央行出手挺楼市? 实则“窗口指导”意义更大

　　央行日前组织15家商业银行召开住房金融服务专题座谈会。会上，央行表示要优先满足首次购房贷款的需求、合理定价和及时审批发放个人住房贷款。当前的楼市调整的敏感期，央行此次“窗口指导”激起无限遐想，有分析认为央行此举或是在释放信贷放松的信号，认为“央行行长一着急，那可比100个市长着急。”但记者发现，央行此举主要涉及民生，过度联想并无必要，且目前并未出现央行担心的大规模“断供”、“弃楼”现象，首套房贷款利率水平、及时审批和发放等央行提及的内容，目前仍未得到有效解决。

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　　“央五条”难解楼市低迷症结

　　住房贷款业务曾是各大银行竞相争逐的“香饽饽”，然而，近两年来，伴随楼市调控不断升级，房贷业务意外“遇冷”。不过5月13日，央行官网公布，5月12日央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责人参加了会议。

　　会议提出，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求、合理确定首套房贷利率水平、及时审批和发放符合条件的个人住房贷款以及加强对住房贷款风险的监测分析等。

　　地产业内人士认为，央行的座谈会提及的“央五条”，主要涉及民生等方面考量，提法也不算新，不必过度联想。虽然能在一定程度上缓解首套刚需群体的购房压力，但“不宜奢望短期效果。这不是一个正式文件，而且没有任何超出既有政策范畴的新东西，它只是重申和强调，属于‘窗口指导’” 。

　　事实上，央行此举出手调控房贷，是因为从去年至今银行房贷紧缩，停贷、拖延放款、利率上浮现象严重。合富房地产经济研究院院长龙斌表示，“客观上，房贷收紧、高利率也是造成目前房地产市场成交低迷的重要原因。”

　　有银行行长同样表示，差别化住房信贷已经多次出现在中央层面的政策中，此次只是央行的一个表态，要想商业银行真正支持居民房贷，还需要更具体的鼓励政策。但当下资金成本高，而房贷利率管制透明，银行对房贷失去兴趣而愿意把资金投放到收益更高的领域。银行投放房贷，在一定程度上出现不赚钱甚至赔钱的可能。此外，由于房价泡沫积聚，楼市风险加大，银行也担心泡沫破裂房贷难以收回。

　　尽管如此，对于房地产市场来说，这已经是近期下行压力下难得的一个政策利好，不啻为“久旱逢甘霖”。此次会议精神传出的次日，即5月14日，A股、港股的地产板块也应声上涨。

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　　断供偶有发生但属正常情况

　　值得一提的是，会议上，有商业银行负责人提出，从反馈的信息来看，目前还没有发生大规模的“弃房”现象；但大额房贷断供的案例已经出现。虽然因为抵押率低不会出现最终风险，但由于处置抵押房产比较麻烦，而首套房也不能强行赶走房客，所以银行对首套房贷依然谨慎。

　　事实上，若房价大跌，大量已经贷款买房的“房奴”，其资产将会大幅缩水。一旦房主所欠银行房贷，高于房子能卖出去的市场价，在悲观预期下，房奴将会放弃“供房”，不再给银行还贷。如果大规模发生，将有金融危机的可能。

　　不过，多位业内人士向记者表示“断供”并未大规模发生。“其实断供和弃楼是一直以来都会有的现象，毕竟银行的客户这么多，总会有一些这样的现象。如果说最近是否有增多，我没有这样的感觉。”在某国有大行个贷中心负责个人贷款的经理对记者表示:“不过与楼价无关，更多是因为供款人自己的问题，例如做生意失败了。”该经理告诉记者，弃房现象非常少见，因为每个人都不希望自己的房被拍卖，因此一旦收到法院拍卖通知，都会想办法还款。

　　“弃楼和断供确实是每年都有，最近也有一两单，主要还是和业主的情况有关。”有按揭公司的负责人对记者表示，“发生弃楼断供的情况主要还是发生在一手楼，二手楼的价格就摆在这里，但一手楼的价格容易发生今日的价格与前日不同，所以有些业主在价格变化大的情况下，就买了楼后不供。”

　　广州海珠区一位商业银行支行行长也对新快报记者表示，目前断供情况没有大规模发生的迹象，偶有发生，也是属于正常情况，所占比例非常少，因为这往往意味着购房者所有投入都有去无回，而且影响个人信用，再从银行贷款已无可能。

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　　市场预计房贷利率还会上升

　　不过，尽管目前并未出现停贷、断供，但个人住房按揭贷款市场情况并不乐观。在央行会议上，银行代表们也反映:“受市场需求和资金成本上升的影响，银行按揭贷款的定价有所提高。”

　　“我们作为大银行，贷款规模是没有问题的，放款也很正常。”上述银行个贷经理表示，不过“我们5月15日收到上级通知，首套房房贷利率从之前的上浮5%，现在调整到上浮到8%。如果要申请上浮5%的利率，需要客户近半年的日均存款过5万元。”

　　利率上浮也得到了上述按揭公司负责人的印证，其表示，目前银行住房按揭贷款利率差不多都需要上浮5%，并且目前对客户资质要求更趋严格:“之前银行对客户的资料，只是查看，如果没有问题就通过。但最近会对客户的资料审核更趋严格，甚至会主动打电话向客户核实资料。”该负责人认为，根据经验，下半年银行额度更紧，估计利率会进一步上福

　　“我们五一前后，停止了商铺抵押贷款，从这点可以看出，目前经济状况确实不佳，因为银行方面主要担心抵押人的还款来源得不到保证，这是银行很难控制的。”有上述个贷经理表示:“目前银行房贷业务量确实有所下降，多数客户由于目前楼市调整和房贷利率上调而在观望。”

　　此外，尽管央行要求“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，”但在现实情况中，仍然存在银行“坐地起价”现象。有地产商即对记者表示，其不少客户在审批手续完成等待放款的时候遭遇银行“突袭” ，“由于银行放款额度紧张，在等待放款的时候竟然要我们交一个点或者两个点的手续费。”该负责人表示，在无奈之下，迫于回款的压力，还是答应了交给银行手续费的要求。

　　该负责人还透露，“银行会优先给高利率的客户放款，即使是晚审批的，只要你的利率高就可以优先放款。”

　　房企困境

　　央行发声未提开发贷 地产商欲“借道融资”

　　“但其实央行组织召开的住房金融服务专题座谈会只是提出要保证正常的房地产融资需求，主要针对个贷业务，并未涉及房地产开发贷。对于几乎与个人住房贷款业务同时收紧的房地产开发贷，监管部门显然并没有松绑的打算。”某股份制银行高层表示。新快报记者了解到，在开发贷方面，银行限额管理是主旋律，不少开发商融资需求紧迫，开始寻求另辟渠道。

　　多家银行明确严控贷款

　　4月底，央行发布的《2014年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，3月末，房产开发贷款余额3.78万亿元，同比增长18.3%，增速比去年末高2个百分点。地产开发贷款余额1.12万亿元，同比增长7.6%，增速比上年末低2.2个百分点。

　　从多家银行披露的2013年年报中，可以看出银行对于房地产项目多持有谨慎的态度。多家银行在2013年年报表示，房地产开发类贷款重点支持信用评级高、经营效益好、封闭管理到位的优质房地产客户和普通商品住房项目。

　　工商银行2013年年报的数据显示，2013年房地产贷款项目金额减少了38.85亿元，同比下降0.7%。不仅如此，2013年工商银行对整个房地产业贷款也减少了236.01亿元，工行方面称“主要是本行继续对房地产业实施严格限额管理的结果”。交通银行2013年年报也写到，要加强“对房地产贷款实行比例控制，强化开发企业名单制管理和抵质押占比提升管理”。

　　有房企过百亿贷款只批8亿元

　　“房地产开发贷款项中含有保障性住房开发贷款，由于政策鼓励银行支持保障性住房，因而这一块增长较快，如果剔除该因素，房地产开发贷款同比增长不会这么高。”华夏银行发展研究部研究员杨驰曾公开对媒体表示，“银行在土地开发贷款上持谨慎态度，目前一二线城市土地保持高位，三四线城市基本收缩谨慎，前景不容乐观。”

　　事实上，此前坊间传闻银行对于大中型开发商态度仍未有大变化。但据该负责人透露，某大型地产商也曾遭遇银行的“冷眼”看待，当时申请100多亿元的贷款审批下来却只有8亿元。

　　“我们现在能不还钱就不还钱”，某地产商负责人对新快报记者表示， 从去年底开始银行信贷收紧，直到4月底开始有些松缓。

　　从传统渠道的融资难，使得开发商开始“借道融资”。有地产开发商对新快报记者表示，今年他们与投行合作，融资了几十个亿，“但投行开出的条件也十分苛刻，对于回报率要求较高”，除了传统的债券、信托外，他表示目前也在接触互联网借贷。

　　股市表现

　　上市房企今年以来财务指标恶化

　　一季度一成地产股破净

　　实际上，业界对房地产行业的拐点论虽然仍存有争议，但从在A股上市的房地产公司的业绩表现来看，去年销售畅旺的市场，却已在今年初遭遇“滑铁卢”。根据高华证券对110家A股房地产上市公司业绩分析，2014年一季度负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平，那时正是上一轮下行周期房价普遍走软的开始。

　　高华证券报告还显示，监测的110家A股上市的房地产企业净负债权益比在一季度末达到平均86%的峰值，是自2007年以来的最高水平，这一数字在2012年四季度仅62%，这意味着开发商面临的财务压力加大。

　　该报告还提到，一季度短期债务占总债务的比例为35%，较去年四季度的36%企稳，但行业整体债务水平环比增长了10%，净债务环比增长了20%。净负债率达到86%，为2007年以来的最高水平。

　　在上述背景下，有分析人士指出，若目前的限购等政策不变，二季度成交量会持续下降，将给部分资产负债率高企的房地产企业带来巨大风险。

　　受央行利好政策消息影响，此前一度陷入持续调整的地产股，在本周三纷纷高开，但盘中冲高遇阻下出现回落，除金融街等少数个例外，截至收盘绝大多数地产股日K线都收出阴K线。不仅如此，本周四地产股更是几乎全线飘绿，领跌股运盛实业大跌近9%，华夏幸福、渝开发、华联控股和天保基建等，跌幅也均超过了5%。

　　略显奇怪的是，虽然录得的数值并不显然，但5月12日至14日，房地产行业均获得主力资金净流入，流入金额分别为0.50亿元、2.50亿元、1.24亿元。而就在本周四，这一奇怪的态势最终出现了扭转，当日在地产股大面积飘绿下，主力资金净流出该板块4.56亿元，单日净流出额已超过了前三日的合计净流入额。

　　需要指出的是，就在业界对房地产行业的拐点是否已经到来仍存在争议时，房地产上市公司的估值水平已经是“惨不忍睹”。

　　同花顺iFinD数据显示，按照2013年度数据，房地产行业的平均市盈率为10.89倍(整体法，下同)，预测市盈率则更低，为8.69倍。数据还显示，截至今年3月31日，两市录得破净的地产股为14只，在140只地产股中占比刚好为一成。形成鲜明对比的是，在地产景气度未出现明显变化的2012年末，地产股仅有天房发展和信达地产跌破净资产。

　　需要指出的是，在金融危机严重蔓延时地产行业遭遇寒冬的2008年，当大盘当年跌至1664.93点的阶段性大底时，破净的地产股也仅录得17只，这意味着当下地产股低迷也与金融危机时期的境遇，几乎相当。

　　部分地产股一季度盈利情况

　　代码 简称 营收 同比增幅 净利润 同比增幅

　　(亿元) (%) (亿元) (%)

　　000002.SZ 万科A 94.97 -32.16 15.29 -5.23

　　600048.SH 保利地产 92.35 24.14 8.15 10.80

　　000024.SZ 招商地产 72.51 18.00 7.55 -6.82

　　200024.SZ 招商局B 72.51 18.00 7.55 -6.82

　　000069.SZ 华侨城A 56.91 47.32 6.66 36.98

　　000961.SZ 中南建设 44.57 63.14 1.88 16.65

　　002244.SZ 滨江集团 32.12 259.95 3.67 147.02

　　002146.SZ 荣盛发展 32.06 35.17 3.75 25.62

　　600340.SH 华夏幸福 31.62 159.30 6.21 31.95

　　600383.SH 金地集团 31.50 -25.91 0.49 -73.65

　　000540.SZ 中天城投 26.21 89.54 3.12 7.63

　　600376.SH 首开股份 25.69 173.42 3.25 357.58

　　000402.SZ 金融街 24.12 20.26 2.68 -30.91

　　600266.SH 北京城建 20.23 93.12 1.76 12.25

　　000671.SZ 阳光城 19.78 118.39 1.39 218.46

　　000926.SZ 福星股份 19.18 33.94 1.48 8.24

　　000517.SZ 荣安地产 18.00 43.33 0.88 -1.74

　　000656.SZ 金科股份 17.49 -44.79 2.06 -45.11

　　600724.SH 宁波富达 16.83 86.54 2.57 98.31

　　600823.SH 世茂股份 16.61 7.32 2.40 8.35

　　600649.SH 城投控股 16.06 -2.72 2.64 0.23

　　000981.SZ 银亿股份 14.76 348.24 0.98 45.13

　　600067.SH 冠城大通 13.53 11.89 0.83 -87.84

　　900950.SH 新城B股 13.42 21.71 0.54 6.94

　　600208.SH 新湖中宝 10.61 -14.16 0.47 -13.73

　　000732.SZ 泰禾集团 10.61 -2.97 1.75 7.79

　　000042.SZ 中洲控股 9.84 241.11 2.30 41.06

　　000031.SZ 中粮地产 9.72 0.71 0.67 12.71

　　000043.SZ 中航地产 9.15 71.40 0.48 220.52

　　601588.SH 北辰实业 9.08 -29.99 0.67 -52.43

　　意外综合险网络热销 保障项目与保额可自选

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