一周楼市：万科被指看空楼市 光耀陷停业传闻

　　本周，全国多地陷入楼市限购“松绑”的涡流之中，继此前无锡、天津、南宁等地传出限购“松绑”消息后，安徽铜陵的一份《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，让这个城市一夜之间备受关注，一时间，各地政府“救市”的传言四起。

　　IPO配套措施发布，发行老股需披露承销费，禁止11项报价“猫腻”。

　　房企方面，本周里，万科和光耀集团无疑是楼市关注的焦点。万科副总毛大庆一份内部座谈讲话稿，被市场理解为万科看空楼市，为此万科两位总裁集体出来喊冤，强调唱空非本意。另外，地产百强企业光耀集团陷入停业传闻，对此，该公司发布公告澄清，称濒临停业或已经停业消息不实。

　　5月9日 北京晨报：北京二手房源超八成降价 成交量连跌3个月

　　“要么降价，要么‘不卖了’。”市住建委网站显示，4月北京市二手住宅总成交量仅为7616套，为近11个月(除去春节月)以来最低水平。北京晨报记者昨天从多家房地产中介机构了解到，超过8成房源的挂牌价都进行了下调。

　　豪宅普宅均降价

　　市民张先生今年2月将位于十里堡附近的房子挂出，在参考了附近的均价后，张先生将挂牌价定为320万元。“挂了半个月后，有个买家想310万买，当时没同意，现在很后悔。”张先生说，现在一个月也没有一个人来看房，好不容易等到一个也属于“讲价讲得不靠谱”。他告诉记者，目前中介已经向他交了底：“要想赶紧卖出去，必须赶紧降价，要不然前途未卜。”

　　除了普通住宅，一些千万“豪宅”也加入了降价行列。一处位于三元桥附近、近500平方米的跃层日前就从当初的挂牌价2500万“狂降”700万，中介人员告诉记者，降价后相当于每平方米3.66万元，这在过去“想都不敢想”。

　　4月成交量近一年最低

　　据链家地产市场研究部统计，今年五一小长假，北京市二手住宅网签量仅为31套，与去年同期下降了82％，为近6年来最低。此外，4月北京市二手住宅总成交量仅为7616套，为近11个月(除去春节月)以来最低水平。从链家地产所监测到的房价指数看，自1月以来，北京二手房挂牌价持续下调。其中，4月下调幅度最大，为2.2％，降价房源占比逐渐扩大。4月份，87％的房源都对挂牌价进行了下调。

　　中原地产分析师张大伟表示，成交量已经连跌3个月，自然就该价格松动。“二手房因为受到信贷等收紧的影响更大，所以在本轮市场调整的反应最早。”

　　5月楼市难回温

　　链家地产市场研究部张旭认为，无论新增房客源变化情况还是五一期间的二手房市场情况，都反映出购房者深度观望的情绪仍没有任何改善。“多数购房者认为房价还会再降，这正是导致楼市需求深度观望的主要原因。”

　　此外，自住型商品房陆续入市也对二手房客源的入市心理产生了不小的影响，部分刚需也因此被分流。在当前无论是从政策层面还是市场层面都尚未出现任何利好信号的背景下，5月楼市出现明显回温的可能性很小，预计此轮市场的自发性调整还将持续一段时间。

　　5月8日 新京报：从传言到落地 地方“救市”渐次开闸

　　“五一”刚过，安徽铜陵这一个名不见经传的城市，迅速成为全国房地产行业关注的明星城市。而这只是因为铜陵市公布了一份《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，放宽公积金贷款限制、给予家庭唯一普通住房契税补贴等，都被视为楼市利好政策。铜陵也成为地方政府“救市”的又一例。

　　4月以来，江苏无锡、天津滨海新区、广西南宁、杭州萧山区等地纷纷出台楼市新政，从不同方面开始救市。相对于前两年时而出现的救市及被叫停，这一次，地方政府救市已经开始蔓延开来。

　　至于安徽铜陵，此前并非重点调控城市，新出的利好政策包括了给予购房补贴、放宽公积金贷款限制、适当放宽外地购房户迁入条件、适度增加预售监管资金拨付节点等多方面利好，惠及买房人和开发商两端。

　　此外，天津滨海新区有关方面也对外正式在寻求放松限购，拟实行的差别化政策是不管在天津或其他城市拥有几套住房，只要在滨海新区没有，即可在新区购买一套商品住宅。

　　无风不起浪，多地推出救市举措和当地房地产下行压力大有直接关系。

　　以杭州、无锡为例，3月底，杭州市房地产学会组织的座谈会发布了杭州商品住房库存7.5万套的数字。在此之前，有消息称杭州商品住宅库存达12万套。还有机构监测数据称，无锡商品房库存总套数接近14万套。可以对比的是，北京目前商品住宅库存仅约6.7万套、商品房(不含车位)库存约9.4万套。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，地方救市不单纯是在救房企，其实也是在救地方经济。如果房地产行业持续不景气，势必会影响到地方的财政收入和经济发展。

　　陈国强同时表示，地方的救市政策也都是在职能范围之内，谈不上“越位”。

　　南宁市住房保障和房产管理局相关负责人在接受媒体采访时则表示，新的限购政策出台，只是推进北部湾经济区同城化发展的一项配合政策。

　　5月7日 京华时报：光耀地产否认停业 一季度过半房企利润下滑

　　在成交下挫、打折频出的楼市敏感期，楼市每一次风吹草动都在市场引发热议。昨天，因资金紧张、延迟交楼问题，让光耀地产成为业界关注焦点。对此，光耀地产昨天发布声明称，公司在惠州的少数楼盘存在延迟交楼的情况，不过“网传光耀濒临停业或已经停业消息不实。”

　　昨天有媒体报道称，收到多位业主爆料，光耀地产在惠州的多个楼盘项目因资金链问题而逾期无法交房，部分房产已经暗中抵押给工程建筑商和材料供应商，有些物业则被法院查封。光耀地产还被列入全国失信被执行人名单中，主要因资金链出现问题。

　　针对媒体报道光耀已经倒闭传言，光耀地产昨天发布声明予以否认，声明表示，“公司在资金层面存在一定的压力，但目前公司的融资渠道畅通，合作银行也在力挺光耀，公司有信心度过目前的困难阶段，网传光耀濒临停业或已经停业消息不实。”

　　此外，光耀地产方面承认延迟交楼的情况属实。光耀地产在声明中表示，目前，公司在惠州的少数楼盘存在延迟交楼的情况，公司已经协调多方资源，加快施工进度，确保业主的利益。公司已经与延迟交楼项目的业主进行多次沟通，交楼时间、赔偿等方面的节点与措施已经出台，且已经通知到每一位业主。不过，针对是否被列入全国失信被执行人名单中一事，声明并未回应。

　　5月6日 中新网：多地欲为楼市限购“松绑” 专家称仅靠政策难救市

　　从年初持续发酵的“降价潮”，到五一期间各大主要城市楼盘成交的普遍下行，看空情绪快速蔓延全国楼市。此种态势影响下，从去年8月温州首传限购松绑开始至今，9个月时间中便有铜陵、南宁、无锡、杭州等共10个城市接连传出政策松动消息，被业内视为地方政府楼市调控的“救市”之举。

　　4月28日，南宁市房管局正式发文称，自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。就此，媒体戏称：南宁楼市打响了政府救市第一枪。

　　早在去年8月份，此轮限购放松传闻便已于温州拉开帷幕。今年，除南宁之外，安徽、杭州、无锡、天津等多个城市也已在寻找放松楼市调控的突破口。日前，无锡宣布从5月1日起，该市购房入户门槛从70平方米降至60平方米，意在刺激购房者消费；杭州萧山区则通过下调土地竞买金为开发商舒压解难；安徽铜陵市政府也出台了相关意见，并在住房公积金贷款、契税补贴等方面拟定了一系列利好政策；郑州市房管局也透露，在国家政策允许的情况下，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整。

　　多地频传的限购松绑传闻，似乎让淡市中焦虑的开发商有了些盼头。据杭州某房地产开发商透露，目前杭州正处于政策调整酝酿期，降价促销或许会先缓一缓。而4月底南宁相关购房政策的出台落实更让地方政府“救市论”甚嚣尘上，有媒体调侃称：楼市不景气，政府比开发商还着急。

　　然而，放松限购真能“救市”吗？“部分地方政策调整的微刺激被过度解读了，这种政策性刺激心理作用更强，但市场作用并不会很明显，在很多二三线城市，限购政策在前几年便已经事实上放松甚至取消了。” 北京大学房地产研究所所长陈国强在接受中新网房产频道采访时如是称。

　　住建部政策研究中心综合研究处处长赵路兴也表示，部分二三线城市新增供应量过大，消耗遇到阻碍，供求关系畸变，政府出台相关政策促进楼市走量也属正常，但限购放松的市场效应，仍然需要较长的反应期和消化期。

　　5月5日 北京晚报：万科高管回应"看空楼市"：扭曲了提示风险的本意

　　“当万科高管表示看空全国楼市时，房地产是不是真到了拐点？”5月1日，一篇名为《万科副总毛大庆内部讲话》的速记稿在微信上疯狂转载，引发一阵恐慌。昨日，万科总裁郁亮通过网络发声，表示文章并未全面、准确反映万科的观点，万科目前对房地产业是“谨慎乐观，积极应对。”

　　问题1：一二三线城市都在透支？

　　《万科副总毛大庆内部讲话》的速记稿，来源于一个名为“建策沙龙”的内部论坛。速记稿指出，毛大庆对全国50多个重点城市，均作出悲观的透支判断。其中，如沈阳、鞍山、唐山之类的二三线城市，因土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支；以北京为代表的一线城市，则由于土地成本上涨过快，透支了价格上涨空间。

　　回应：毛大庆表示自己的发言以提示风险为主，希望尽可能唤起业内的危机感，但“万科高管看空行业”、“全国房地产将下行”的说法，扭曲了提示风险的本意。

　　郁亮回应称，“两个透支”其实就是市场分化，这已是没有疑问的业内共识。2013年，楼市分化尤其明显，大城市房价全面上涨，而很多内地三四线城市存货积压，卖得很困难。“今年这种分化预计会收敛一些。去化能力被透支的城市，随着投资减少和供应下降，存货压力会有所缓解。而土地价格被透支的城市，供应增加也会导致市场降温。”

　　问题2：价格合适就能卖光？

　　速记稿以毛大庆的口吻表示，此前万科按照市住建委的要求，以2.2万元/平方米的价格销售了万科橙，4小时售罄。北京的楼市仍然有大把着急买房子的人。只是，购房者中90％以上还是刚性需求，对价格的临界点特别敏感。

　　回应：对于刚需购房人对自住房的期待，郁亮表示可以理解，自住房的供应还可能在一段时间内导致部分购房人的观望。但最终，自住房不可能取代普通商品房。提到房价趋势，郁亮称，北京上海房价进一步大涨的可能性已经不大。未来房价涨幅不应高于人均收入增幅，房价收入比将进入下行通道。

　　问题3：年底5万元楼盘卖不动？

　　速记稿中毛大庆提到，2014年年底到2015年年初，北京大概会出现42个楼面地价在5万元/平方米到12万元/平方米的楼盘。这些楼盘，都是2013年房企拿的比较贵的土地，基本上没一个在5环路里。对于这批价格的楼盘，销售前景并不乐观。

　　回应：郁亮表示，万科的产品主要面向自住客户，高端楼盘很少。过去一年北京的高价地，没有一块是万科拿的。未来，万科还是会用消费者愿意接受的价格来卖房子。地价房价差偏低，说明按当前的地价确实很难赚钱，问题主要出在地价一端。今年下半年土地供应高峰到来后，预计土地市场和去年会有很大的不同，土地市场过热城市的地价有必要调整。