上海供地计划减三成 业内称有“托市”嫌疑

　　　上海2014年的住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供应计划姗姗来迟。相比去年1000公顷的计划供应面积，今年的这一数据仅为700公顷，同比降幅达三成，创下近五年新低。

　　“年初国土部已经打过‘预防针’了，这样的结果大家也都有心理准备。”一位专业从事土地投资的人士对《第一财经日报》记者表示，一方面上海官方正在集约用地上下功夫，另一方面，在楼市转向低迷的背景下，也不排除减少供应进而“托市”的嫌疑。

　　同策咨询研究总监张宏伟认为，按照经验判断，土地供应大幅度减少将会导致房价上涨，但供应计划和完成率是两个概念，最终影响房价的还是实际的供应情况。

　　计划供应创五年新低

　　5月12日，上海市规土局官网挂出了2014年上海住房用地供应计划，相比过去几年，这一数字公布的时间晚了约两个月。

　　“今年的情况比较特殊，一方面，国土资源部对特大城市的土地供应提出了新的要求，上海正在根据自身情况做一些调整，另一方面，保障性住房用地的比例也出现微调，这一系列因素或是造成这一数据被延迟公布的原因。”一位业内人士称。

　　官方公布的数据显示，上海建设用地总规模接近规划天花板。2013年底，上海建设用地3070平方公里，约占全市陆域面积45%，高于伦敦、巴黎、东京等国际大都市。2008~2013年6年间，城市建设用地年均净增量近50平方公里，距离2020年3226平方公里的终极规模，只剩下156平方公里的增量空间，新增用地空间非常狭小。

　　基于此，上海将很难单纯依靠农用地转为建设用地，更多的必须从建设用地布局调整，以及结构优化上寻找出路。工业用地转性很有可能成为一个突破口。

　　《上海市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》已于今年4月出台，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。

　　“实施细则已经有了，具体怎么操作现在还没有案例。”上述从事土地投资的人士表示，“现在一些企业应该已经在报方案了，但这类方案还要经过规土、建委等部门的审批，真正出来可能要等到年底或明年。”

　　在该人士看来，盘活存量、集约用地是一个考虑的因素，但从短期来看，土地计划供应的减少和政府有意控制地价有关。“以往1000公顷的住房供地中，有70%是保障房类用地，这类用地的供应完成率很高，但商品住宅的供地完成率一直较低。”

　　据德佑地产统计，过去三年，上海的供地计划完成率在七成左右。通常情况下，保障房类用地的完成率会明显高于商品住宅，同时，楼市火爆的年份完成率也明显高于楼市低迷的年份。

　　一家房企代表对记者称：“上海有关部门在土地供应上还是比较有节奏的，上海这样的国际化大都市，不可能像一些二三线城市那样无序供地，当土地市场特别热和特别低迷的时候，相关部门都会采取对应的供地策略。”

　　“据我了解，上海核心城区的土地确实很少，但是，郊区还是有大量的土地的。不少土地已经被储备了，但是政府明显在控制供应的节奏。”上述开发商称。

　　5月土地供应“跳水”

　　土地供应计划大幅减少的效应已经开始显现。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，5月上海市预计出让4幅经营性用地，较4月大幅下滑七成，创2012年6月至今上海经营性用地市场最低值。合计出让面积为9.5万平方米，起拍总价31.8亿元，环比分别下滑73.5%和51.9%。

　　事实上，上海4月的土地供应和成交就已经显现出低迷的态势。4月，上海共计出让15幅经营性地块，合计出让面积35.6万平方米，出让金额66亿元，环比分别下滑38.2%和33.7%，均创下2013年3月至今最低值。

　　据德佑地产提供的数据，截至5月13日，今年上海市住宅用地的供应面积为273.3公顷，完成率39%。不过，进入4月以来，住宅用地的出让速度明显放缓，截至目前，5月还未出现住宅用地的出让。德佑地产研究总监陆骑麟认为，如果按照目前的供地速度来看的话，想要完成今年的供地计划很难。

　　德佑地产副总经理林俊权对《第一财经日报》记者表示，在今年宅地供应面积大幅减少的情况下，未来可能出现住宅产品供不应求的情况，从长期来看，未来两到三年，上海房价还是会呈现出上涨的态势。

　　不过，上海中原地产分析师卢文曦认为，目前，上海商品住宅存量已超过1000万平方米，去化周期将近15个月，短期内有供应过剩的危险，在目前楼市运行情况不佳的前提下，有必要减少市场供应。

　　“现在上海楼市的结构性矛盾已经比较突出了。”上述开发商表示，小户型的产品明显供不应求，大户型的产品已经过剩。如何去缓解这种结构性的矛盾，源头必须从土地供应上解决。“前几年，上海远郊供应的一些土地，价格被炒得很高，开发商最终都做成大平层或别墅产品，现在好多都‘烂’在那里卖不动。”

　　(第一财经日报)