振荡不断 楼市各地分化现象严重

　　地区分化是未来的一个趋势，主要表现在一二线城市房价涨势赶超三四线城市。当然，还有一个分化值得注意，即城市市区和郊区的差异。从目前降价的城市可以看出，无论经济发达与否，往往是郊区的楼盘价格先扛不住。而对于一线城市的房价下跌，不能有过大的幻想。原因是此类城市的市场需求很大，很难在短期内出现房价的下跌。

　　5月18日，国家统计局公布的4月份70个大中城市房价数据显示，房价环比上涨的城市有44个，与上月相比个数减少。其中，新建商品住宅价格环比上涨的44个城市中，涨幅比3月份回落的城市有31个，比3月份增加了3个。总体来看，70个大中城市房价走势呈现平稳小幅上升的态势，相较之前，涨幅有所收窄。综合全国和地方的情况来看，当前我国楼市振荡不断，但各地分化现象严重。

　　楼市上下波动

　　不确定性增强

　　“有个别卖家愿意以稍微优惠点儿的价格出售，但比例很小。”一位房产中介告诉记者，房地产市场的不明朗，已经让卖方的主导地位有所动摇。“有个小区一套680万元的房子，挂了两三个月了，现在业主因急于出手，因此搭送个车位。这边车库差不多也要20万元，而且不好买。”不过，该中介告诉记者，即使这样，更多的买家还是持观望态度。“最近几个月前来咨询买房和卖房的人其实并不少，但大家明显都是看一下走势。买房的客户实际上并不着急。”正如这位中介所说，观望情绪使楼市成了“扶不起的阿斗”，不仅春节后房产市场“小阳春”没有出现，刚刚过去的“五一”小长假也延续了清冷态势。

　　不只房产市场动荡不断，舆论对于房价走势带来的后果也各有说法。不少人甚至以美国和日本等发达国家的房价泡沫化作为参照，担心房地产危机的加速到来。不过，中国社科院财经战略研究院助理研究员吕风勇认为，相对于美国和日本，中国大城市资源比较集中。北上广目前房地产泡沫也没那么大，只要房价有所下降，成交量就会上去，进而带动房价小幅回涨。所以，在控制好地方债务等的基础上，不必过分担心房地产危机的到来。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进分析认为，房价目前的环比涨幅和同比涨幅正如预期一样不断收窄。这说明整个市场的热度在逐渐被浇灭，也印证了年初“高位振荡逐步降温”的市场判断。70个大中城市的总体趋势是房价上涨存在天花板，部分高库存城市还将出现滞涨或下跌的风险。而且随着看跌情绪的持续，一旦入市者继续犹豫，那么房价就将继续在下跌通道中运行。

　　整体呈下降趋势

　　“区域分化”成关键词

　　种种迹象表明，楼市正在经历一个连续多月的成交量下跌、开发投资增速下滑，甚至是土地成交的波动，加上政策也开始松动，房地产市场是一个多方博弈的领域，购房者、卖房人、地产商、中介、银行、地方政府与其他相关部门，都成了这场“大戏”不可或缺的角色。

　　越来越多的城市在被视为房价变动趋势“风向标”的环比数据上出现下降，也令人们看到全国房价呈现出一定的下行趋势。不过，在这盘“棋局”中，不同城市的“路数”不尽相同，决定了未来房价走势也会有较大差异。

　　严跃进表示，地区分化是未来的一个趋势，主要表现在一、二线城市房价涨势赶超三、四线城市。当然，还有一个分化值得注意，即城市市区和郊区的差异。从目前降价的城市可以看出，无论经济发达与否，往往是郊区的楼盘价格先扛不住。而对于一线城市的房价下跌，不能有过大的幻想。原因是此类城市的市场需求很大，很难在短期内出现房价的下跌。吕风勇也认为，大城市不仅有一部分人因为价格高而买不起房，还有因为限购被卡在“门外”的刚需，加上未来可能会有更多的人进入这几个一线城市，需求还是相当大的。

　　专家预测，伴随着房价下行在更多城市“上演”，5月份有可能会有更多城市进入同比与环比的负增长，尤其是同比数据的下跌，有可能意味着不少城市房价泡沫会减少。

　　楼市影响范围广

　　政府应更多关注民生

　　国家发展改革委经济研究所副所长宋立在近日表示，目前房价处在一个均衡状态，价格可能会上下波动，但没有到趋势性下降的时候，主要是因为当前城镇化率才50%多。

　　房价形成因素非常多，在当下进入经济改革攻坚阶段的时候，宏观经济面临着整体下行的趋势，尤其是对土地财政依赖较大的城市，出手“救市”成为短期拉动房价的选择。而根据同策咨询研究中心的一份报告，杭州、宁波、温州等城市的土地财政依赖程度的确突出。对于地方政府而言，一方面应该增加供应量，尤其是提供给经济状况较差人群的保障性住房。以北京为例，自推出自住型商品房之后，目前已有14990套房屋开始供应市场，拟在今年年底共推出5万套。这个数字相当于去年住宅成交规模的17.8%，对供需严重不平衡的市场来说，应该会带来比较好的分流效果；另一方面，应稳定房地产市场，并减少投机行为。央行5月12日针对首套房贷款的“差别化信贷”座谈会可谓是一个例子。“房价下跌太多可能会酝酿金融经济危机的风险，这对普通老百姓来说并不是一件好事情，所以政府一方面要规避出现更大的泡沫，另一方面给予市场一定的自主权，百分之十几二十几的降幅还是可以接受的。”吕风勇说。