房企融资渠道遭全面封杀 分析:大规模降价将开始

　　人民币汇率持续下调，美元转为强势，导致房企海外融资的难度越来越大。21世纪经济报道记者获得最新数据显示，1-5月房企海外融资同比去年大降，房企的资金之门又有一扇处于逐渐关闭状态，对市场的影响非常不乐观。

　　“尽管我们去年底判断今年全年市场量价增速大幅下滑，但开春以来的糟糕局面还是超过了预期。”世联行有关人士说。

　　2014年行至今日，全国楼市成交低迷，房地产各项指标下挫；房地产景气指数跌至2013年来最低。

　　光耀地产董事长郭耀名对21世纪经济报道记者说，房地产市场其实从去年年中就已出现问题，6月底的银行间市场钱荒，到年底的个贷发放拖延，一直到今年二季度普遍性的银行收缩房贷，一切皆有前兆。

　　早在年初开始，为严控风险，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量，包括开发贷和个贷；此外，影子银行如房地产信托、私募基金、资管计划等也受到监管层新规制约。银监会发布的《关于信托公司风险监管的指导意见》提出加强风险评估，对房地产等重点风险领域定期进行压力测试；

　　二季度以来基金子公司对房地产项目也严加防范，一家公司看20个项目最后可能只有一个项目成行。

　　各家大型开发商、中原地产、世联行等机构人士均认为，信贷已成为影响房地产的最重要的因素，信贷紧缩，市场将继续向下调整。

　　当前，房企与客群之间的博弈也已出现了微妙的变化。中原地产首席分析师张大伟分析，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。综合各家机构数据预判，今年上半年房地产成交基本上都会是负增长的局面，全年都存在负增长的可能。

　　下行周期中，销售是企业的命根子。无论任何一家企业，保证销量都应是头等大事，这是房企内部融资的主要来源，也是避免偿付危机的根本。

　　但房企今年销售目标完成率普遍较低。1-4月，多家房企仅完成年度销售目标的15%-30%，仅有恒大达到40%。世联行有关人士指出，出于完成业绩的需要，房企或将降价冲刺业绩。

　　“量缩期持续时间的长短还取决于开发商价格调整的幅度和时机。”上述世联行人士认为，此前开发商并未就价格达成共识，主要原因是2013年大型房企在购置土地方面普遍比较理性，财务相对稳健。但市场在经历了4个多月的量缩期后，房企对价格调整的共识逐步形成，市场大规模降价即将开始。

　　如果降价开始，楼市何时见底？

　　下半年唯一的变量是政策。数据进一步恶化伴随着更多政策调整出现。5月12日，由央行牵头召开了住房金融服务座谈会，继上个月宣布定向降准之后，这是央行进一步的动作，说明中央政策的底线思维依然存在。

　　政策上可以起到立竿见影作用的仍然是信贷及资金。目前房地产业界诸多人士认为，下半年三季度全面降准的概率极高，届时无风险收益率会快速下降至相对较低的水平，从而显著提升风险偏好，家庭部门加杠杆的冲动会刺激房地产市场在四季度成交放量见底，价格则可能在2015年一季度见底。

　　但无论如何，2014年可谓是房企生死年，大量中小房企将以破产或被兼并结局，部分前期加杠杆过渡的大型房企也难逃偿付危机。