疲态尽显 房地产拐点初现

　　用风雨欲来形容进入5月后的房地产市场颇为贴切。降价汹涌，从温州、鄂尔多斯蔓延到杭州，进而波及北上广深；破产传言，从县级市的小房企到“全国500强”开发商光耀地产；限购松绑，从南宁、杭州到无锡、铜陵，二三四线城市都有中招。泥沙俱下，处于关键节点的楼市将何去何从？

　　个案 光耀地产困局

　　“你说最近关于房地产还有好消息么？”一位房企人士在和记者聊天时无奈地说。仔细想想，最近关于房地产的好消息确实不多。

　　最新的一则坏消息则是又一家房企陷入破产传闻，不同于之前那些县城级别的小型房企，这次是一家百强级房企。

　　成立于2002年的光耀地产，发起于广东惠州，2008年将总部搬到深圳，2009年楼市高峰期开启全国化布局，在珠三角、长三角、环渤海三区域同时发力，在三四线城市运作多个大体量项目，共有8个项目占地超千亩。

　　5月6日晚间，微博上开始流传一条消息，被称为百强房企的光耀地产，因为资金链紧张，多个楼盘无法交付，部分物业被法院查封，面临倒闭困境。

　　在今年3月中国房协等单位发布的《2014中国房地产开发企业500强榜单》中，光耀地产排名第394位。

　　现实情况是，光耀地产在大本营惠州的多个楼盘确实出现无法按时交房的情况。光耀地产位于天津的楼盘天津团泊湖光耀城项目也出现延期交房的情况。百度搜索“光耀地产”词条，立刻出现“百度提醒您：深圳市光耀地产集团有限公司由于失信已被列入国家失信被执行人名单”。

　　广东省揭阳市中级人民法院作为执行法院，要求深圳市光耀地产集团有限公司作为被执行人，履行对原告伍泽松借款本金人民币6000万元及其利息、逾期利息的还款义务。在2月份一篇名为《光耀地产控股权易主》的报道中称，光耀地产资金链断裂的传言成为了事实，公司管理层变动，大股东也已经易主。

　　在网上流传的一份韩亚银行开给光耀的催款单显示，天津光耀团泊湖投资有限公司去年年底向韩亚银行申请一笔8500万元半年期贷款，年利率21.6%。

　　深圳上善若水资产管理有限公司投资总监侯安扬表示，两年前一个信托公司的人和他提到光耀的融资项目利息很高，高达20%。高息最终也拖累了光耀的资金链。

　　对于上述情况，光耀地产在5月7日给出的官方回应中承认连续几年的调控，公司在资金层面存在一定压力，但否认濒临停业，称目前公司融资渠道畅通，有信心度过目前的困难阶段，并协调延迟交付楼盘情况。在回应中，光耀地产将希望寄托于惠州、东莞、威海三地的“全球候鸟度假地”产品集中入市，称其有望快速回笼资金，确保公司稳健经营。

　　在被称为楼市“最后避风港”的一线城市都开始呈现颓势的情况下，光耀寄希望于三四线城市度假物业来挽救危局的想法，未免有些不切实际。

　　大势 一线楼市遇冷

　　种种迹象显示，一线城市的楼市避风港作用正在减弱。

　　不久前的“五一”假期，41个重点城市新建商品住宅总成交量约66.48万平方米，同比下降55.08%，其中一线城市成交总量约11.02万平方米，同比减少32%，北京和深圳成交量下降最为明显，分别为67%和71%。

　　在曾经炒房客最为活跃的城市深圳，炒房客集中抛售“割肉”的传闻不绝于耳。北京、广州、上海4月份开始陆续出现降价楼盘。

　　相比于成交量的低迷，一线城市的供应量不断攀升，北上广4月份供应量均突破100万平方米，北京更是达到130万平方米，同比翻番。

　　一增一减之间，供求态势已经逆转。同时逆转的还包括各方心态。

　　在土地市场，房企拿地已没有以往大方，即使在曾经不顾一切抢夺的一线城市，也是如此。中原地产统计，全国销售额前20名的标杆房企，最近几月拿地数量逐月递减，4月单月20大房企仅拿地133亿元。而在2013年同期，它们的拿地额则达到了291亿元。

　　四大一线城市，4月单月土地成交额合计为497.5亿元，相比今年2月的528.8亿元、1月的914.47亿元、去年12月的592亿元，回调趋势明显。

　　4月10日刚刚以21亿元拿下丰台长辛店镇辛庄村地块的中筑置业，被传出正在寻求退回该地块。虽然退地消息尚未得到证实，但这种传言本身，已经显示土地市场有所转向。

　　未来 市场发挥作用

　　楼市、土地市场走低，地方政府与开发商同样着急。包括无锡、南宁、杭州、铜陵等多个城市先后出台各种楼市“松绑”政策。

　　松绑的形式多种多样，包括放松限购范围、提供购房落户政策、松动公积金、调整普通住宅认定标准等。

　　中国房地产学会副会长陈国强对新金融记者表示，过往经验表明，楼市低迷会拖累经济，降低经济活力，影响地方财税，还可能引发群体性事件，因此在地方政府眼中，稳楼市其实是稳经济稳社会，保楼市实际是保增长保就业保地方财政。“但是救市关键是救成交量而不是救房价，更非救开发商。”

　　无锡一位开发商对新金融记者表示，相对于限购放松，对他们影响更大的是信贷领域。“按揭贷款不放，开发贷收紧，限购放松所起作用也会十分有限。”该人士表示。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，不同于2008年市场受外围金融危机影响波及步入全面下行通道，本轮市场转冷更多是由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。

　　业内人士表示，让市场真正起主导作用，是本届政府对于房地产调控的主导思路。“目前看再出现类似‘4万亿’力挽狂澜的可能性不大。”上述人士表示。

　　最新消息是，5月7日，国土资源部正式挂牌成立不动产登记局。