二线城市写字楼危局：市场供大于求 高危博弈期已现

　　在一线城市写字楼市场需求强劲、供应短缺之时，大多数二线城市写字楼市场，正陷入肆意发展后的进退维谷。

　　本报记者 万俊利 昆明报道

　　经历了几年间大规模城中村改造，昆明形成了商业物业的空前供应洪峰，其中写字楼的海量供应，让众多在昆明的开发商不免胆战心惊。

　　此前世邦魏理仕为中国房地产报独家提供的中国办公楼实情调查显示，通过对多个二线城市过去的年平均吸纳量测算，若要市场消化2014年至2018年4年内的写字楼预期供应，天津、沈阳、重庆等高风险城市需用时60、25及20年；深圳、成都、武汉、南京、青岛也以10年以上的去化周期，成为中等风险城市。

　　而在昆明这座人口700余万的西南二线城市，2013年写字楼供应量达到了1858万平方米，加上2014年和2015年的预计新增供应量，这三年的写字楼供应将达到2600万平方米，平均每人可以分到3.7平方米的写字楼。

　　面对写字楼供应洪峰，开发商应当如何应对？一个700万人口的城市，如何消化如此体量的写字楼？已经进入市场高危博弈期的昆明写字楼市场，正在寻求自己的答案。

　　市场供大于求 高危博弈期已现

　　“昆明的写字楼市场现在确实不太乐观，毫无疑问是供过于求了，而且是比较严重的供过于求，主要原因是搞城中村改造。”5月8日，云南财经大学教授周大研在接受中国房地产报记者采访时直言。

　　中国房地产报记者从昆明市住房和城乡建设局获悉，经过几年的城中村改造，昆明382个城中村中已有229个城中村改造项目进入了市场。而一方面是顺应政府的要求，另一方面是开发商自身的战略，每一个城中村改造都少不了城市综合体的身影，而每个城市综合体都必然有写字楼。

　　中国房地产报对2014年昆明主城和呈贡新区的楼盘进行汇总和不完全统计，昆明在建或规划建设的含有写字楼的项目达到95个，昆明的每一个综合体都配有写字楼，还有一些项目为纯商务写字楼，包括螺蛳湾中心、盛唐城、红星国际广场、云锡·金地、中豪国际广场、七彩云南·第壹城等项目。其中在建的大体量写字楼有88万平方米的人民路壹号广场，70万平方米的万达·昆明双塔、超过100万平方米写字楼面积的润城广场、80万平方米体量的呈贡涌鑫哈佛中心、50万平方米的毅人财富中心等。

　　预计到2017年，昆明将有150个城市综合体建成。在城市综合体的浪潮之下，昆明写字楼的供应也达到了历史的高峰。目前昆明在建、待建综合体总体量9200万平方米左右，如果按照写字楼业态占城市综合体总体量的10%~15%来计算，昆明在建楼盘的写字楼体量应在920万~1380万平方米左右。而据风之铃地产研究中心统计数据显示，2013年昆明写字楼供应量达到了1858万平方米，而2014年和2015年新增的写字楼体量预计也将达到853万平方米。仅这三年的写字楼供应就达到2600万平方米的惊人体量。按照昆明700万人口数量，每人可以分到3.7平方米的写字楼面积。

　　这其中，尤以近年来楼市开发的主力片区南市区和西市区供应量最大。2013年～2015年昆明写字楼供给分布：市中心231万平方米，东市区211万平方米，西市区500万平方米，南市区1089万平方米，北市区267万平方米，呈贡新区413万平方米。

　　“如此庞大体量的市场供应，消化仍需要一定的时间，当洪峰到来的时候，市场需求不能吸纳整个市场的供应，整个市场就会发生变化，竞争也将更为激烈。”红星地产昆明公司总经理助理兼营销总监郑岚向中国房地产报记者坦言。红星美凯龙集团在昆明的西山区正在开发的红星国际广场，体量达120万平方米，也将有数十万平方米体量的写字楼面世。

　　“现在压力很大，未来也不可小视。”绿地香港集团助理总裁许文珉在绿地云都会开盘现场也对外称，“开盘货包不大，以试水为主，写字楼不比住宅，压力不小。”

　　市场需求不可能如供给一样放量暴涨。尽管有面向东南亚、南亚的“桥头堡”战略，尽管昆明的经济与商业这几年经历了快速的增长和扩张，来自全国的资金和企业正在涌入这个新的希望之城，但商业的扩张和商务需求的增长仍然远远追不上昆明写字楼放量的速度。2014年的昆明写字楼市场显然进入了一个高度危险的博弈期。

　　供应洪峰将至 开发商转型求突围

　　与北京、上海等一线城市甲级写字楼租金连续数年上涨、空置率保持低位，市场供应一栋难求的局面不同，昆明这样的二线写字楼市场则不容乐观。

　　除了昆明，长沙在未来三年的写字楼市场新增供应量将超过现有存量三倍以上，面临较大的去化压力。天津尤其是滨海新区更是存在大量供应。

　　写字楼市场供应量大，但符合客户需求的写字楼并不多。在大量过剩的隐忧下，写字楼的转型也提到议事日程上来。

　　“前一段时间，我也在看写字楼，看了不下10个，但看下来一个都不满意。说明虽然数量多，但做得好的不多。”周大研告诉中国房地产报记者。

　　“关于写字楼，我可以说出50个专业上的问题。如果把这50个专业上的问题解决了，我不相信写字楼不好卖。反过来，如果50个问题只解决了10个，做出来就多了40个缺点，就必然卖不好。”

　　郑岚则认为，面对瞬息万变的市场，如果仍然以传统模式进行销售，那么也将沉溺在市场中。此前红星集团在全国进行的前期调研发现，在市场动荡时期，优质物业所受到的影响是相对较小的，并且在整个区域依旧占有市场。只有经过精心设计的优质物业，才能更好地占有任何一个非常时期的市场。包括物业品质、项目配套、品牌服务等多个方面，均是吸引消费者买单、突围市场的核心竞争力。

　　而在另一家目前在昆明市场正在开发写字楼项目的开发商眼里，准确定位细分市场，则是另一条突围路径。

　　开发润城项目的云南龙宇房地产开发有限公司总经理助理关德明告诉中国房地产报记者，在开发建设过程中对上海陆家嘴、北京金融街、重庆江北嘴金融区的考察发现，在复合型国际金融区中，写字楼的功能和定位应有所差别，不仅要有能满足世界500强企业入驻的标准5A写字楼，也要有给中小企业入驻的写字楼以及SOHO、LOFT等等衍生产品。客群目标定位到更为精准的细分市场，才能在昆明本地的CBD区域不仅形成写字楼建筑体的集群，更做到产业集群的形成。

　　周大研认为，未来写字楼市场的主要需求，将会是中小微企业。在中国经济依然保持7%的增长的情况下，加之我国现在对民营企业的注册门槛也大大降低，中小企业会像雨后春笋般涌现出来。“这种中小微企业能够购买或租赁的写字楼规模有限，一家企业也就是几百平方米，一千平方米以上就叫大企业了。这种中小微企业对量需求很小，必然会出现量的供过于求。”

　　“在供应洪峰之下，需求的结构也在发生变化。”周大研称，在大数据、云计算和大物流的时代，写字楼要求是高精尖，未来企业对写字楼的智能化的要求会很高。企业在写字楼里面要做的事情，不是简单地办办公，未来写字楼应该是一个创业的、创富的场地。如果开发商意识到这一点，不需要做太大、太高端、硬件上太贵的写字楼，但细心研究产品和客户的需求，价廉物美高智能，这样的写字楼还是有前途的。