套。还有机构监测数据称，无锡商品房库存总套数接近14万套。可以对比的是，北京目前商品住宅库存仅约6.7万套、商品房(不含车位)库存约9.4万套。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，地方救市不单纯是在救房企，其实也是在救地方经济。如果房地产行业持续不景气，势必会影响到地方的财政收入和经济发展。

　　陈国强同时表示，地方的救市政策也都是在职能范围之内，谈不上“越位”。

　　南宁市住房保障和房产管理局相关负责人在接受媒体采访时则表示，新的限购政策出台，只是推进北部湾经济区同城化发展的一项配合政策。

　　声音

　　地方救市的权力偏小，力度偏弱，目前看安徽铜陵的力度最大。今年市场总体上是在降温的，救市的城市慢慢会有量的累加，如果累加到一定程度，对整个市场的促进就会趋于明显。救市的实质效果还需要有一个量化的过程。

　　——上海易居房地产研究院副院长杨红旭

　　目前看，有些救市政策对地方来讲还是有些效果的；但造成目前市场降温局面，是因为整体的经济下滑，还有金融的收紧，如果大的政策不改变，局部的一些房地产政策调整，不会从根本上改变房地产目前的状况。

　　——高策地产服务机构董事长陶红兵

　　■ 业内看法

　　分类调控应成主流

　　2014年，楼市城市分化成为业内共识之一。分化的格局下，部分城市基于房地产下行压力，救市的可能性就大大增加。

　　中国社科院4月底发布的蓝皮书也预计，今年房地产市场将进一步分化，部分城市楼市将面临较大压力，调控难度也进一步增大，各城市政府将会根据自身特点出台或紧或松的微调政策，分类标准实施差异化的双向调控政策。

　　北京中原地产首席分析师张大伟就认为，后续容易放松调控的城市包括8类，其中主要是库存消化周期超过一年的、第一季度成交面积大幅下滑的、购地销售比过高的、第一季度土地出让金过低的、有实质性降价的、人口净流出的城市。

　　中国房地产协会副会长朱中一在接受采访时表示，近年来，房地产市场的差异性更加明显，政府也在引导市场。供大于求明显的城市，就要控制开发节奏和开发规模。房地产市场政策遵循规律，对现行的政策可以适当地预调和微调。

　　朱中一说，就中国房地产市场来说，目前是增速换挡期、结构调整期、政策完善期和品质提升期的“四期叠加”。他认为，在房地产明显供大于求的城市，应取消或放宽限购政策。朱中一还表示，应尽快建立房地产税立法、不动产登记、户籍制度改革等长效调控机制，更好地发挥市场的作用，落实市场化调控手段。

　　根据国家统计局数字，一季度，东部地区商品房销售面积9699万平方米，同比下降10%，降幅比1-2月扩大4个百分点。中部地区商品房销售面积则在增加，西部下降1%。

　　还有业内人士认为，在中央分类调控的基调下，不同的城市也有理由实行差别化的楼市政策。这也是近期出台楼市利好或者放松调控没有被叫停的原因所在。