房地产信托兑付难题再现 5月到期规模达1200亿

　　海通证券的测算显示，本月房地产信托到期量将迎来高峰，预计将超过1200亿元。

　　与此同时，在房价上涨乏力和销售不振的背景下，个别地产项目出现的困局更加牵动着市场和投资者的神经。

　　风险暴露

　　根据海通证券的测算，今年房地产信托到期量约为6335亿元，其中全年到期的最高峰值出现在5月份，到期量在全年中占比达到20%左右。粗略估计，5月到期的房地产信托项目规模将超过1200亿元。

　　动辄千亿加之时点集中，兑付风险成为了业界关注焦点。用益信托分析认为，房地产信托产品能否到期兑付和房地产行业的宏观调控有紧密的联系，也是房地产信托的风险特征之一。“调控在一定程度上影响着开发商的财务状况，在融资端，是银行贷款难度加大，资本市场渠道不畅等对资金链的考验；在租售端，是房价下行，按揭贷款难度加大等对回款的考验。”一位信托公司业务人士介绍说。

　　与此同时，也有观点认为，就融资主体实力而言，在资金链紧绷的情况下，中小型开发商融资难度更大，其信托项目或更容易出现兑付风险。据海通证券此前的统计，从2012年8月到今年年初，我国至少有16个信托项目处于兑付压力之中，其中涉事企业以规模不大的民营企业为主，10个项目为房地产项目。

　　就目前的情况来看，违约事件的屡屡发生将地产信托推至风口浪尖。以近期曝出的“中航信托·天启182号青岛高尔夫股权收益权集合资金信托计划”为例，由于青岛安都商贸未能如期偿还信托资金，该信托计划的抵押物资产近日遭遇拍卖，资产系青岛舒斯贝尔建设发展有限公司(以下简称青岛舒斯贝尔)58.77万平方米的土地使用权。据了解，该计划成立于2011年10月14日，募集资金总额3.5亿元，信托资金用于受让青岛安都商贸合法所有的青岛高尔夫43%股权的收益权，存续期为1.5年，尽管中航信托有权根据情况将信托期限调整为24个月，但显然，该计划早已到期。

　　前述信托人士认为个案风险的警示意义需要引起重视，毕竟依靠“刚兑”不是长久之计。据他介绍，这次“刚兑”的是通过将青岛安都商贸、青岛舒斯贝尔相关权益转让给了中国华融资产管理公司来完成的。其中，华融作为接盘者，继续追讨相关信托资金。

　　“无论是选择其他接盘者，或者按照相关程序由信托公司自行处置抵质押物，都只是补偿(处置)措施，而不是题中之义。”前述信托人士表示，“面对实际发生的风险，采取化解、处置、缓释等，这是事后对策，需要考虑的是如何降低违约风险发生的可能性。”

　　在他看来，如果偶然的个案风险演变成经常性事件，信托公司将很难独善其身，因此，面对房地产等高风险行业，必须加强风控，“对于房地产项目，我们重点加强了全程控制，从募集开始，监管团队会把项目从头带到尾，不仅是分析财务状况，还包括是否按照预期兴建、回款等等，对于重大决策，公司有一票否决权，有风险就不能做，中间发现问题可以提前终止，只要账上资金可以足额还款，项目就算结束了。”

　　起伏较大

　　根据中国建投投资研究院的统计，2013年信托行业发生了包括中信信托三峡全通项目和青岛舒斯贝尔项目、中融信托青岛凯悦中心项目、五矿信托荣腾商业地产项目等多个项目的兑付困难或者延迟兑付问题，出现延迟兑付问题的项目总共涉及金额200多亿元。

　　尽管业界认为，个案违约风险触发系统性风险的概率不大，但在中国信托业协会专家理事周小明看来，在经济下行周期中，不排除个别管理能力弱、财务实力不强的信托公司因为单体信托项目风险事件(不管是出于“刚性兑付”策略选择而承担风险，还是出于不尽职管理而承担赔偿责任)发生公司危机甚至倒闭、破产的情形。如何防范不因个别公司的危机而波及行业发展的稳定，是信托业未来健康发展的一个重要课题。

　　用益信托工作室的集合信托数据显示，今年一季度房地产信托发行规模833.06亿元，与2013年一季度的610.81亿元相比，同比增长36.39%，而与去年四季度的1206.25亿元相比，环比下降30.94%；从成立情况来看，今年一季度房地产信托成立规模为648.87亿元，与去年一季度的527.15亿元相比，同比增长23.09%；与去年四季度的897.16亿元相比，环比下降27.68%。

　　对此，用益信托研究员帅国让认为，由于房地产信托的高风险性和房地产市场的高度敏感性，房地产信托特别受到监管层及外界的关注，针对房地产信托业务的政策也更为集中和严厉。因此，房地产信托业务的发展起伏也较大。

　　另一方面，由于房地产信托一直以来都是信托公司的主要业务，也是信托公司业务收入的重要来源，“一刀切”也并不实际。“房地产项目，现在还不能一概而论，要具体分析，例如一个房地产信托项目使用土地作抵押，抵押率没有达到60%，并且开发商的资质不是很好，这样风险就比较大，但对于一些项目风控措施比较好的，回款保证金和资金监管比较完善，还是可以介入的。”前述信托人士表示，“若从区外的角度，目前对于三四线城市的项目普遍比较谨慎。”