广州楼市“限价限售”调控正在逐步实质性放开

　　5月18日，国家统计局数据显示，广州4月房价同比上涨11.2%，涨幅创近13个月新低。而在楼市降温同时，广州高端和豪宅项目表现却在发生改变，高价盘预售集中获批，成交顺利网签，自2013年4月起实施的“限价限售”政策悄然显现松动。

　　据阳光家缘数据统计，5月广州新建商品住宅网签均价连续三周呈现环比小幅上涨，且不少均价在30000-50000元/平的高端楼盘均有成交。其中，星河湾海怡半岛项目近三周累计网签37套，网签均价29329元/平。而2013年全年，星河湾海怡半岛网签仅49套。

　　在市场成交降温、前景蒙灰之时，为何如星河湾海怡半岛这样的高端项目反而销售上扬？高价楼盘预售和网签同步放量，种种迹象似乎都在表明，广州楼市“限价限售”调控正在逐步实质性放开。

　　被拯救的“星河湾”

　　据了解，位于番禺沙窖岛星河湾海怡半岛近期在售三期产品，主推250-310平方米的四房单位，带豪装发售，均价约30000元/平米。

　　最新数据显示，4月28日至5月18日期间，星河湾海怡半岛项目三周累计网签37套，网签均价29329元/平。而2013年1月至12月，星河湾海怡半岛网签仅49套，成交均价为28582元/平方米。

　　星河湾海怡半岛今年销售与去年接近空窗的窘境对比鲜明。在2013年广州楼市整体升温之时，该项目因三期组团一再推迟入市而没有赶上销售快车。

　　2013年6月，海怡半岛三期产品开放样板房，开始放出入市消息，但迟迟不见预售及网签表现。阳光家缘预售信息显示，星河湾海怡半岛2013年全年均未获得三期预售证。

　　同一时期的背景是，广州高价豪宅项目开始面临“限价限售”。2013年4月24日起，广州市商品住宅须办理预(销)售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。

　　价格指导和预售、网签受限，对高价高端和豪宅楼盘泼下一盆冷水。2013年5月广州全市成交随即呈现量涨价跌，高价楼盘预售发放进度陷入停滞。

　　从全年房源预售获批为零来看，星河湾海怡半岛显然受到了“限价限售”的巨大干扰。以网签面积及均价计算，星河湾海怡半岛2013年销售金额仅为4.46亿。

　　然而，2014年以来，对广州高端豪宅项目的调控似乎开始迎来转机。截至5月18日，2014年星河湾海怡半岛累计网签已有67套，销售金额5.9亿元。此外，5日12日，星河湾海怡半岛三期一口气获发7张预售证，预售房源达629套，极大地保证入市货量。

　　以高端豪宅为产品主打的星河湾，过去两年面临的种种市场质疑，除了产品与三线项目，也有一线城市项目受调控压力的因素。而从广州项目今年表现来看，星河湾再次获得了销售空间。

　　2014年楼市风险增加、广州房价涨幅回落，实际上现在“拯救”星河湾的并不是楼市，而是广州“限价限售”调控的微妙转变。市场人士分析指出，星河湾的销售转变，也是广州高价豪宅盘今年普遍重获放开的缩影。

　　“限价限售”实质放开？

　　天河、越秀、荔湾、白云、海珠等大主城区是广州大部分高价豪宅项目所在，今年以来中心六区成交比重正在增大。按照销售套数统计，今年1至4月，广州全市新建商品住宅签约中心六区占比连续上升，4个月比重分别为23.4%、23.85%、35.3%和36.9%。

　　与此同时，高价盘网签也在成为拉动房价上涨的因素。其中，侨鑫汇悦台3月网签均价达118528元/平方米，其中1套单价达148000/平方米；新鸿基峻林3月份单月网签达到50套，均价40487元/平。

　　5月近三周，销售金额排入全市前十的星河湾海怡半岛和白云新城豪宅盘保利云禧网签均价分别为29329元/平、40482元/平。

　　高价盘网签放开时，新增房源预售也在悄然增加。5月13日，白云新城售价40000元/平米的豪宅盘保利云禧获批351套预售房源，2014年保利云禧累计预售货量已达到541套。而2013年，保利云禧自2月份获批一张预售证后再无房源获批。

　　此外，如珠江新城中海花城湾二期、保利天悦、岭南新世界等高端项目近期以来单次预售获批货量均超过150套。

　　“从预售发放数量来看，今年对高价盘的限价限售措施确实是有所松动”，合富辉煌首席分析师黎文江认为，去年广州因房价涨幅目标及调控压力，采取的“限价限售”措施限制了高价盘的入市和真实网签，而今年政府不再过于强调房价调控目标，“限价限售”在探索实质放开。

　　今年以来成交数据下滑，楼市拐点、房价下行舆论纷纷，南宁、无锡、杭州萧山、铜陵、宁波、成都、佛山、天津先后传出关于限购松绑的种种消息，政府救市和调控松绑已经成为近期市场关注焦点。广州作为一线城市目前仍然没有放松限购，但对于行政调控手段也在向市场方向靠拢。

　　广州市房管局局长李俊夫此前于2013年12月24日就曾介绍，广州2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制。

　　市场主导成为探索和调整方向，从市场表现来看，“限价限售”似是广州调控松动第一步，迎来实质放开。

　　合富辉煌首席分析师黎文江分析则指，未来广州的调控措施可能还会有更多探讨空间，“对住房预售实行价格指导是‘穗六条’第五则，目前来看已经有松动，而广州另两则包括外地户籍需三年社保才能购房和二套首付七成，在一线城市中也是仅次于北京的严厉，未来还可能有探索和放宽空间。”